یکی از امتیازاتی که به موجب قانون برای اشخاصی که ملک خود را اجاره می دهند در نظر گرفته شده است، دستور تخلیه فوری می باشد.
فهرست مطالب
به این صورت که اگر شرایط قانونی برای تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی، اداری و تجاری رعایت شده باشد مالکین (موجر) می توانند مطابق قانون درخواست دستور تخلیه فوری مستاجر را از مرجع قضایی نمایند.
بنابراین مالکین املاک مسکونی، اداری و تجاری بدون اینکه نیازی به پرداخت هزینه دادرسی سنگین برای تخلیه ملک باشد، می توانند از امتیاز اجرا نمودن تخلیه به صورت فوری بهره مند شوند.
شرایط دستور تخلیه فوری
همانطور که ذکر شد زمانی شخص می تواند از این امتیاز قانونی برای اجرای دستور تخلیه بهره مند شود که شرایط تنظیم قرارداد اجاره مطابق قانون موجر و مستاجر مصوب 76 باشد که در ادامه به توضیح آن می پردازیم
-
قرارداد اجاره (اجاره نامچه، اجاره نامه) در دو نسخه تنظیم شده باشد
یکی از شروط لازمه که می تواند اشاره نمود این است که قرارداد اجاره در دو نسخه واحد تنظیم شده باشد، که معمولا یکی از نُسَخ آن نزد موجر و نسخه دیگر آن نزد مستاجر می ماند
-
قرارداد اجاره مدت داشته باشد
یکی دیگر از شروط لازمه برای جاری بودن شرایط دستور تخلیه (که در عرف به اشتباه حکم تخلیه گفته می شود) این است که قرارداد اجاره مدت داشته باشد، حال تفاوتی میان زمان های کوتاه یا بلند نمی باشد، البته لازم به ذکر است که درج مدت در قرارداد اجاره از شرایط صحیح تلقی شدن قرارداد اجاره می باشد و در صورتی که این قرارداد مدت نداشته باشد مطابق قانون مدنی باطل می باشد، همچنین افراد نمی توانند مدت زمان قرارداد اجاره را به مدت زمان حیات موجر یا مستاجر معطوف نمایند.
-
به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد
زمانی موجر (مالک) می تواند برای دستور تخلیه اقدام نماید که قرارداد اجاره به امضای هر دو شخص موجر و مستاجر رسیده باشد و مطابق قانون این امضائات می بایست در دو نسخه قرارداد وجود داشته باشد.
-
دو نفر شاهد به عنوان شهود ذیل قرارداد اجاره را گواهی و امضا نموده باشند
یکی دیگر از شرایط مهم قرارداد اجاره نامه این است که دو نفر شاهد قرارداد را امضا نموده باشند، حال سوالی که مطرح می شود این است که جنسیت اشخاصی که اقدام به امضا نموده اند به چه صورت باید باشد، آیا امضای زن نیز معتبر است؟ در پاسخ باید گفت که مطابق قانون آیین دادرسی مدنی در این صورت می بایست دو مرد یا یک مرد و دو زن اقدام به امضای قرارداد به عنوان شهود نمایند
-
ثبت در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (جدید)
با توجه به تغییراتی که به موجب قانون جدید ساماندهی بازار زمین مسکن و اجارهبها مصوب 1403/02/10 در خصوص تخلیه املاک حاصل شد قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 دچار تغییراتی گردید
به موجب تغییراتی که در قانون ایجاد شد زمانی می توان از تاریخ تصویب این قانون درخواست دستور فوری تخلیه را از دادگاه صلح نمود که علاوه بر شروط ذکر شده، قراردادهای اجاره می بایست در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت گردد، البته لازم به ذکر است که بنابر نظریه مشورتی 7/1403/1146 مورخ 1404/06/12 شرایط دستور تخلیه عقود اجاره کمتر از دو سال دارای شرایطی شناخته شده است
در بیان مصداق سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور می توان به سامانه هایی همچون کاتب و خودنویس اشاره نمود.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مقاله صلاحیت دادگاه صلح را مطالعه نمایید*
با جمع بودن تمامی شرایط ذکر شده در قرارداد و همچنین انقضای مهلت قرارداد، موجر می تواند برای قرارداد های عادی درخواست دستور تخلیه نماید، لازم به ذکر می باشد که به موجب قانون برای دستور تخلیه نیازی به تنظیم اجراییه نمی باشد در انتها نمونه ای از دستور تخلیه (اصطلاحا حکم تخلیه) قرار داده شده است
ماده قانونی دستور تخلیه فوری (جدید)
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر: در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل را مطالعه نمایید*
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر: رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
نمونه دستور تخلیه
نظریه مشورتی دستور تخلیه فوری
2026-04-29
سلام بنده اپارتمانی خریدم که تا دو ماه دیگر مستاجر دارد تا به الان ایشون هیچ همکاری با ما نداشته و اجازه نداده صاحب قبلی ملکوبه بنده صحیح و سالم تحویل بده الان تماس گرفته که کنتر برق مشکل داره و نول ساختمان خراب است و پیامک دادن زمان آمدن کارشناس شما هم بیا که من به محل رفتم و چون گفتم شما با ما همکاری نداشتی من ملکی تحویل نگرفتم بنده رو از خونه بیرون کردن اجازه نداد شماره کنتر بردارم و تهدید کرد که خانه رو خالی نمیکنم و احضارنامه فرست
وکیل محمد حاتمی فر
درود، با توجه به اینکه از مدت قرارداد دو ماه باقی مانده و شما ملک را اصطلاحا با مستاجر خریده اید، در اینصورت به موجب قانون، شما قائم مقام شخص فروشنده می باشید و آثار عقد تنظیمی از ناحیه ایشان در خصوص ملک به شما نیز بازمیگردد. پس از انقضای قرارداد اجاره می توانید تخلیه ایشان را از دادگاه تقاضا نمایید. موفق باشید
2026-04-28
سلام وقتتون بخیر بنده ویلا اجاره کردم 700 پیش و 20 اجاره برای سکونت خانواده توقیفی بوده یا شده نمیدونم برام حکم تخلیه اومده منم حرفی ندارم پولمو باید بگیرم بلند شم چرا دادگاه بدون ابلاغیه و شنیدن حرفای بنده حکم صادر کرده کجا و چطوری باید دردمو بگم من که خلاف شهر نکردم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتی که مورد اجاره دارای مشکلاتی چون انتقال مال غیر، توقیف و ... باشد و بدون اذن مالک و دارنده حق و همچنین منشا قانونی شما اقدام به تصرف آن نموده باشید احکام غاصب ممکن است شامل حال شما شود. به هر روی اگر برای خود حقی قائل باشید می توانید به عنوان معترض ثالث اقدام به طرح دعوی مقتضی نمایید و یا بابت حق خود به ید ماقبل خود که چنین اقدامی را نموده است مراجعه نمایید. موضوع نیاز به بررسی بیشتر دارد و ارائه پاسخ دقیق به این شکل امکانپذیر نمی باشد
2026-04-23
سلام وقت بخیر بنده یه ملک تجاری اجاره کردم برای کسب و کار ۳ماه دیگه از قرار داد بنده مانده است و املاک میخواد ۷ میلیون حق فسخ بگیرد با این که مستاجر جدید جایگزین شده ایا این کار قانونی است؟ قرارداد هم دستی نوشته شده کد رهگیری ندارد
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتی که با مالک در این خصوص توافق نموده اید که پیش از موعد ملک خود را تخلیه کنید که این امر نیز تحقق پیدا نموده است و شخص دیگری در آن مستقر شده است و ایشان نظری به دریافت وجهی نداشته است در این شکل املاک بدون انجام اقدامی تقاضای وجه بلاموضوعی را می نماید. به هر روی ارائه پاسخ دقیق نیازمند شرح بیشتر می باشد
2026-04-19
درود و عرض ادب با توجه به شرایط جنگی حال حاضر آیا میشه مستأجری که اجاره رو پرداخت نمی کنه یا فقط بخشی از اجاره رو واریز می کنه از طریق دادگاه دستور تخلیه شو گرفت؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت انقضای مدت اجاره چنین امری امکان پذیر می باشد، در غیر اینصورت و همچنین زمانی که چنین شرطی در قرارداد اجاره گنجانده نشده باشد که عدم پرداخت اجاره موجب اختیار به فسخ و تخلیه باشد چنین اختیاری برای شما فراهم نمی باشد
2026-04-19
سلام من سال ۱۴۰۳ ازدواج کردم فیلمبردار عروسیم هنوز عکس و فیلمای منوبهم تحویل نداده بعد ازاینکه تماس گرفتم خاستم مبلغو بهم برگردونه گفت برمیگردونه ولی دیگ نه جواب تماسامودادمحل کارشونم تخلیه کردن پرینت واریزی ها شماره هاشون کدملی هاشونم دارم نمیدونم چجوری باید شکایتو شروع کنم از چه راهی وارد شم و اینکه کیفری محسوب میشه یا حقوقی لطفا کمکم کنید حتی یه هارد به قیمت الان ۴۰ ملیون دستشونه واسه اون چطور اقدام کنم چه مدارکی لازمه
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت موجود بودن فیلم، عکس و هارد توصیفی نزد اشخاص بهتر است ابتدا اظهارنامه ای مبنی بر اینکه اموال نزد اشخاص امانت می باشد و می بایست نسبت به استرداد آن به شما اقدام شود به اشخاص ذیسمت ارسال نمایید در صورت عدم توجه و از باب تحت فشار قرار دادن بهتر است شکایت خیانت در امانت مطرح شود. در صورت عدم نتیجه در این خصوص می بایست موضوع به صورت حقوقی پیگیری شود. به هر روی موضوع نیاز به بررسی دارد و مدارک می بایست مطالعه شود
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
