به موجب قانون موجر و مستاجر مصوب 05/06/1376 در صورتی که فیمابین موجر و مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی در نظر گرفته شده باشد حقوقی برای مالک سرقفلی (مستاجر) به وجود می آید.
البته ممکن است میان موجر و مستاجر شرط شود که ملک تجاری با دریافت مبلغی هر ساله به مستاجر اجاره داده شود و موجر حق تخلیه را نداشته باشد و همچنین در صورتی که شرط شود که موجر حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک تجاری را نداشته باشد برای مستاجر حق سرقفلی حاصل می گردد.
پس از انعقاد عقد سرقفلی غالبا اشخاص مبلغی را تحت عنوان اجاره بها در نظر می گیرند که در این مجال به این پرسش میپردازیم که آیا تعدیل اجاره بها در سرقفلی مطابق قانون جدید امکانپذیر است یا بعبارتی آیا موجر یا مالک می تواند پس از پایان مدت قرارداد و یا گذشت مدتی مبلغ اجاره بها را تغییر داده و نرخ آن را به روز نماید؟
افزایش و تعدیل اجاره سرقفلی مغازه در قانون جدید 1376
همانطور که توضیح داده ایم ممکن است که در خصوص ملک تجاری به موجب قانون موجر و مستاجر جدید مصوب 1376 حق سرقفلی برای مستاجر در نظر گرفته شود
اما سوالی که در این بین مطرح می شود این است که آیا می توان اجاره بها در نظر گرفته شده در عقد سرقفلی را تعدیل و یا در مواردی افزایش داد؟
طرفین عقد سرقفلی علاوه بر در نظر گرفتن مبلغی تحت عنوان سرقفلی ممکن است مبلغی را بابت اجاره بها در قرارداد شرط نمایند. به طور مثال در نظر بگیرید مالک ملک برای مغازه ای علاوه بر دریافت مبلغ 20 میلیارد برای سرقفلی ماهیانه مبلغ 10 میلیون تومان را نیز مطابق قرارداد از صاحب حق سرقفلی دریافت نماید.
پرسش این است که آیا پس از گذشت مدتی مالک می تواند به بهانه افزایش اجاره بها نسبت به مغازه های مجاور از مستاجر طلب مبلغ بیشتری نماید و به طور مثال مبلغ 30 میلیون تومان را نسبت به اجاره بها بخواهد؟
در پاسخ باید گفت که بر خلاف قانون موجر و مستاجر قدیم مصوب سال 1356 که تعدیل و افزایش اجاره بها پیش بینی شده بود، در خصوص املاک تجاری دارای حق سرقفلی مطابق قانون جدید موجر و مستاجر مصوب 1376 این اجاره بها قابلیت تعدیل نخواهد داشت و در صورت مطالبه مبلغ بیشتر یا به عبارتی افزایش اجاره بها، دعوای موجر قابلیت پذیرش در دادگاه را نخواهد داشت
درصد افزایش اجاره سرقفلی سال 76 به بعد
معمولا سوال مطرح می شود که در صورت توافق به افزایش اجاره سرقفلی در قرارداد های اجاره مغازه سال 76 به بعد، درصد افزایش اجاره سرقفلی به چه میزان می باشد
در پاسخ بنابر آنچه توضیح داده ایم مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 تعدیل و افزایش اجاره بها برای شخص مالک در نظر گرفته نشده است، اما ممکن است که میان مالک (موجر) و صاحب سرقفلی (مستاجر) برای این افزایش اجاره بها توافقی صورت بپذیرد که با توجه به اصل آزادی قراردادها، میزان و درصد مشخصی در قانون مشخص نشده است که این موضوع به اختیار میان دو طرف باز میگردد به عبارت دیگر افزایش درصد اجاره بها می تواند به هر میزانی که توافق حاصل می گردد باشد.
رأی دادگاه بدوی تعدیل اجاره بها در قانون سال 76
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
نظریه مشورتی شماره 7/1401/456 مورخ 18/10/1401 در خصوص تعدیل اجاره بها موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
آیا دادخواست تعدیل اجاره‌بها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 قابل استماع است؟
چنانچه عقد اجاره محل تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و مستأجر دارای حق سرقفلی باشد، آیا با اتمام مدت قرارداد اجاره: الف- موجر می‌تواند به طرفیت مستأجر اجرت‌المثل ایام تصرف پس از سپری شدن مدت عقد اجاره را مطالبه کند؟ ب- آیا تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن با همان شرایط اولیه توافق‌شده از آثار حق سرقفلی است؟ ج- در صورتی که تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن از شرایط مالکیت بر سرقفلی باشد، آیا دادخواست تعدیل اجاره‌بها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 قابل استماع است؟ د- در صورت صلاحدید تعریف جامعی از حق سرقفلی ارائه فرمایید.
پاسخ
الف- در فرض سؤال، چنانچه موجر به‌رغم سپری شدن مدت اجاره تقاضای تخلیه نکرده باشد، موضوع مشمول بخش اخیر ماده 501 قانون مدنی خواهد بود. ب- تمدید هر قراردادی؛ از جمله قرارداد اجاره فرض سؤال، منوط به توافق طرفین است و صرف وجود سرقفلی با عنایت به مقررات مربوط؛ از جمله ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، به خودی خود تمدید قرارداد را در پی نخواهد داشت. ج- در فرض سؤال، تعدیل اجاره‌بها صرفاً نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و در محدوده ماده 4 اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، با توجه به آنچه در بند «الف» آورده شد، موضوعاً منتفی است. د- ارائه تعریفی جامع از سرقفلی آن‌گونه که در استعلام آمده است، از وظایف این اداره کل خارج است. با این وصف در بند اولاً نظریه مشورتی شماره 729/1401/7 مورخ 10/8/1401 این اداره، اوصاف حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی، تشریح و از هم تفکیک شده‌اند که تصویر آن جهت بهره‌برداری به پیوست ارسال می‌شود.
سلام سرقفلی مغازه را سال ۷۴ خريداري کردیم برای کدام قانونه جناب حاتمی فر
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، قرارداد مورد اشاره مشمول مقررات قانون موجر و مستاجر سال 1356 خواهد بود. موفق باشید
سلام جناب حاتمی فر من سرقفلي مغازه دارم مالك ملكو فروخته و خريدار ميخواد پول بده مارو بلند كنه من نميخوام بلند شم ميخواستم ببينم ميتونه قانوني اينكارو بكنه يا ن؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، انتقال گیرنده به حکم قانون قائم مقام شخص انتقال دهنده بوده و تمامی تعهدات قرارداد شما به ایشان انتقال پیدا خواهد نمود، در غیر موارد قانونی امکان تخلیه سرقفلی وجود نخواهد داشت. موفق باشید
درود بر شما من میخوام ملک سرقفلی بفروشم منتها ظرف میگه باید 50 درصد بهم بدی یعنی نصف قیمت فروش مغازه میخوام ببینم اگه دادخواست بدم برای دادگاه اول ب خود مالک پیشنهاد نمیدن ک بیا بخر؟ یا اینکه بهم دادگاه چند ماه فرصت میده تا بتونم مغازه رو بفروشم اونم با درصدی ک قانون مشخص میکنه
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، به موجب قانون شما ابتدا می بایست پیشنهاد فروش سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت را به شخص مالک بدهید، در غیر اینصورت می توانید از طریق دادگاه درخواست تجویز انتقال منافع را بنمایید و طی مهلت قانونی آن را به شخص مورد نظر با مبلغ پیشهادی خودتان انتقال نمایید. موفق باشید
سلام خسته نباشید ی مغازه در سال 63سرقفلی خریداری شده اما در سال 72در محضر به طور رسمی سند خورده شده و مالک فوت شده و بعد از 40سال وارث شکایت کردن برای پس گرفتن آیا میتوانند پس بگیرد مغازه رو ممنون میشم راهنمایی کنید
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، سپاسگزارم. در صورتی که اسباب فسخ و انحلال قرارداد سرقفلی وجود داشته باشد امکان این امر وجود دارد، برای پاسخ صحیح در این خصوص می بایست قرارداد اجاره یا سرقفلی مطالعه شود.
سلام وقت بخیر مغازه ای دارم که سرقفلی هست که مالکین آن هفت سم هستن ۴ سهم در یگ گروه هست ۳ سهم در یک گروه انان آن سه سهم از من شکایت کردن بابت تامین دلیل
وکیل محمد حاتمی فر
درود، تامین دلیل شکایت و یا دعوا تلقی نمی گردد. تامین دلیل بابت انجام کارشناسی وضعیت موجود در ملک درخواست شده است که در آینده شخص یا اشخاص مستندی برای ادعای خود داشته باشند.
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل می توانید از همین طریق مطرح نمائید، مراجعه کنندگان در نظر داشته باشند که نتیجه پاسخدهی وکیل به پرسش ها از طریق پیامک به اطلاع شما عزیزان خواهد رسید
پیگیری سوال
پس از اطلاع رسانی از طریق پیامک می توانید با وارد نمودن شماره موبایل خود نسبت به مشاهده پاسخ ارائه شده توسط وکیل اقدام نمائید
