یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2026-04-30
سلام وقت بخیر اسم برادرم در شناسنامه پدرم نیست سالها قبل چون سن پدرم کم بوده شناسنامه رو به اسم پدربزرگم گرفتن و الان که پدرم فوت شده برادرم میخواد برای گرفتن شناسنامه اقدام کنه ما هنوز انحصار وراثت انجام ندادیم و دارایی پدرم هنوز با نام خودشه هیچ کدوممون هم با این موضوع مشکل نداریم و حق برادرمون رو میدیم ممکنه اقدام کردن برادرم باعثتوقیف اموال بشه چون هنوز انحصار وراثت نکردیم؟یا دردسر بشه برامون؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، پاسخ دقیق تر در طی مشاوره حقوقی تلفنی ارائه شد. در صورت رضایت تمامی وراث در این خصوص بهتر است با تنظیم سند رسمی اقرار مبنی بر دریافت تمامی حق و حقوق و تنظیم سندی با این مفاد که در آینده با طرح دعوای اثبات نسب و ... حقی از ماترک متصور برادر نمی باشد اقدام نمایید
2026-04-29
سلام وقت بخیر..میخواستم بدونم وقتی یه خانوم از تمام حق و حقوقش بگذره چجوری میتونه بدون رضایت همسر طلاق بگیره برده که نیستیم وقتی دلمون ب زندگی نیست چجوری خودمون رو ازش (همسر)خلاص کنیم .ممنونم.لطفا شمارم درج نشه .با تشکر
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، منظور از پرسش این است که به اختیار حق و حقوق مالی خود را از جمله مهریه به صورت رسمی ابراء نموده اید؟ زیرا که غالبا زوجه با تنظیم چنین سندی، اقدام به اخذ وکالت در طلاق (حق طلاق) می نماید، در صورت عدم اخذ وکالت در طلاق می بایست عسر و حرج را در زندگی مشترک به اثبات برسانید در غیر اینصورت طرح دعوای طلاق نمی تواند نتیجه مثبتی را برای شما در پی داشته باشد. موضوع نیاز به بررسی و تشریح دارد.
2026-04-29
سلام آقای وکیل من و همسرم عاشقانه 12سال زندگی کردیم خانوم بهم تهمت زده که من بهش خیانت کردم و معتاد هم هستم این تهمت سرکار بودم اومدم دیدم در خونه رو قفل کرده رفته خونه رو من خودم زدم به اسمش الان هرچی التماس میکنم برگرد نمیاد میگه فقط طلاق بده من نمیخواهم طلاق بدم منم الان جای همه ندارم برم تو ماشین میخوابم میگه اگه درو باز کنی شکایت میکنم او خونه مال منه من میتونم به خونم برسم یا نه ممنون
وکیل محمد حاتمی فر
درود، غالبا با توجه به اینکه به اختیار و بدون تنظیم سند دیگری اقدام به انتقال قطعی ملک خود به نام ایشان نموده اید چنین امری امکانپذیر نبوده، مگر در مواردی که بتوانید هبه، عدم اراده و ... را در دادگاه به اثبات برسانید. به هر روی موضوع نیاز به بررسی بیشتر دارد
2026-04-29
با سلام و احترام و خسته نباشید پسر من با دو تا از دوستانش از آگهی دیوار برای کار به یک املاک در یک ساختمان تجاری مراجعه کردند از آن ها شناسنامه هاشونو گرفتند برای ثبت و قرارداد نوشتند ولی شناسنامشو تحویل ندادند و گفتند جهت ثبت و گفتند از فردا بیا شروع به کار کنید حالا من نگران شدم که اصل شناسنامه هاشون داخل دفتر املاک مشکلی پیش نمیاد و اینکه رسیدم بهشون نداده
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، احتمال پایین وقوع جرم جعل و استفاده از سند مجعول و یا سو استفاده از هویت وجود دارد، بهتر است ایشان به موجب اظهارنامه اصول اسناد ارائه شده را مطالبه نماید، در صورت عدم استرداد دعوی مقتضی مطرح شود. بهتر است به صورت توافقی موضوع حل شود
2026-04-29
با وجود سند عادی میتوان دادخواست اثبات مالکیت و خلع ید را با هم داد که اول اثبات مالکیت بررسی شود بعد خلع ید
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در نظر داشته باشید که خلع ید فرع بر مالکیت می باشد، بنابراین مطابق رویه و همچنین رای وحدت رویه 672 - 1383/10/1 مانعی از جهت طرح توامان وجود ندارد، در اینصورت دادگاه می تواند با رسیدگی نسبت به اصل خواسته (الزام به تنظیم سند، اثبات مالکیت و ...) و احراز مالکیت رای به خلع ید صادر نماید. صورتجلسه نشست قضایی مورخ 1386/02/06 موید این امر می باشد
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
