پس از اینکه قرارداد فروش منعقد گردید و به عبارتی عقد بیع جاری شد، خریدار مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن که ممکن است وجه باشد می شود.
فهرست مطالب
بنابراین پس از تنظیم مبایعه نامه، مالکیت موضوع معامله و ثمن مشخص شده در قرارداد، به طرفین قرارداد انتقال می یابد
اما باید در نظر داشت که عقد بیع یک عقد لازم می باشد با این توضیح که اگر عقدی لازم باشد قاعدتا امکان فسخ و برهم زدن بدون رضایت دو طرف وجود نخواهد داشت مگر در مواردی که به موجب قانون امکان فسخ، برهم زدن و یا انحلال معامله وجود داشته باشد به مانند شرایطی که در ابطال مبایعه نامه و قولنامه نیز مطرح است
به طور مثال پس از اینکه مبایعه نامه ملک تنظیم شد به دلیل لازم بودن عقد بیع غالبا خریدار و فروشنده ملک امکان فسخ قرارداد را نخواهند داشت.
فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده
بنابراین همانطور که توضیح داده ایم پس از انشای عقد و امضای قرارداد بیع (مبایعه نامه)، باید این نکته را در نظر داشت که امکان فسخ و برهم زدن معامله به دلیل لازم بودن، در غالب موارد وجود ندارد مگر در صورتی که به موجب حکم قانون شرایطی برای فسخ مبایعه نامه وجود داشته باشد.
به موجب قانون اختیاری که برای فسخ معامله وجود دارد تحت عنوان خیارات نام گذاری شده است. بنابراین در صورتی که فروشنده امکان برهم زدن مبایعه نامه را داشته باشد می تواند با اعمال خیار خود اقدام به فسخ و انحلال قرارداد نماید.
در این فرصت می خواهیم به نکته بپردازیم که آیا فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده ملک وجود دارد و اگر پاسخ مثبت است در چه مواردی این امکان برای فروشنده یا بایع در نظر گرفته شده است که در ادامه به برخی از آنها می پردازیم
فسخ در صورت پیش بینی حق فسخ برای فروشنده
یکی از مواردی که موجب حق فسخ برای فروشنده می گردد پیش بینی فسخ به موجب شرط در قرارداد می باشد.
به اینصورت که دو طرف مبایعه نامه با درج شرطی به نفع فروشنده، این اختیار را برای شخص فروشنده قرار می دهد که در صورت حصول دلایلی بتواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
بگذارید با ذکر مثالی به آن بپردازیم، فروشنده یک واحد آپارتمان را به مبلغ و ثمن مشخصی به خریدار انتقال می دهد و فروشنده از بابت تضمین در پرداخت ثمن قرارداد شرطی را با این عنوان در قرارداد ذکر می کند: در صورت اینکه چک موضوع مبایعه نامه منتهی به برگشت یا گواهی عدم پرداخت شود فروشنده ظرف مدت 10 روز امکان فسخ قرارداد را خواهد داشت.
در اینصورت اگر چکی که خریدار اقدام به صدور آن نموده است منتهی به گواهینامه عدم پرداخت شود این حق برای فروشنده ایجاد می شود که ظرف مدت 10 روز اقدام به فسخ مبایعه نامه نماید.
لازم به ذکر است که هر شرطی که مخالف قانون و مقتضای عقد بیع نباشد را می توان در مبایعه نامه ذکر نمود.
عدم درج خیار فسخ در مبایعه نامه برای فروشنده
همانطور که توضیح داده ایم اگر برای فروشنده اختیار فسخ مبایعه نامه شرط نشده باشد و در صورتی که خیارات نیز ساقط نشده باشد فروشنده می تواند با استناد به اختیاراتی که در قانون مدنی در نظر گرفته شده است اقدام به فسخ مبایعه نامه نماید
*در این میان بهتر است مقاله مرتبط با اسقاط کافه خیارات در مبایعه نامه که به طور کامل در مورد این موضوع توضیحاتی ارائه داده است را مطالعه نمایید*
خیار مجلس برای فسخ مبایعه نامه
یکی از خیاراتی که به موجب قانون برای فروشنده می توان متصور بود خیار مجلس می باشد، اگر هر یک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشدهاند اختیار فسخ معامله را دارند.
با این توضیح که پس از انعقاد مبایعه نامه تا زمانی که فروشنده و خریدار از یکدیگر جدا نشده اند و مجلس عقد را عرفا ترک نکرده باشد، این حق برای فروشنده وجود دارد که عقد را به استناد خیار مجلس فسخ نماید
شرایط فسخ مبایعه نامه ملک به دلیل خیار تاخیر ثمن
یکی دیگر از خیاراتی که مختصرا به آن اشاره می کنیم و به استناد آن فروشنده امکان فسخ قرارداد را خواهد داشت خیار تاخیر ثمن می باشد.
به اینصورت که اگر مبیع و موضوع مبایعه نامه عین خارجی و در حکم آن باشد و برای پرداخت ثمن مدتی ذکر نشده باشد و اصطلاحا حال باشد، فروشنده می تواند در صورتی که مبیع را تحویل خریدار نداده باشد و در مدت سه روز از زمان تنظیم مبایعه نامه کل مبلغ و ثمن قرارداد به فروشنده تحویل داده نشود عقد را فسخ نماید
البته در نظر داشته باشید اعمال چنین خیاری بابت فسخ معامله زمانی امکانپذیر بوده که طرفین معامله ضمن تنظیم آن خیارات خود را ساقط ننموده باشند که نمونه متن اسقاط کافه خیارات در این صفحه قرار داده شده است
خیار رویت و تخلف از وصف
در صورتی که مبیع عین خارجی و در حکم آن باشد و در صورتیکه فروشنده مبیع را ندیده و صرفا با وصف بفروشد، سپس مشخص شود که مبیع دارای اوصاف ذکر شده نباشد می تواند فورا اقدام به فسخ مبایعه نامه نماید
خیار غبن برای فسخ مبایعه نامه
یکی دیگر از اختیاراتی که به موجب قانون مدنی بابت فسخ مبایعه نامه برای فروشنده در نظر گرفته شده است خیار غبن می باشد. خیار غبن در معامله ملک یا اختیار فسخ نیز مطرح می شود زمانی برای فروشنده متصور بوده که عدم تعادل بین عوضین ایجاد شود.
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
به این صورت که پس از انعقاد مبایعه نامه، فروشنده از تناسب نداشتن ارزش عوضین (مبیع و ثمن) مطلع شود و فوری اقدام به فسخ معامله نماید. باید این نکته را متذکر شد که عدم تناسب ارزش عوضین می بایست از نظر عرفی فاحش باشد.
خیار عیب ثمن دریافتی توسط فروشنده
خیار تدلیس نسبت به ثمن
به موجب قانون مدنی تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود. بنابراین اگر مشتری در غیر از ثمن به صورت نقدی اقدام فریب فروشنده نماید، شخص فروشنده می تواند مبایعه نامه را به استناد خیار تدلیس فسخ کند که می توان در برخی موارد در صورت وقوع جرم وصف کلاهبرداری را برای آن متصور بود
به اینصورت که به طور مثال مشتری در مبایعه نامه متعهد شده باشد که به جای پرداخت وجه، نسبت به انتقال خودرو به فروشنده اقدام نماید، در این صورت اگر مشتری فروشنده را فریب داده باشد، فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده امکان پذیر می باشد.
فارغ از موارد پیش گفته اگر فروشنده و خریدار با توافق یکدیگر قصد اقاله و یا تفاسخ مبایعه نامه نمایند با وجود اینکه شرایطی که برای فسخ به آن ها اشاره نموده ایم وجود نداشته باشد می توانند عقد را منحل نمایند.
البته در انتها مجددا باید به این نکته اشاره نمود که فروشنده و خریدار نباید خیارات قرارداد را ساقط نموده باشند.
اسقاط حق فسخ
لازم به ذکر است که اسقاط حق فسخ (اسقاط خیارات) یکی از مهم ترین ابزارهای مدیریت ریسک در تنظیم عقود در نظر گرفته می شود که معمولا یک شخص وکیل پایه یک دادگستری، بنابر موضوع و شرایط قرارداد می تواند با درج و یا ساقط نمودن خیارات مانع خسارات به موکل خود شود.
زیرا که به موجب مواد 448 و 449 قانون مدنی، طرفین می توانند تمام یا برخی از خیارات را صریحا اسقاط کنند و بدین ترتیب عقد را از حالت قابل فسخ به حداکثر درجه لزوم آن عقد که باعث استحکام چنین عقدی می شود نزدیک سازند.
درج عباراتی نظیر اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش اثر حقوقی روشن دارد اما همانطور که در بالا نیز ذکر شده بهتر است متن اسقاط کافه خیارات در قرارداد را مطالعه نمایید
بنابراین غالب خیارات قابل اسقاط بوده و جز در مواردی که اسقاط خیار بر خلاف قواعد آمره و نظم عمومی باشد امکانپذیر خواهد بود. از منظر دکترین، اسقاط حق فسخ پیش از پیدایش سبب (به ویژه در خیاراتی مانند غبن و عیب) محل اختلاف است، اما رویه غالب، امکان اسقاط حق احتمالی را در قالب توافق آگاهانه و صریح طرفین می پذیرد.
در عین حال، اسقاط حق فسخ نافی امکان مطالبه خسارت قراردادی یا غیر قراردادی در صورت نقض تعهدات اساسی نیست، مگر آن که طرفین به طور مستقل حق مطالبه خسارت را نیز محدود یا ساقط کرده باشند. بنابراین در مشاوره آنلاین حقوقی، همواره توصیه می شود اثر هرگونه شرط اسقاط خیار بر تعادل اقتصادی قرارداد، امکان چانه زنی، و راه های جبران خسارت در آینده، پیش از امضا با دقت تحلیل و بررسی شود.
پرسش و پاسخ ها
2026-04-12
با سلام و احترام ملکی را 31-3-1403 اجاره و سال بعد هم با افزایش زیر 20 درصد تمدید کردم . مستاجر در 24-12-1404 اعلام نموده توانایی پرداخت ندارم آخر فروردین تخلیه میکنم من امکان عودت مبلغ قرض الحسنه دریافتی فعلا ندارم
املاکی میگه در اینصورت طبق قانون اردیبهشت و خرداد را نباید اجاره بها بدهند من هر چی قوانین مالک و مستاجر را سرچ کردم چیزی عایدم نشد لطفا با قبول زحمت بررسی و بفرمائید که حرف املاکی طبق قانون هست یا نه با سپاس فراوان
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در نظر داشته باشید که عقد اجاره عقدی لازم می باشد و تا پایان مدت آن در صورتی که امکان فسخ و ... وجود نداشته باشد دارای اعتبار می باشد و طرفین ملزم به چنین قراردادی می باشند، بنابراین در صورت عدم پرداخت اجاره بها امکان کسر وجوه پرداخت نشده با رسیدگی در دادگاه وجود دارد و همچنین تا پایان مدت اجاره شما تعهدی به پرداخت مبلغ ودیعه نخواهید داشت مگر اینکه به تراضی این امر صورت پذیرد. موفق باشید
2026-04-03
سلام من یه سال توی آشنایی با دختر خالم بودم.توی این یک سال هیچ عقدی خونده نشد.من توی این یک سال پول و هدیه دادم بهش میتونم پس بگیرم؟؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورتی که از رابطه ایجاد شده بتوان نامزد بودن را برداشت نمود احکام ماده 1037 قانون مدنی که مقرر می دارد: "هر یک از نامزدها میتواند در صورت به هم خوردن وصلت منظور هدایایی را که به طرف دیگر یا ابوین او برای وصلت منظور داده است مطالبه کند اگر عین هدایا موجود نباشد مستحق قیمت هدایایی خواهد بود که عادتاً نگاه داشته میشود مگر اینکه آن هدایا بدون تقصیر طرف دیگر تلف شده باشد" جاری می باشد در غیر اینصورت حکم ماده 804 برقرار می گردد
2026-03-27
من الان یه موتور صفرخریدم 24ساعت نیس خریدم مخام موتور پس بدم میشع معامله رو فسق کنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در نظر داشته باشید که عقد بیع به دلیل لزوم آن غالبا غیر قابل فسخ می باشد مگر اینکه خیارات قانونی از جهت فسخ نمودن توسط خریدار در قرارداد درج شده باشد. به هر روی موضوع نیاز به بررسی داشته و قرارداد تنظیمی نیز می بایست مطالعه شود
2026-03-13
سلام من حدوده یه ماه پیش ازدواج کردم،اقاوقتی اومدخواستگاری به من گفت پابنددارم به خاطره چک ه برگشتی،،،وحدوداپونزده روزبعدازازدواج م پلیس دستگیرش کرد،واون موقع متوجه شدم کلادزدبوده وقبلاهم واسه دزدی زندان بوده،مادروپدرش هم اومدن واسه خواستگاری ایامیتوانم هم ازخودش هم ازپدرومادرش شکایت کنم وچطورمیتوانم طلاق بگیرم؟؟؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، شاید بتوان موضوع پیش آمده را از جهت تدلیس در نکاح پیگیری نمود و بابت فسخ نکاح اقدام به طرح دعوی نمود، بهتر است پیش از آنکه تاخیر موجب ساقط شدن حق فسخ نکاح شود دعوی مقتضی مطرح شود. در خصوص خسارت شاید بتوان از جهت مسئولیت مدنی دعوی مقتضی مطرح نمود اما شانس پیروزی در این دعوی کمتر می باشد. به هر روی موضوع نیاز به بررسی بیشتر دارد
2026-02-27
سلام ملکی را فروختم و مرحله اول پول به موقع واریز شد ولی مرحله دوم به موقع واریز نشد و ما در مبایعه نامه هم ذکر کردیم که اگه به موقع پول واریز نشود فروشنده حق فسخ دارد حالا بعد از اون تاریخ آیا میتوانم فسخ کنم و مراحل کار چی هستن
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در این خصوص می بایست سریعا نسبت به ارسال اظهارنامه مبنی بر فسخ به خریدار اقدام نمایید، سایر اقدامات مربوط به آن از جمله طرح دعوی و ... نیاز به بررسی بیشتر دارد
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
