اثبات مالکیت ملک ثبت شده و ثبت نشده + رای وحدت رویه

سوالی که در خصوص دعاوی که موضوع آن مربوط به املاک باشد ممکن است مطرح شود این است که زمانی که برای شخصی به موجب سند عادی به مانند مبایعه نامه، صلح نامه و … حقی متصور باشد و شخص به موجب آن سند ملک به وی واگذار شده باشد چه نوع دعوایی باید مطرح نماید
در این فرصت می خواهیم به این موضوع بپردازیم زمانی که ملک دارای سابقه ثبتی باشد و در دفتر املاک ملک به نام شخص یا اشخاصی به ثبت رسیده باشد در این فرض چه دعوایی می بایست در دادگاه مطرح باشد که در ادامه به نمونه رای، نظریه مشورتی و رای وحدت رویه در این خصوص اشاره می نماییم
اثبات مالکیت نسبت به ملک ثبت شده یا سند دار
اثبات مالکیت نسبت به ملک ثبت شده یا به عبارتی اثبات مالکیت در خصوص ملک دارای سابقه ثبتی و ملک سند دار به اینصورت بوده که شخصی به موجب سند و دلیلی اقدام به طرح دعوا در این خصوص می نماید
بگذارید با ذکر مثالی به توضیح آن بپردازیم، فرض کنید شخصی در دفتر املاک یک قطعه زمینی با نام وی ثبت شده باشد و دارای سند مالکیت منگوله دار یا با تبدیل آن به سند تک برگ یا سند کاداستری مالک ملک باشد.
ممکن است چنین شخصی به موجب عقد صلح یا مبایعه نامه و یا هر نوع سند دیگری اقدام به انتقال چنین ملکی به نفع شخص دیگری نموده باشد حال سوالی که مطرح می شود این است که شخص اخیر آیا می تواند دعوای اثبات مالکیت مطرح نماید
در اینجا باید پاسخ داد که چنین دعوایی در دادگاه قابل پذیرش نمی باشد، دلیل این امر این است که زمانی که چنین دعوایی را اگر قابل طرح فرض نماییم بدین امر منجر می گردد که احکام دادگاه ها در تعارض با اسناد رسمی قرار گیرد و این امر نتیجه ای جز از اعتبار انداختن سند رسمی اشخاص و همچنین ایجاد اختلاف بیشتر میان افراد نمی باشد
در فرض مطرح نمودن دعوایی با خواسته اثبات مالکیت در خصوص ملک ثبت شده دادگاه می بایست به دلیل قابلیت استماع نداشتن چنین دعوایی با بررسی اسناد و مدارک اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوا نمایند، البته دیده شده است که برخی از دادگاه ها نسبت به چنین دعوایی اقدام به صدور حکم بر بی حقی می نمایند
اثبات مالکیت ملک بدون سند
در فرضی که ملکی در دفتر املاک ثبت نشده باشد و یا اصطلاحا بدون سند باشد در اینگونه دعاوی پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با مشکل مواجه شده و دادگاه نسبت به چنین دعوایی اقدام به رد دعوا می نمایند.
در این گونه دعاوی که ملک فاقد سابقه ثبت باشد و اصطلاحا سند نداشته باشد شخص می بایست نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت اقدام مقتضی نماید. البته در نظر داشته باشید موضوع دارای پیچیدگی های فنی و ثبتی و حقوقی می باشد و پیش از اقدام می بایست با وکیل ملکی متخصص موضوع خود را در میان بگذارید
در ادامه به رای وحدت رویه اثبات مالکیت نسبت به ملک ثبت نشده و بدون سند اشاره می نماییم، در فرض قبل اثبات مالکیت ملک ثبت شده توضیح داده شد اما در رای وحدت رویه به اثبات مالکیت نسبت به ملکی که دارای سابقه ثبتی نبوده و بدون سند می باشد و چنین دعوایی را با این کیفیت قابل پذیرش می باشد اشاره شده است
رای وحدت رویه شماره 569 – 1370/10/10 هیات عمومی دیوان عالی کشور
دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات میباشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمیباشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند بنابراین رای شعبه 22 دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص میشود. این رای بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
نمونه رای اثبات مالکیت ملک ثبت شده