یکی از عمده سوالاتی که ذهن صاحبان سرقفلی مشمول قانون موجر مستاجر سال 56 را به خود مشغول می نماید این است که آیا انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک امکان پذیر می باشد
فرض کنید شما صاحب سرقفلی یک باب مغازه با کاربری پارچه فروشی می باشید، با توجه به اینکه مالک به موجب قرارداد سرقفلی (اجاره نامه) حق انتقال را به مستاجر نداده است در این وضعیت تکلیف شما چیست
به موجب تبصره 1 ماده 19 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 56 اگر مستاجر (صاحب سرقفلی) حق انتقال به غیر مورد اجاره را نداشته باشد و بدون رضایت مالک و رعایت تشریفات قانونی اقدام به انتقال مورد سرقفلی به غیر نماید در اینصورت مالک حق طرح دعوای تخلیه سرقفلی را خواهد داشت. در اینصورت مالک می تواند با پرداخت نصف سرقفلی از دادگاه تقاضای تخلیه ملک را نماید
با توجه به مثال در نظر بگیرید که ارزش سرقفلی پارچه فروشی 20 میلیارد می باشد، مالک سرقفلی که در قانون موجر و مستاجر عنوان مستاجر را داشته بدون رضایت مالک ملک(موجر) و بدون داشتن حق انتقال سرقفلی به غیر، اقدام به تنظیم صلح نامه سرقفلی و واگذاری آن می نماید، پس از تنظیم صلح نامه مذکور علاوه بر اینکه مالک سرقفلی مستحق دریافت 10 میلیارد ارزش سرقفلی یعنی نصف بهای واقعی آن را خواهد داشت همچنین مالک ملک می تواند تخلیه مغازه تجاری را از دادگاه بخواهد
دعوای انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک
بنابراین با توجه به مخاطراتی که مالک سرقفلی را تهدید می کند بهتر است که مطابق قانون این انتقال صورت پذیرد
اما تکلیف مستاجری که اجازه انتقال سرقفلی را به غیر ندارد چیست؟ آیا در صورتیکه مستاجر (صاحب سرقفلی) تمایل به انتقال سرقفلی را به غیر داشته باشد و مالک رضایت به این انتقال نداشته باشد و یا مالک بدون هیچ دلیل موجه قانونی تقاضای مبلغی هنگفت بابت حق مالکانه را از صاحب سرقفلی داشته باشد، مستاجر چه اقدام یا اقداماتی را می تواند بجا آورد
قانونگذار به موجب ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر چنین حقی را برای مستاجر در نظر گرفته است با این توضیح که در صورتیکه مالک ملک، از مالک سرقفلی (مستاجر) حق انتقال سرقفلی به غیر را سلب نموده باشد می بایست در مقابل تخلیه سرقفلی توسط مستاجر مبلغی را تحت عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد، در غیر اینصورت مستاجر اختیار خواهد داشت که برای تجویز انتقال سرقفلی و همچنین بابت تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه نماید
دادگاه با بررسی موضوع و ذینفع و ذیحق بودن مالک سرقفلی حکم به تجویز منافع سرقفلی صادر خواهد نمود که در ادامه نمونه دادنامه در این خصوص قرار گرفته است
پرسش مطرح می شود که آیا رای وحدت رویه در خصوص تجویز انتقال منافع صادر شده است، در پاسخ باید بگوییم که تا کنون رای وحدت رویه ای مبنی بر تجویز منافع سرقفلی صادر نشده است، اما در ادامه به نمونه رای دادگاه در خصوص تجویز انتقال منافع می پردازیم
نمونه رای
در خصوص دادخواست آقای 1 با وکالت آقای … به طرفیت آقای 2 به خواسته صدور حکم مبنی بر تجویز انتقال منافع عین مستأجره (سرقفلی) و تنظیم سند رسمی انتقال با احتساب خسارات دادرسی بنحویکه وکلای خواهان در دادخواست تقدیمی توضیح داده اند «موکل طبق اسناد پیوستی سرقفلی یک باب مغازه دارای پلاک ثبتی … به متراژ … مترمربع واقع در خیابان … می باشد. از آنجایی که به جهت کهولت سن قادر به اداره مغازه مذکور نمی باشد و خوانده نیز جهت انتقال به غیر همکاری لازم جهت فروش سرقفلی را نمی نماید، حق انتقال منافع به شخص ثالث از موکل سلب گردیده لذا مستنداَ به ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 صدور حکم بر تجویز انتقال منافع عین مستأجره (سرقفلی) و تنظیم سند رسمی انتقال با احتساب خسارات قانونی مورد تقاضاست.»; دادگاه نظر به اینکه در متن اجاره نامه عادی مورخه … بند 2 آن مقرر نموده مستأجر حق انتقال مورد اجاره کلاَ یا جزعاَ به غیر ندارد و در بند 3 اجاره نامه مذکور نیز قید گردیده، چون دکان مورد اجاره بدون دریافت سرقفلی تحویل مستأجر شده، مستأجر حق مطالبه سرقفلی ندارد و مطابق مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، تنها مستأجر می تواند در مقابل تخلیه حق کسب یا پیشه را از موجر مطالبه نماید و در صورت عدم پرداخت حق کسب یا پیشه، آگاه مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، فلذا دادگاه دعوی خواهان با کیفیت مطروحه را قابل پذیرش ندانسته و مستنداَ به مواد 2 و 197 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر و اعلام می دارد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
رای دادگاه تجدیدنظر استان
درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای 1 با وکالت آقای … بطرفیت آقای 2 نسبت به دادنامه شماره … صادره از شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی … از حیث صدور قرار رد دعوی مشارالیه مبنی بر تجویز انتقال منافع عین مستاجره (سرقفلی) و تنظیم سند رسمی انتقال با التفات به جهات تجدیدنظرخواهی که رابطه استیجاری علاوه بر اجاره نامه عادی … ، اجاره نامه رسمی مورخ … دفترخانه شماره … می باشد که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده و مستاجر آمادگی خود را در جهت تخلیه در قبال حق کسب و پیشه اعلام لیکن موجر باین امر رضایت نداده است بنابراین مستاجر بموجب ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 محق در طرح دعوی مزبور می باشد بنابراین استدلال دادگاه بدوی مخدوش است این دادگاه مستنداٌ به ماده 353 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض آن مراتب را جهت ادامه رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی عودت می دهد این رای قطعی است.
در نظر داشته باشید که قانونگذار مدت زمان 6 ماهه را برای اجرای رای دادگاه و انتقال رسمی منافع را از تاریخ ابلاغ رای قطعی در نظر گرفته است در غیر اینصورت حکم تجویز منافع سرقفلی بلااثر می شود
سلام وقت بخیر من سال ۹۰ مغازه ای رو اجاره کردم و این مغازه رو تا به الان داشتم و تو این مدت سه تا صاحب ملک داشتم الان با صاحب ملک جدیدم به مشکل خوردم و مغازه رو تخلیه کردم من مبلغ پول پیش و سال نود ۱۰ میلیون داده بودم الان میتونم به نرخ روز مبلغ و بگیرم؟ چطور باید شکایت کنم؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتی که مبلغ ودیعه یا پیش مغازه بابت سرقفلی به مالک پرداخت شده بوده است، بله می توانید به نرخ روز از مالک جدید مطالبه نمایید، در غیر اینصورت اگر مبلغی که می فرمایید صرفا بابت ودیعه باشد شما مستحق همان مبلغ 10 میلیون تومان خواهید بود. موفق باشید
باسلام وخسته نباشید.در مورد اجاره دادن ملک سرقفلی توسط مستاجر به شخص سوم ایا موجر حق گرفتن یک ماه کرایه هرسال را از مستاجر دارد؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به ظاهر پرسش شما در صورتی که مستاجر اول اجازه اجاره را طی قرارداد داشته باشد و یا این انتقال با توافق موجر و همچنین به موجب رای دادگاه صورت پذیرفته باشد، مستاجر دوم به عنوان منتقل الیه قائم مقام مستاجر اول می باشد، در اینصورت موجر می تواند اجاره بها را از مستاجر دوم مطالبه نماید. در هر صورت موضوع به بررسی بیشتر نیاز دارد
سلام عرض شد من مالک ملک سرقفلی هستم که مستاجرم با وجود اینکه از من اجازه نگرفته شغل خودش رو از مکانیکی به قصابی تغییر داده آیا میتونم تخلیه کنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، با توجه به عدم مشابهت شغل قبلی با شغل جدید در صورت حصول شرایطی امکان طرح دعوای تخلیه وجود دارد، در هر صورت موضوع نیاز به بررسی بیشتر دارد
سلام جناب حاتمی فر ۱۹ سال پیش پدر ما سرقفلی یک مغازه رو که یک دست چرخیده قولنامه ای میخره و مالک هم زیر قولنامه رو امضا میکنه که این معامله مورد تایید من می باشد .الان که اون شخص فوت شده و ملک افتاده دست وراث مدعی شدن که شما معامله با مال غیر انجام داده بودید .....
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت صحت امضاء توسط مالک، اظهارات وراث در حد ادعا می باشد و نیاز به اثبات دارد. در هر صورت موضوع نیاز به بررسی بیشتر دارد
آقای حاتمی فر میخواستم بدونم هزینه وکیل برای گرفتن حق فروش سرقفلی چند درصد ارزش سرقفلیه؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، موضوع را ابتدائا به صورت تلفنی یا حضوری با بنده در میان بگذارید، شرایط و میزان حق الوکاله را خدمتتان اعلام خواهم نمود
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل می توانید از همین طریق مطرح نمائید، مراجعه کنندگان در نظر داشته باشند که نتیجه پاسخدهی وکیل به پرسش ها از طریق پیامک به اطلاع شما عزیزان خواهد رسید
پیگیری سوال
پس از اطلاع رسانی از طریق پیامک می توانید با وارد نمودن شماره موبایل خود نسبت به مشاهده پاسخ ارائه شده توسط وکیل اقدام نمائید
