در غالب موارد طرفین قرارداد به عنوان فروشنده و خریدار پس از ایجاد توافقات اولیه برای تنظیم مبایعه نامه مربوط به فروش ملک به دفاتر املاک مراجعه نموده یا بدون مراجعه به بنگاه های املاک برای تنظیم و نوشتن قرارداد از فرم های چاپی استفاده می نمایند.
در فرم های چاپی مربوط به مبایعه نامه دفاتر املاک، مواردی چون: طرفین قرارداد، موضوع ومشخصات مورد معامله، ثمن، آثار قرارداد و … با خالی بودن مواردی که می بایست توسط طرفین درج شود از پیش نوشته شده است
در انتهای قرارداد قسمتی مربوط به توضیحات قرار گرفته که اشخاص می توانند با توافقات فیمابین شروط و تعهدات اضافی مد نظر خود را در آن درج نمایند
در تحت عنوان آثار قرارداد مربوط به مبایعه نامه و قولنامه ها و در بند مربوطه از عبارت “کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس با اقرار طرفین ساقط گردید” یا با درج عبارتی مشابه آن همچون “کلیه خیارات از جمله خیار غبن ولو افحش ساقط گردید” استفاده می شود
اما سوال این است که با توجه به اینکه افراد خود اقدام به درج چنین شرطی در قرارداد نمی نمایند و این عبارات در فرم های چاپی مخصوص قولنامه ها و مبایعه نامه ها به صورت پیش فرض نوشته شده است تا چه میزان اعتبار دارند؟
آیا می توان با وجود درج چنین شرطی و مسکوت گذاشتن آن توسط طرفین معامله اقدام به فسخ قرارداد مربوط به مبایعه نامه یا قولنامه نمود ؟ یا بعبارتی فسخ معامله حتی با اسقاط حق فسخ و کافه خیارات امکانپذیر است؟
* پیشنهاد می شود در این بین مطلب فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده به آن پرداخته شده است را مطالعه نمایید *
اعتبار شرط اسقاط کافه خیارات در قرارداد
بنابراین قصد داریم به به این موضوع بپردازیم که این شروط تا چه میزان اعتبار دارند؟ آیا با وجود چنین شرطی می توان آن را نادیده گرفت و به استناد خیارات فسخ (اختیارات فسخ معامله) اقدام به فسخ و برهم زدن قرارداد نمود.
در پاسخ باید گفت رویه قضایی و تصمیم قضات در این خصوص متفاوت است. اما می توان گفت با توجه به اینکه افراد به جزئیات این شروط آشنایی نداشته و به دلیل عدم ارائه توضیحات مربوط به چنین عباراتی در فرم های قرارداد و همچنین ثقیل و ناشناخته بودن آن برای عموم افراد، به دلیل اینکه درج چنین شرطی در فرم های چاپی نمی تواند نشان دهنده اراده واقعی طرفین باشد می بایست با احتیاط بیشتری نسبت به ساقط تلقی نمودن آن رفتار نمود
در ادامه به نمونه رای مربوط به این موضوع می پردازیم:
دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره … مورخه … صادره از شعبه … دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر قرار رد دعوی تجدیدنظرخواه 1 با وکالت 2 به خواسته 1- تأیید فسخ قرارداد مورخه… 2- استرداد ثمن به میزان … ریال 3- مطالبه خسارت تأخیرتأدیه اشعار دارد مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و مستوجب نقض آن می‌باشد زیرا که اولاً مقررات ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به مواردی می‌باشد که دعوی برابر مقررات از ناحیه خواهان درخواست نشده باشد، این در حالی است که در مانحن فیه به لحاظ تعدی فروشندگان در ساخت و حدوث اختلاف فیمابین آنان و گذشت مدت مدیدی از انعقاد قرارداد، موضوع قرارداد انجام نشده است و این مسأله باعث بروز خسارت برای طرف دیگر قرارداد شده است و صرف اسقاط خیارات آنهم به شرح مبایعه‌نامه چاپی مسقط حق خریدار در جهت اعمال حق فسخ که یک واقعه حقوقی در عالم خارج از دادگاه می باشد نیست. ثانیاً، به تصریح ماده 3 از قانون مرقوم محاکم دادگستری مکلف هستند به دعاوی‌ای که برابر مقررات درخواست شده‌اند رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر و فصل خصومت نمایند که دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت پذیرش و استماع را دارد ازاین‌رو دادگاه با قبول لایحه اعتراضیه و با استناد به قسمت اخیر ماده 353 از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه معترض‌عنه پرونده را جهت رسیدگی و اظهارنظر ماهیتی نفیاً یا اثباتاً به دادگاه نخستین اعاده می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
بنابراین همانطور که پیشتر به توضیح آن پرداختیم دادگاه با صدور چنین دادنامه ای و با بررسی موضوع با این استدلال که صرف درج عبارت اسقاط خیارات آنهم به صورت درج در مبایعه نامه به صورت فرم چاپی نمی تواند موجب ساقط شدن اعمال حق فسخ شود نسبت به پذیرش دعوای فسخ اقدام نموده است، به عبارت دیگر با وجود چنین شرطی در قرارداد و به دلیل اینکه به صورت چاپی و از پیش تعیین شده است آن را ساقط شده تلقی نموده است
نمونه متن اسقاط کافه خیارات
حال بنابر آنچه توضیح داده ایم بنا بر درخواست مراجعه کنندگان و موکلین در ادامه به نمونه متن اسقاط کافه خیارات می پردازیم:
“طرفین قرارداد با توافق یکدیگر در صحت و سلامت کامل عقلی و با در نظر گرفتن شروط مندرج در عقد نسبت به اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش یا افحش اقدام نموده اند”
البته لازم به ذکر است که در خصوص متن اسقاط کافه خیارات بهتر است که بنابر موارد شرط شده در قرارداد این شرط تنظیم شود، به عبارتی با در نظر گرفتن کل متن قرارداد و شروط قرارداد این شرط درج شود
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*
سلام ملک پدری رو قرارداد بستم خریدار پول چک رو ندارد ایا برای فصق قرار داد باید چک رو برگشت بزنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، پیش از ارائه مشاوره به دلیل اهمیت موضوع و همچنین ساقط شدن حق فسخ بهتر است قرارداد با شرح کامل موضوع بررسی شود. در صورت تمایل به اخذ وقت مشاوره با هماهنگی قبلی در خدمت شما خواهم بود
سلام درمورد معامله ملک که خریدار به تعهدات خود عمل نکرده درمورد فسخ قرارداد و ضرر و زیان میخواستم بدونم
سلام، بنده در سال۱۴۰۲ به عنوان مالک قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده نوشتم و در دهم بهمن همان سال باید واحدها را تحویل میداد که متاسفانه تحویل نداد و یک مهلت ۳ ماه دیگر بهش دادم بازم نتوانست بنده تامین دلیل کردم و اظهار نامه برایش فرستادم اما توجه نکرد این بند در قرارداد آمده در صورت بروز اختلاف به داور مراجعه نماییم وکلمه فسخ در در ادامه نیامده از شکایتب به داوری به نتیجه نرسیدم از طریق دادگاه اقدام کردم به نظر شما قرارداد فسخ میشود
وکیل محمد حاتمی فر
درود، برای اظهار نظر در این خصوص نیاز به بررسی قرارداد مشارکت در ساخت، متن صورتجلسه اعطای مهلت، رای داور و دادخواست مطروحه خواهد بود. در خدمت شما هستم
سلام من 15اوردیبهشت 1403زمینم را به یک فقره چک 2ماهه فروختم با قولنامه ولی الان پشیمانم میتوانم فسق معامله کنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، بدین منظرو ابتدائا می بایست قرارداد شما مطالعه و بررسی شود. در خدمت شما هستم
مستأجر در منزلی که بنام همسر من هست ۴ماه هست اجاره نداده برای گرفتن حکم تخلیه میتوانم با وکالت از همسرم اقدام کنم یا باید حتماً خود همسرم اقدام کند و اولین کاری که باید بکنیم چیست
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت انقضای قرارداد اجاره یا موجبات حق فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و ... در صورت اعطای اختیار برای طرح دعوای حقوقی و همچنین حق اخذ وکیل دادگستری، شما می توانید برای طرح دعوای تخلیه ملک وکیل دادگستری اخذ نمایید. در نظر داشته باشید شما به موجب وکالتنامه حق طرح دعوا در دادگاه را نخواهید داشت، در صورت عدم تمایل به اخذ وکیل دادگستری توسط شما، همسرتان به عنوان موجر می تواند راسا اقدام به طرح دعوای تخلیه نماید. موفق باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل می توانید از همین طریق مطرح نمائید، مراجعه کنندگان در نظر داشته باشند که نتیجه پاسخدهی وکیل به پرسش ها از طریق پیامک به اطلاع شما عزیزان خواهد رسید
پیگیری سوال
پس از اطلاع رسانی از طریق پیامک می توانید با وارد نمودن شماره موبایل خود نسبت به مشاهده پاسخ ارائه شده توسط وکیل اقدام نمائید
