یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2026-04-23
سلام خسته نباشید سوال این بود.شرایط ضمن عقد در سند ازدواج حق طلاق هست بعد نوشته توکیل به غیر اعم از اخذ یا بذل مهریه لطفا توضیح دهید. سوال دوم اینکه اموال به اسم خانم هست آیا آقا میتونه بگیره یا نه نصف میشه برای طلاق حتما باید وکیل داشته باشه اقدامات لازم لطفا
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورتی که از شرط ضمن سند ازدواج بتوان وکالت یا بعبارتی حق طلاق را برداشت نمود ایشان می تواند با اختیار تعیین نسبت به مطالبه مهریه یا عدم دریافت آن اقدام به اخذ وکیل دادگستری برای امر طلاق نماید و نمی توانید مانع ایشان جهت این امور شوید، در خصوص الزام به داشتن وکیل دادگستری باید گفت که برای اعمال وکالت در طلاق (حق طلاق) زوجه می بایست توسط وکیل دادگستری پیگیر موضوع باشد. همچنین در نظر داشته باشید که شرط تنصیف مهریه در صورت امضا زمانی محقق می شود که مرد بدون جهت قانونی همسر خود را طلاق دهد و از بابت اموالی که در حین زندگی مشترک ایجاد شده است نصف آن را به زن تملیک یا پرداخت نماید. در صورت عدم برقراری رابطه جنسی مهریه زن نصف خواهد بود
2026-04-22
سلام خسته نباشید برام 3ماه یک روز حبس تعزیری درجه شش اومده سابقه زندان دارم ولی سر مشروب بوده اونم سند آماده نبود سر اون یک روز رفتم زندان از شاکیم قبل اومدن حکم قطعیم رضایت گرفتم میشه حبس و ب جزای نقدی تبدیل کرد؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، برای ارائه پاسخ می بایست دادنامه صادر شده پیشین و همچنین دادنامه اصداری اخیر مطالعه شود. تصویر آن را به پیام رسان های شماره درج شده در صفحه تماس با ما ارسال بفرمایید و با تلفن دفتر در تماس باشید
2026-04-22
باسلام من در برج ۲سال ۱۴۰۴ یک خودروی سمند خریداری کردم با مبایعه نامه قرار شد ۱۰۰میلیون برای حضور در دفترخانه نگه دارم بعدش طرف چندین بار امتناع کرد کاشف به عمل اومد اون طرفی که این نفر فروشنده به من از اون خرید کرده نمیاد برای سند و در دادگاه دعوای خیانت در امانت رو مطرح کرده که قاضی پرونده بادیدن مبایعه نامه بین اونا رای عدم خیانت در امانت رو دادن الان طرف اصلی صاحب سند رفته در دادگاه حقوقی برای ابطال مبایعه نامه بین خودش و طرف من
وکیل محمد حاتمی فر
درود، می بایست مدارک و مستندات مطالعه شود، اما در نظر داشته باشید در صورت وجود بیع فیمابین ایادی و دست های قبلی، معامله شما به عنوان خریدار دارای اعتبار می باشد بنابراین در اینصورت می توانید دعوای الزام به تنظیم سند را در دادگاه مطرح نمایید
2026-04-21
سلام و عرض ادب بنده با خانمم در اختلاف هستیم و توقیف اموال گرفته یه ساختمان دو طبقه دارم که به نام برادر ومادرمه و اونها به من وکالت بلاعزل دادن اما انتقال سند انجام نشده زوجه به اجرای احکام رفته و خواسته تا ملک توقیف بشه ولی مدرکی ارایه نکرده و ما هم سند ارایه کردیم ماشینی دارم که سند نزدم و همچنان ماشین به نام مالک قبلیه و. نتوانسته توقیف کنه تکلیف ماشین چی میشه
وکیل محمد حاتمی فر
درود، خودرو در صورتی قابلیت توقیف داشته که مالکیت آن به نام شما ثبت شده و سند مالکیت صادر شده باشد و یا مالکیت شما نسبت به آن در دادگاه به اثبات برسد
2026-04-20
یک دختر ۱۵ ساله بد سرپرست سرپرستیش واگذار شده و دختر خونده خانواده جدیدی هست دختر میخواد هویت جدید و زندگی جدیدی داشته باشه پدر خونده اش هم میخواد مشخصات شناسنانه اش رو تغییر بده اسم و نام خانوادگی و حتی اسم پدر مادر ولی فقط توی شناسنامه و گذرنامه و اینا چه دلایل قوی ای باید باشه که دادگاه این اجازه رو بده؟و اینکه آیا میشه اقدامی انجام داد که حکم سرپرستی به فرزند خواندگی تغییر داده بشه؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در نظر داشته باشید که به موجب ماده 22 قانون حمایت از کودکان و نوجوانان بی سرپرست و بد سرپرست که مقرون می دارد: " پس از صدور حکم قطعی سرپرستی، مفاد حکم از سوی دادگاه به اداره ثبت احوال و اداره بهزیستی مربوط ابلاغ می شود. اداره ثبت احوال مکلف است نام و نام خانوادگی کودک یا نوجوان تحت سرپرستی و همچنین مفاد حکم سرپرستی را در اسناد سجلی و شناسنامه سرپرست یا زوجین سرپرست وارد کند. همچنین اداره ثبت احوال مکلف است شناسنامه جدیدی برای کودک یا نوجوان تحت سرپرستی با درج نام و نام خانوادگی سرپرست یا زوجین سرپرست صادر و در قسمت توضیحات مفاد حکم سرپرستی و نام و نام خانوادگی والدین واقعی وی را در صورت مشخص بودن، قید نماید. تبصره ۱ـ اداره ثبت احوال مکلف است سوابق هویت و نسبت واقعی طفل را در پرونده وی حفظ نماید. تبصره ۲ـ کودک یا نوجوان تحت سرپرستی می تواند پس از رسیدن به سن هجده سالگی، صدور شناسنامه جدیدی را برای خود با درج نام والدین واقعی در صورت معلوم بودن، یا نام خانوادگی مورد نظر وی، در صورت معلوم نبودن نام والدین واقعی، از اداره ثبت احوال درخواست نماید. تبصره ۳ـ اجرای این ماده به موجب آییننامه ای است که به وسیله سازمان ثبت احوال کشور و با همکاری سازمان تهیه می شود و ظرف سه ماه پس از لازمالاجرا شدن این قانون به تصویب هیات وزیران می رسد." همچنین به موجب ماده 3 آیین نامه تبصره 3 ماده 22 این قانون: چنانچه کودک یا نوجوان تحت سرپرستی دارای سند سجلی باشد، اداره ثبت احوال مکلف است درصورت مشخص بودن والدین واقعی وی، مراتب را در سند سجلی ثبت و یا حسب مورد مشخصات ناقص والدین را تکمیل و سپس مفاد حکم سرپرستی را برای کودک یا نوجوان تحت سرپرستی صادر نماید. به موجب ماده 6 آیین نامه: نام خانوادگی کودک یا نوجوان تحت سرپرستی حسب مورد همان نام خانوادگی سرپرست زوج یا سرپرست منحصر خواهد بود. قسمت اخیر پرسش به صورت مبهم مطرح شده است برای شرح موضوع در ساعات و در روزهای کاری با تلفن دفتر در تماس باشید. موفق باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
