الزام به تحویل ملک قبل از تنظیم سند رسمی

فرض کنید شما به عنوان مشتری، ملکی را از شخصی دیگر خریداری نموده اید. غالبا در این خصوص پیش از مراجعه به دفتر اسناد رسمی بابت انتقال قطعی ملک، مبایعه نامه ای میان طرفین معامله تنظیم می شود
در مبایعه نامه که اصطلاحا تحت عنوان قولنامه نیز از آن استفاده می شود، اشخاص مبلغی را به عنوان ثمن قرارداد تعیین می نمایند که معمولا از این میزان مقداری را برای روز معامله و میزانی از ثمن را برای روز تحویل و همچنین روز تنظیم سند رسمی به نام خریدار در نظر می گیرند
حال ممکن است برای خریدار این وضعیت ایجاد شود که فروشنده ملک، پس از پرداخت ثمن قرارداد توسط خریدار، علاوه بر اینکه ملک را به شخص تحویل ندهد، در روز مقرر بابت تنظیم سند رسمی در دفتر خانه جهت انتقال حاضر نشود.
سوالی که در این بین مطرح می شود این است که آیا شخص فروشنده را می توان به انجام این امور الزام و وادار نمود، همچنین این سوال ممکن است مطرح شود که آیا بدون اینکه سند رسمی تنظیم شود می توان دعوایی تحت عنوان الزام به تحویل مبیع یا بعبارتی الزام به تحویل مبیع قبل از تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح نمود؟
الزام به تحویل مبیع قبل از تنظیم سند رسمی
در پاسخ به دو پرسشی که در بالا با این عنوان که آیا درصورتی که فروشنده به موجب مبایعه متعهد شده باشد که در تاریخ ذکر شده در قرارداد ملک را تحویل و همچنین به صورت رسمی به نام خریدار انتقال دهد می توان در دادگاه علیه شخص اقامه دعوا نمود؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت که در صورتیکه خریدار به تعهد خود عمل نموده باشد و معامله فسخ یا بنابر دلایلی منحل نشده باشد می تواند علیه فروشنده دو دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و همچنین تحویل ملک را اقامه دعوا نمود
*در این بین پیشنهاد می شود مقاله مربوط به موضوع ابطال سند رهنی ملک با سند عادی را نیز مطالعه کنید*
اما پرسشی که ممکن است برای افراد پدید آید این است که درست است که میتوان علیه فروشنده ای که به توضیح آن پرداختیم اقامه دعوا نمود اما در فرضی که فروشنده به دلیل موانع قانونی نتواند به صورت رسمی ملک را به نام شخص خریدار انتقال دهد میتوان علیه فروشنده دعوای الزام به تحویل مبیع قبل از تنظیم سند رسمی مطرح نمود؟
پاسخ به این سوال نیز مثبت است، درست است که فروشنده بنابر دلایلی، امکان انتقال سند را به شخص خریدار نداشته باشد اما در صورتیکه خریدار مطابق قرارداد به تعهدات خود عمل نموده باشد و شخص فروشنده متعهد به تحویل ملک یا آپارتمان به خریدار شده باشد، در اینصورت به جهت اینکه تحویل از لوازم انتقال بیع می باشد می توان علیه فروشنده ملک اقدام به طرح دعوای تحویل مبیع نمود
رای دادگاه بدوی
خواهان 1. با وکالت آقای 2. دادخواستی بخواسته الزام به تحویل مبیع به انضمام خسارت دادرسی و حق الوکاله وکیل بطرفیت خواندگان 3. و 4. و 5. شرکت تعاونی مسکن بازنشستگان تنظیم و تقدیم دادگاه نموده و تشریحاً بیان داشته به موجب قرار پیوستی مبادرت به ابتیاع یک واحد آپارتمان از خوانده نموده ولی تا کنون تسلیم و تحویل مبیع صورت نگرفته است دادگاه صرفنظر از بقیۀ اظهارات و مدافعات طرفین و صرفنظر از عدم حضور و عدم دفاع خوانده ، با عنایت به ا ینکه در اجرای مقررات مادۀ 9 قانون ثبت اسناد و املاک کشور در تاریخ 1/5/1353 اجرای مقررات ثبتی در منطقه ای که ملک متنازعٌ فیه در آن واقع شده ، آگهی ، اعلام و اجرا شده است ومادۀ 22 قانون مرقوم وضعیت مالکیت اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی را معین نموده است و رسیدگی و اعلام مالکیت به اعتبار اسناد عادی و مغایر با مندرجات دفاتر املاک ، متباین با مندرجات مواد 22 و 47 آن قانون می باشد . هر چند الزام به تحویل و تسلیم از آثار بیع محسوب می گردد لکن مادام که به تکلیف مقرر در مواد 47 و 48 قانون موصوف جامۀ عمل پوشانده نشود دعوی مطروحه مسموع نخواهد بود بر این بنیاد و با استناد به مستندات مزبور و رعایت مادۀ 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد . رأی صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رای دادگاه تجدیدنظر
تجدیدنظرخواهی آقای 2. به وکالت از 1. به طرفیت آقایان 3. و 4. و 5. شرکت مسکن بازنشستگان از دادنامه شماره 0729- صادره از شعبه … دادگاه حقوقی که متضمن صدور قرار عدم استماع دعوای تجدیدنظرخواه بخواسته الزام به تحویل مبیع ( یکدستگاه آپارتمان موضوع قرارداد عادی مورخ …) می باشد وارد است زیرا بر طبق مستندات ابرازی خواهان بدوی یکدستگاه آپارتمان را با شرایط مقرر در مبایعه نامه عادی خریداری نموده و بر طبق آن فروشنده مکلف شده پس از تحویل موضوع معامله از سوی سازنده به خریدار تحویل دهد وصرف عدم صدور سند برای آپارتمان مذکور و عدم انتقال آن بنام مدعی خرید آن دلیل عدم استماع دعوای وی نمی شود همانطور که ازجمله لوازم بیع انتقال سند بنام خریدار است تحویل آن نیز یکی از تعهدات فروشنده است بنابراین صدور قرار رد بدین منظور صحیح نیست فلذا مستنداً به ماده 353 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن پذیرش اعتراض و نقض دادنامه معترض عنه پرونده جهت ادامه رسیدگی به دادگاه محترم صادر کننده رای ارسال می گردد این رای قطعی است.
سند زدن قبل از تحویل ملک
سوالی که ممکن است در این بین مطرح شود این است که آیا سند زدن قبل از تحویل ملک با مانعی روبرو نمی باشد؟
به اینصورت که شخص فروشنده قبل از اینکه ملک را آماده تحویل نماید و یا اینکه ملک برای تحویل آماده باشد اما قبل از آن برای اطمینان خاطر خریدار و یا بنابر دلایل دیگری چون آماده نبودن ملک، طرفین قصد سند زدن را داشته باشند باید گفت که اگر انتقال سند با موانع دیگری چون پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و … مواجه نباشد، مشکلی برای تنظیم سند در این خصوص وجود ندارد.