معمولا اشخاص پس از اینکه قصد خرید ملکی را می نمایند و در خصوص قیمت، زمان تحویل و سایر شروط و تعهدات به توافق می رسند اقدام به تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه می نمایند
در قولنامه یا مبایعه نامه پس از درج مشخصات خریدار و فروشنده و همچنین میزان ثمن، یکی از تعهداتی که در قرارداد آورده می شود زمان مراجعه به محضر یا دفتر اسناد رسمی بابت انتقال مالکیت رسمی به خریدار معامله می باشد.
البته لازم به ذکر است که به موجب قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول، زمانی که برای ملکی سند تک برگ جدید (سبز رنگ) صادر شده باشد افراد به موجب این قانون مجاز به تنظیم قولنامه و مبایعه نامه نمی باشند و پس از تنظیم پیش نویس در دفاتر و بنگاه های املاک می بایست برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند
نمونه سند سبز رنگ املاک
حال در صورتی که قولنامه و مبایعه نامه تنظیمی مربوط به قبل از تصویب قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول بوده یا قولنامه برای اسناد رسمی قدیمی (آجری رنگ) تنظیم شده باشد، ممکن است پس از تعیین تاریخ محضر، فروشنده در روز مقرر به دفتر اسناد رسمی مراجعه ننماید در اینصورت تکلیف چیست؟
الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
همانطور که توضیح داده ایم زمانی که شخص به عنوان خریدار اقدام به تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه ای می نماید ممکن است که شخص فروشنده در روز مقرر شده برای تنظیم سند حاضر نشود
یا ممکن است پس از تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه شخص خریدار یا فروشنده فوت یا محجور شده باشد. در این صورت با وجود تنظیم وکالتنامه به دلیل اینکه پس از فوت یا حجر وکالتنامه منفسخ شده و از بین رفته است امکان اجرای این سند وجود ندارد و در صورت عدم همکاری وراث شخص متوفی چاره جز طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمی ماند
بنابراین در هر صورتی که قولنامه یا مبایعه نامه تنظیم شده باشد و با وجود صحیح و معتبر بودن سند، فروشنده یا وراث شخص اقدام به تنظیم سند رسمی ننمایند می بایست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای را در دادگاه مطرح نمود
نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی
نظریه مشورتی شماره 7/98/19 شماره پرونده مورخ 1398/08/11
استعلام:
الف به عنوان مالک و همچنین راهن مال مرهونه خویش را درقالب بیع به ب واگذار و متعهد به تنظیم سند می گردد متعاقبا نسبت به تنظیم سند اقدام ننموده وب نسبت به تقدیم دادخواست تنظیم سند اقدام می‌نماید دادگاه نسبت به استعلام از مرتهن درخصوص رضایت وی به تنظیم سند با حفظ حقوق وی مرتهن استعلام می نماید که مرتهن اعلام می دارد حتی با شرط حفظ حقوق وی رضایتی به تنظیم سند ندارد. 1-در فرض مذکور و با وصف عدم رضایت مرتهن آیا دادگاه می‌تواند حکم به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن را صادر نماید؟ 2-چنانچه معامله صورت گرفته راجع به مال مرهونه با حفظ حقوق مرتهن ولیکن بدون اخذ اذن از وی می‌باشد آیا مرتهن می‌تواند نسبت به قرارداد مذکور خدشه نموده و آن را رد نماید؟ 3-در معاملات این گونه بررسی موضوع حفظ حقوق مرتهن و رعایت حقوق وی بر عهده چه کسی است و قول چه شخصی مقدم است مرتهن یا راهن یا خریدار؟ 4-در فرضی که مرتهن مدعی باشد حقوق وی حفظ نشده و خریدار و فروشنده مدعی باشند حقوق وی حفظ گردیده و دادگاه ادعای خریدار و فروشنده را احراز نماید آیا بدون رضایت مرتهن امکان تنظیم سند فراهم است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
مستفاد از ماده 793 قانون مدنی، بیع مال مرهون غیرنافذ است و همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/1371 هیأت عمومی دیوان عالی کشور آمده است، همین‌که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد، کافی است. با وجود این از آن‌جا که حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است، به نظر می‌رسد، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رأی اصراری شماره 31 مورخ 11/12/1377 دیوان عالی کشور مؤید این نظر است. بنابراین آن‌چه حائز اهمیت است حفظ حقوق مرتهن است و چنانچه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفاً اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نیست و یا معامله مسبوق به اذن وی نمی‌باشد برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال به حقوق مرتهن خللی وارد نمی‌شود و تقدم قول هر یک بر دیگری نیز منتفی است.
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*
سلام آقای حاتمی فر خواستم بدونم اختیارات در وکالت کاری به چه معنی هست
وکیل محمد حاتمی فر
درود، همانطور که از عنوان آن مشخص است موکل به موجب وکالتنامه اختیاراتی را از جمله نقل و انتقال، اجاره، تنظیم سند و ... نسبت به موضوع وکالت به وکیل مدنی اعطا می نماید و وکیل به موجب آن می تواند در حیطه اختیارات، اقداماتی را بجا بیاورد. موفق باشید
سلام فروشنده ضمن عقد بیع 2 عدد چک یکی برای تحویل مبیع و مابقی برای زمان انتقال سند درتاریخی مشخص را دریافت نموده و خریدار بیش از دوسوم مبلغ چک اول را همان زمان معامله به درخواست فروشنده به حساب فرزندشان واریز کرده ، حال فروشنده از استرداد لاشه چک اول امتناع میکند و ضمن عدم تحویل مبیع و انتقال سند هر 2 چک را برگه زده، شکایت خیانت درامانت شده ولی منع تعقیب دادن و میگن حقوقی پیگیری کنید، الآن برای استرداد هر2 چک دادخواست بدیم یا چک اول؟ باتوجه به اینکه فقط دوسوم مبلغ چک اول پرداخت شده؟ (دادگاه الزام به تنظیم درجریان است و هر2چک در مبایعه نامه ازناحیه خریدار به فروشنده تسلیم و تحویل شده است)لطفا راهنمایی بفرمایید
وکیل محمد حاتمی فر
درود، شما در صورت واریز تمام و کمال وجه چک اول مستحق دریافت و استرداد لاشه چک خواهید بود و می توانید در دادگاه حقوقی با اثبات اینکه به دستور صادرکننده وجه آن را به شخصی که ایشان اعلام نموده اند پرداخت نموده اید، شخص را به استرداد لاشه چک محکوم نمایید، در غیر اینصورت نسبت به چک اول و دوم شما ملزم به تامین مبالغ آن برای اخذ نتیجه برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهید بود. موفق باشید
سلام پدرم من وبرادربزرگترازمن راازارث محروم کرده آیامی توانیم پیگیرباشیم چگونه لطفا
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورتی که اقدام حقوقی از جمله تنظیم سند، وصیت نامه و ... توسط پدر صورت پذیرفته است تصویر آن را برای بنده ارسال بفرمایید
سلام جناب وکیل آیا ابرا مهریه توسط زوجه از ذمه زوج با سند عادی قابل قبول است؟ امضا و اثرانگشت زده است
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت تنظیم سند ابراء به صورت عادی می بایست اعتبار آن نزد دادگاه به اثبات برسد
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل می توانید از همین طریق مطرح نمائید، مراجعه کنندگان در نظر داشته باشند که نتیجه پاسخدهی وکیل به پرسش ها از طریق پیامک به اطلاع شما عزیزان خواهد رسید
پیگیری سوال
پس از اطلاع رسانی از طریق پیامک می توانید با وارد نمودن شماره موبایل خود نسبت به مشاهده پاسخ ارائه شده توسط وکیل اقدام نمائید
