ایا موجر یا مستاجر میتواند قبل از موعد تخلیه کند

یکی از عمده سوالاتی که مراجعه کنندگان در خصوص قرارداد اجاره دارند این بوده که اگر مستاجر زودتر از موعد مقرر بخواهد ملک را تخلیه نماید آیا مجاز به این امر می باشد
اجاره در قانون مدنی این گونه تعریف شده است: عقد اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.
در یک نوع از تقسیم بندی عقود به دو نوع جایز و لازم تقسیم می شود، عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین حق برهم زدن معامله را داشته باشد و بتواند عقد را فسخ کند
در مقابل آن عقد لازم عقدی است که طرفین اختیار فسخ را علی القاعده ندارد مگر اینکه به موجب قانون بتواند عقد را برهم بزند
عقد اجاره در دسته بندی دوم یعنی عقد لازم جای گرفته است، بنابر این در صورتیکه شرایط آن فراهم نباشد امکان برهم زدن و فسخ آن وجود نخواهد داشت، در این فرصت به این پرسش می پردازیم که اگر مستاجر زودتر از موعد مقرربخواهد ملک را تخلیه نماید و یا ایا موجر میتواند مستاجر را قبل از موعد تخلیه کند وضعیت به چه صورت می باشد؟
تخلیه مستاجر زودتر از موعد
همانطور که اشاره نمودیم عقد اجاره بنابر اینکه عقد لازم می باشد زمانی قابلیت فسخ و برهم زدن آن وجود دارد که به موجب قانون این اختیار برای فرد موجر و مستاجر فراهم شده باشد
در پاسخ به اینکه اگر مستاجر زودتر از موعد مقرر بخواهد ملک را تخلیه نماید چه مواردی باید وجود داشته باشد که مستاجر قادر به انجام این موضوع باشد که در زیر به مواردی از آن اشاره شده است:
- اقاله یا تفاسخ عقد اجاره: یکی از موارد انحلال عقد اجاره و از بین بردن آن اقاله و تفاسخ می باشد، در توضیح آن می توان گفت زمانی که موجر و مستاجر با یکدیگر در خصوص برهم زدن عقد و منحل کردن آن به توافق رسیده و تقاضای بهم خوردن قرارداد اجاره را داشته باشند
فرض کنید عقد اجاره به صورت یکسال شمسی از اردیبهشت ماه سال 1403 تا اردیبهشت ماه سال 1404 تنظیم شده باشد، مستاجر پس از طی شدن مدت زمان 3 ماهه و بنابر اینکه توانایی پرداخت اجاره بها را به دلیل گرانی ندارد یا هر دلیل شخصی دیگر به موجر مراجعه نموده و تقاضای تخلیه ملک را می کند
موجر با این امر موافقت نموده و بنابر توافقی که فیمابین موجر و مستاجر صورت می پذیرد عقد با اقاله یا تفاسخ پایان می پذیرد و مستاجر ملک را تحویل موجر یا مالک می دهد
“در این میان بهتر است مقاله مرتبط با شرایط دستور تخلیه فوری که به طور کامل در مورد این موضوع توضیحاتی ارائه داده است را مطالعه نمایید”
- معیوب بودن مورد اجاره: ممکن است که مورد اجاره در زمان تنظیم قرارداد اجاره معیوب باشد و مستاجر از این موضوع مطلع نبوده و آگاهی نداشته باشد، در این زمان اگر رفع عیب ممکن نباشد مستاجر اختیار فسخ عقد اجاره را خواهد داشت
- شرط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر: طرفین قرارداد اجاره می توانند هر شرطی را که مخالف قانون نباشد را ضمن عقد درج نمایند (البته پیشنهاد می شود که در رابطه با درج شروط خاص در عقد حتما با شخص متخصص مشورت نمایید)، بدین صورت که با ایجاد شدن امری یا به شکل مطلق عقد توسط موجر یا مستاجر قابلیت فسخ را داشته باشد
فسخ اجاره توسط مستاجر با پرداخت اجاره بها یک ماه: در ادامه توضیح مربوط به شرط فسخ در خصوص عقد اجاره می توان گفت که معمولا در قراردادهای اجاره، مستاجر با توافق موجر شرطی را با این مضمون که مستاجر اختیار داشته باشد هر زمان قصد برهم زدن و فسخ اجاره ملک داشته باشد بتواند با پرداخت اجاره بها یک ماه یا بیشتر عقد اجاره را فسخ کند در قرارداد درج می نمایند، در اینصورت مستاجر با ایجاد شرایط و اعمال نمودن حق فسخ می تواند پیش از موعد اقدام به تخلیه ملک نماید
- سایر موارد فسخ اجاره توسط مستاجر: در قانون مدنی موارد دیگری برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر پیش بینی شده است در بیان آن می توان مختصرا به مزاحمت شخص ثالث برای مستاجر پیش از تحویل ملک و همچنین تلف شدن و از بین رفتن قسمتی از ملک که موجب حق فسخ برای مستاجر است اشاره نمود
“همچنین می توانید مقاله مرتبط با تخلیه به علت تغییر شغل و تخلیه بدون پرداخت سرقفلی که به طور کامل در مورد این موضوع توضیحاتی ارائه داده است را مطالعه نمایید“
باید در نظر داشت که فسخ و تخلیه ملک توسط مستاجر پیش از انقضای مهلت اجاره امری استثنایی بوده و می بایست این موضوع محرز شود که امکان تخلیه پیش از موعد برای مستاجر فراهم است یا خیر