پس از اینکه قرارداد فروش منعقد گردید و به عبارتی عقد بیع جاری شد، خریدار مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن که ممکن است وجه باشد می شود.
بنابراین پس از تنظیم مبایعه نامه، مالکیت موضوع معامله و ثمن مشخص شده در قرارداد، به طرفین قرارداد انتقال می یابد
اما باید در نظر داشت که عقد بیع یک عقد لازم می باشد با این توضیح که اگر عقدی لازم باشد قاعدتا امکان فسخ و برهم زدن بدون رضایت دو طرف وجود نخواهد داشت مگر در مواردی که به موجب قانون امکان فسخ، برهم زدن و یا انحلال معامله وجود داشته باشد.
به طور مثال پس از اینکه مبایعه نامه ملک تنظیم شد به دلیل لازم بودن عقد بیع غالبا خریدار و فروشنده ملک امکان فسخ قرارداد را نخواهند داشت.
فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده
بنابراین همانطور که توضیح داده ایم پس از انشای عقد و امضای قرارداد بیع (مبایعه نامه)، باید این نکته را در نظر داشت که امکان فسخ و برهم زدن معامله به دلیل لازم بودن، در غالب موارد وجود ندارد مگر در صورتی که به موجب حکم قانون شرایطی برای فسخ مبایعه نامه وجود داشته باشد.
به موجب قانون اختیاری که برای فسخ معامله وجود دارد تحت عنوان خیارات نام گذاری شده است. بنابراین در صورتی که فروشنده امکان برهم زدن مبایعه نامه را داشته باشد می تواند با اعمال خیار خود اقدام به فسخ و انحلال قرارداد نماید.
در این فرصت می خواهیم به نکته بپردازیم که آیا فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده ملک وجود دارد و اگر پاسخ مثبت است در چه مواردی این امکان برای فروشنده یا بایع در نظر گرفته شده است که در ادامه به برخی از آنها می پردازیم
فسخ در صورت پیش بینی حق فسخ برای فروشنده: یکی از مواردی که موجب حق فسخ برای فروشنده می گردد پیش بینی فسخ به موجب شرط در قرارداد می باشد.
به اینصورت که دو طرف مبایعه نامه با درج شرطی به نفع فروشنده، این اختیار را برای شخص فروشنده قرار می دهد که در صورت حصول دلایلی بتواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
بگذارید با ذکر مثالی به آن بپردازیم، فروشنده یک واحد آپارتمان را به مبلغ و ثمن مشخصی به خریدار انتقال می دهد و فروشنده از بابت تضمین در پرداخت ثمن قرارداد شرطی را با این عنوان در قرارداد ذکر می کند: در صورت اینکه چک موضوع مبایعه نامه منتهی به برگشت یا گواهی عدم پرداخت شود فروشنده ظرف مدت 10 روز امکان فسخ قرارداد را خواهد داشت.
در اینصورت اگر چکی که خریدار اقدام به صدور آن نموده است منتهی به گواهینامه عدم پرداخت شود این حق برای فروشنده ایجاد می شود که ظرف مدت 10 روز اقدام به فسخ مبایعه نامه نماید.
لازم به ذکر است که هر شرطی که مخالف قانون و مقتضای عقد بیع نباشد را می توان در مبایعه نامه ذکر نمود.
عدم درج خیار فسخ در مبایعه نامه برای فروشنده
همانطور که توضیح داده ایم اگر برای فروشنده اختیار فسخ مبایعه نامه شرط نشده باشد و در صورتی که خیارات نیز ساقط نشده باشد فروشنده می تواند با استناد به اختیاراتی که در قانون مدنی در نظر گرفته شده است اقدام به فسخ مبایعه نامه نماید
*در این میان بهتر است مقاله مرتبط با اسقاط کافه خیارات در مبایعه نامه که به طور کامل در مورد این موضوع توضیحاتی ارائه داده است را مطالعه نمایید*
خیار مجلس برای فسخ مبایعه نامه : یکی از خیاراتی که به موجب قانون برای فروشنده می توان متصور بود خیار مجلس می باشد، اگر هر یک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند.
با این توضیح که پس از انعقاد مبایعه نامه تا زمانی که فروشنده و خریدار از یکدیگر جدا نشده اند و مجلس عقد را عرفا ترک نکرده باشد، این حق برای فروشنده وجود دارد که عقد را به استناد خیار مجلس فسخ نماید
خیار تاخیر ثمن برای فسخ مبایعه نامه : یکی دیگر از خیاراتی که مختصرا به آن اشاره می کنیم و به استناد آن فروشنده امکان فسخ قرارداد را خواهد داشت خیار تاخیر ثمن می باشد.
به اینصورت که اگر مبیع و موضوع مبایعه نامه عین خارجی و در حکم آن باشد و برای پرداخت ثمن مدتی ذکر نشده باشد و اصطلاحا حال باشد، فروشنده می تواند در صورتی که مبیع را تحویل خریدار نداده باشد و در مدت سه روز از زمان تنظیم مبایعه نامه کل مبلغ و ثمن قرارداد به فروشنده تحویل داده نشود عقد را فسخ نماید
خیار رویت و تخلف از وصف : در صورتی که مبیع عین خارجی و در حکم آن باشد و در صورتیکه فروشنده مبیع را ندیده و صرفا با وصف بفروشد، سپس مشخص شود که مبیع دارای اوصاف ذکر شده نباشد می تواند فورا اقدام به فسخ مبایعه نامه نماید
خیار غبن برای فسخ مبایعه نامه : یکی دیگر از اختیاراتی که به موجب قانون مدنی بابت فسخ مبایعه نامه برای فروشنده در نظر گرفته شده است خیار غبن می باشد. خیار غبن یا اختیار فسخ به موجب غبن زمانی برای فروشنده حاصل می شود که عدم تعادل بین عوضین ایجاد شود.
به این صورت که پس از انعقاد مبایعه نامه، فروشنده از تناسب نداشتن ارزش عوضین (مبیع و ثمن) مطلع شود و فوری اقدام به فسخ معامله نماید. باید این نکته را متذکر شد که عدم تناسب ارزش عوضین می بایست از نظر عرفی فاحش باشد.
خیار عیب ثمن دریافتی توسط فروشنده
خیار تدلیس نسبت به ثمن : به موجب قانون مدنی تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود. بنابراین اگر مشتری در غیر از ثمن به صورت نقدی اقدام فریب فروشنده نماید، شخص فروشنده می تواند مبایعه نامه را به استناد خیار تدلیس فسخ کند.
به اینصورت که به طور مثال مشتری در مبایعه نامه متعهد شده باشد که به جای پرداخت وجه، نسبت به انتقال خودرو به فروشنده اقدام نماید، در این صورت اگر مشتری فروشنده را فریب داده باشد، فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده امکان پذیر می باشد.
فارغ از موارد پیش گفته اگر فروشنده و خریدار با توافق یکدیگر قصد اقاله و یا تفاسخ مبایعه نامه نمایند با وجود اینکه شرایطی که برای فسخ به آن ها اشاره نموده ایم وجود نداشته باشد می توانند عقد را منحل نمایند.
البته در انتها مجددا باید به این نکته اشاره نمود که فروشنده و خریدار نباید خیارات قرارداد را ساقط نموده باشند.
وکیل محمد حاتمی فر
درود، پیش از ارائه مشاوره به دلیل اهمیت موضوع و همچنین ساقط شدن حق فسخ بهتر است قرارداد با شرح کامل موضوع بررسی شود. در صورت تمایل به اخذ وقت مشاوره با هماهنگی قبلی در خدمت شما خواهم بود
سلام درمورد معامله ملک که خریدار به تعهدات خود عمل نکرده درمورد فسخ قرارداد و ضرر و زیان میخواستم بدونم
سلام، بنده در سال۱۴۰۲ به عنوان مالک قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده نوشتم و در دهم بهمن همان سال باید واحدها را تحویل میداد که متاسفانه تحویل نداد و یک مهلت ۳ ماه دیگر بهش دادم بازم نتوانست بنده تامین دلیل کردم و اظهار نامه برایش فرستادم اما توجه نکرد این بند در قرارداد آمده در صورت بروز اختلاف به داور مراجعه نماییم وکلمه فسخ در در ادامه نیامده از شکایتب به داوری به نتیجه نرسیدم از طریق دادگاه اقدام کردم به نظر شما قرارداد فسخ میشود
وکیل محمد حاتمی فر
درود، برای اظهار نظر در این خصوص نیاز به بررسی قرارداد مشارکت در ساخت، متن صورتجلسه اعطای مهلت، رای داور و دادخواست مطروحه خواهد بود. در خدمت شما هستم
سلام من 15اوردیبهشت 1403زمینم را به یک فقره چک 2ماهه فروختم با قولنامه ولی الان پشیمانم میتوانم فسق معامله کنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، بدین منظرو ابتدائا می بایست قرارداد شما مطالعه و بررسی شود. در خدمت شما هستم
مستأجر در منزلی که بنام همسر من هست ۴ماه هست اجاره نداده برای گرفتن حکم تخلیه میتوانم با وکالت از همسرم اقدام کنم یا باید حتماً خود همسرم اقدام کند و اولین کاری که باید بکنیم چیست
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت انقضای قرارداد اجاره یا موجبات حق فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و ... در صورت اعطای اختیار برای طرح دعوای حقوقی و همچنین حق اخذ وکیل دادگستری، شما می توانید برای طرح دعوای تخلیه ملک وکیل دادگستری اخذ نمایید. در نظر داشته باشید شما به موجب وکالتنامه حق طرح دعوا در دادگاه را نخواهید داشت، در صورت عدم تمایل به اخذ وکیل دادگستری توسط شما، همسرتان به عنوان موجر می تواند راسا اقدام به طرح دعوای تخلیه نماید. موفق باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل می توانید از همین طریق مطرح نمائید، مراجعه کنندگان در نظر داشته باشند که نتیجه پاسخدهی وکیل به پرسش ها از طریق پیامک به اطلاع شما عزیزان خواهد رسید
پیگیری سوال
پس از اطلاع رسانی از طریق پیامک می توانید با وارد نمودن شماره موبایل خود نسبت به مشاهده پاسخ ارائه شده توسط وکیل اقدام نمائید
