به موجب قانون موجر و مستاجر مصوب 05/06/1376 در صورتی که فیمابین موجر و مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی در نظر گرفته شده باشد حقوقی برای مالک سرقفلی (مستاجر) به وجود می آید.
البته ممکن است میان موجر و مستاجر شرط شود که ملک تجاری با دریافت مبلغی هر ساله به مستاجر اجاره داده شود و موجر حق تخلیه را نداشته باشد و همچنین در صورتی که شرط شود که موجر حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک تجاری را نداشته باشد برای مستاجر حق سرقفلی حاصل می گردد.
پس از انعقاد عقد سرقفلی غالبا اشخاص مبلغی را تحت عنوان اجاره بها در نظر می گیرند که در این مجال به این پرسش میپردازیم که آیا تعدیل اجاره بها در سرقفلی مطابق قانون جدید امکانپذیر است یا بعبارتی آیا موجر یا مالک می تواند پس از پایان مدت قرارداد و یا گذشت مدتی مبلغ اجاره بها را تغییر داده و نرخ آن را به روز نماید؟
افزایش و تعدیل اجاره سرقفلی مغازه در قانون جدید 1376
همانطور که توضیح داده ایم ممکن است که در خصوص ملک تجاری به موجب قانون موجر و مستاجر جدید مصوب 1376 حق سرقفلی برای مستاجر در نظر گرفته شود
اما سوالی که در این بین مطرح می شود این است که آیا می توان اجاره بها در نظر گرفته شده در عقد سرقفلی را تعدیل و یا در مواردی افزایش داد؟
طرفین عقد سرقفلی علاوه بر در نظر گرفتن مبلغی تحت عنوان سرقفلی ممکن است مبلغی را بابت اجاره بها در قرارداد شرط نمایند. به طور مثال در نظر بگیرید مالک ملک برای مغازه ای علاوه بر دریافت مبلغ 20 میلیارد برای سرقفلی ماهیانه مبلغ 10 میلیون تومان را نیز مطابق قرارداد از صاحب حق سرقفلی دریافت نماید.
پرسش این است که آیا پس از گذشت مدتی مالک می تواند به بهانه افزایش اجاره بها نسبت به مغازه های مجاور از مستاجر طلب مبلغ بیشتری نماید و به طور مثال مبلغ 30 میلیون تومان را نسبت به اجاره بها بخواهد؟
در پاسخ باید گفت که بر خلاف قانون موجر و مستاجر قدیم مصوب سال 1356 که تعدیل و افزایش اجاره بها پیش بینی شده بود، در خصوص املاک تجاری دارای حق سرقفلی مطابق قانون جدید موجر و مستاجر مصوب 1376 این اجاره بها قابلیت تعدیل نخواهد داشت و در صورت مطالبه مبلغ بیشتر یا به عبارتی افزایش اجاره بها، دعوای موجر قابلیت پذیرش در دادگاه را نخواهد داشت
درصد افزایش اجاره سرقفلی سال 76 به بعد
معمولا سوال مطرح می شود که در صورت توافق به افزایش اجاره سرقفلی در قرارداد های اجاره مغازه سال 76 به بعد، درصد افزایش اجاره سرقفلی به چه میزان می باشد
در پاسخ بنابر آنچه توضیح داده ایم مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 تعدیل و افزایش اجاره بها برای شخص مالک در نظر گرفته نشده است، اما ممکن است که میان مالک (موجر) و صاحب سرقفلی (مستاجر) برای این افزایش اجاره بها توافقی صورت بپذیرد که با توجه به اصل آزادی قراردادها، میزان و درصد مشخصی در قانون مشخص نشده است که این موضوع به اختیار میان دو طرف باز میگردد به عبارت دیگر افزایش درصد اجاره بها می تواند به هر میزانی که توافق حاصل می گردد باشد.
رأی دادگاه بدوی تعدیل اجاره بها در قانون سال 76
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
نظریه مشورتی شماره 7/1401/456 مورخ 18/10/1401 در خصوص تعدیل اجاره بها موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
آیا دادخواست تعدیل اجاره‌بها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 قابل استماع است؟
چنانچه عقد اجاره محل تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و مستأجر دارای حق سرقفلی باشد، آیا با اتمام مدت قرارداد اجاره: الف- موجر می‌تواند به طرفیت مستأجر اجرت‌المثل ایام تصرف پس از سپری شدن مدت عقد اجاره را مطالبه کند؟ ب- آیا تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن با همان شرایط اولیه توافق‌شده از آثار حق سرقفلی است؟ ج- در صورتی که تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن از شرایط مالکیت بر سرقفلی باشد، آیا دادخواست تعدیل اجاره‌بها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 قابل استماع است؟ د- در صورت صلاحدید تعریف جامعی از حق سرقفلی ارائه فرمایید.
پاسخ
الف- در فرض سؤال، چنانچه موجر به‌رغم سپری شدن مدت اجاره تقاضای تخلیه نکرده باشد، موضوع مشمول بخش اخیر ماده 501 قانون مدنی خواهد بود. ب- تمدید هر قراردادی؛ از جمله قرارداد اجاره فرض سؤال، منوط به توافق طرفین است و صرف وجود سرقفلی با عنایت به مقررات مربوط؛ از جمله ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، به خودی خود تمدید قرارداد را در پی نخواهد داشت. ج- در فرض سؤال، تعدیل اجاره‌بها صرفاً نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و در محدوده ماده 4 اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، با توجه به آنچه در بند «الف» آورده شد، موضوعاً منتفی است. د- ارائه تعریفی جامع از سرقفلی آن‌گونه که در استعلام آمده است، از وظایف این اداره کل خارج است. با این وصف در بند اولاً نظریه مشورتی شماره 729/1401/7 مورخ 10/8/1401 این اداره، اوصاف حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی، تشریح و از هم تفکیک شده‌اند که تصویر آن جهت بهره‌برداری به پیوست ارسال می‌شود.
سلام وقت بخیر من سال ۹۰ مغازه ای رو اجاره کردم و این مغازه رو تا به الان داشتم و تو این مدت سه تا صاحب ملک داشتم الان با صاحب ملک جدیدم به مشکل خوردم و مغازه رو تخلیه کردم من مبلغ پول پیش و سال نود ۱۰ میلیون داده بودم الان میتونم به نرخ روز مبلغ و بگیرم؟ چطور باید شکایت کنم؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتی که مبلغ ودیعه یا پیش مغازه بابت سرقفلی به مالک پرداخت شده بوده است، بله می توانید به نرخ روز از مالک جدید مطالبه نمایید، در غیر اینصورت اگر مبلغی که می فرمایید صرفا بابت ودیعه باشد شما مستحق همان مبلغ 10 میلیون تومان خواهید بود. موفق باشید
باسلام وخسته نباشید.در مورد اجاره دادن ملک سرقفلی توسط مستاجر به شخص سوم ایا موجر حق گرفتن یک ماه کرایه هرسال را از مستاجر دارد؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به ظاهر پرسش شما در صورتی که مستاجر اول اجازه اجاره را طی قرارداد داشته باشد و یا این انتقال با توافق موجر و همچنین به موجب رای دادگاه صورت پذیرفته باشد، مستاجر دوم به عنوان منتقل الیه قائم مقام مستاجر اول می باشد، در اینصورت موجر می تواند اجاره بها را از مستاجر دوم مطالبه نماید. در هر صورت موضوع به بررسی بیشتر نیاز دارد
سلام عرض شد من مالک ملک سرقفلی هستم که مستاجرم با وجود اینکه از من اجازه نگرفته شغل خودش رو از مکانیکی به قصابی تغییر داده آیا میتونم تخلیه کنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، با توجه به عدم مشابهت شغل قبلی با شغل جدید در صورت حصول شرایطی امکان طرح دعوای تخلیه وجود دارد، در هر صورت موضوع نیاز به بررسی بیشتر دارد
سلام جناب حاتمی فر ۱۹ سال پیش پدر ما سرقفلی یک مغازه رو که یک دست چرخیده قولنامه ای میخره و مالک هم زیر قولنامه رو امضا میکنه که این معامله مورد تایید من می باشد .الان که اون شخص فوت شده و ملک افتاده دست وراث مدعی شدن که شما معامله با مال غیر انجام داده بودید .....
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت صحت امضاء توسط مالک، اظهارات وراث در حد ادعا می باشد و نیاز به اثبات دارد. در هر صورت موضوع نیاز به بررسی بیشتر دارد
آقای حاتمی فر میخواستم بدونم هزینه وکیل برای گرفتن حق فروش سرقفلی چند درصد ارزش سرقفلیه؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، موضوع را ابتدائا به صورت تلفنی یا حضوری با بنده در میان بگذارید، شرایط و میزان حق الوکاله را خدمتتان اعلام خواهم نمود
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل می توانید از همین طریق مطرح نمائید، مراجعه کنندگان در نظر داشته باشند که نتیجه پاسخدهی وکیل به پرسش ها از طریق پیامک به اطلاع شما عزیزان خواهد رسید
پیگیری سوال
پس از اطلاع رسانی از طریق پیامک می توانید با وارد نمودن شماره موبایل خود نسبت به مشاهده پاسخ ارائه شده توسط وکیل اقدام نمائید
