دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی از عمده دعاوی مربوط به دادگاه ها بوده که در خصوص قابلیت طرح آن فیمابین قضات اختلاف نظر وجود دارد.
فهرست مطالب
به موجب ماده 143 قانون اجرای احکام مدنی دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار میدهد و این دستور قطعی است.
بنابراین مطابق قانون زمانی که مزایده برگزار شد، دادگاه پس از احراز صحت جریان مزایده اقدام به صدور دستور انتقال می نماید، اما سوالی که مطرح می شود این است که آیا امکان طرح دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی وجود دارد.
دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی
بگذارید به ذکر مثالی به توضیح آن بپردازیم، فرض نمایید که به عنوان شخصی که رای به نفع شما صادر شده است (محکوم له) و بابت طلبی که از شخص محکوم علیه دارید اقدام به توقیف ملک متعلق به محکوم علیه می نمایید.
پس از جری تشریفات مربوط به توقیف و مقدمات برگزاری مزایده، کارشناس رسمی دادگستری پس از ارزیابی ملک توقیف شده ارزش آن را 10 میلیارد تومان اعلام می نماید، محکوم علیه بنابر اینکه نظر به ارزش بالاتر ملک داشته در مهلت قانونی اقدام به اعتراض به نظریه کارشناسی می نماید. دادگاه بدون رسیدگی و در نظر گرفتن اعتراض اقدام به برگزاری مزایده و همچنین به موجب ماده 143 قانون اجرای احکام با بررسی صحت مزایده، دستور صدور سند انتقال را می نماید.
حال سوالی که مطرح می شود آیا دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی قابلیت استماع دارد یا خیر. در دادگاه ها رویه ثابتی در خصوص این موضوع وجود نداشت.
بدینصورت که برخی از دادگاه ها با پذیرش چنین دعوایی و احراز اینکه مزایده به نحو صحیح برگزار نشده نسبت به پذیرش چنین دعوایی اقدام نموده و در مقابل عده ای از قضات بر این باور بوده اند که زمانی که مطابق قانون تشریفات و مهلت های خاصی برای اعتراض پیش بینی شده، هر یک از طرفین اجرا و حتی ثالث اگر اعتراضی داشته می بایست در مهلت قانونی آن را مطرح نموده و در صورت پذیرش و یا عدم پذیرش، این دادگاه برگزارکننده مزایده بوده که به آن رسیدگی می نماید و درصورت احراز صحت، دیگر امکان ابطال مزایده وجود نخواهد داشت. که این مورد موضوع پرسش نظریه های مشورتی هم واقع شده که به برخی از این موارد می پردازیم:
نظریه مشورتی 714001521 مورخ 14010117 (در خصوص عدم پذیرش دعوای ابطال مزایده)
طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی دادگاه (در فرض سؤال ابطال مزایده)، فاقد وجاهت قانونی است؛ بنابراین دادگاهی كه این دعوا نزد آن مطرح می شود، مجوز قانونی برای صدور حكم به ابطال عملیات اجرایی ندارد و باید به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 آن را مردود اعلام كند. ثانیاً، با عنایت به ماده 143 قانون اجرای احكام مدنی مصوب 1356، دادرس اجرای احكام مدنی موظف به احراز صحت جریان مزایده است و هرگاه به هر دلیلی متوجه اشكال در جریان مزایده شود، باید با دستور مقتضی از صدور دستور انتقال سند رسمی خودداری كند و چنانچه این دستور را صادر كرده و متوجه اشتباه بودن آن شود، با احراز اشتباه و به نحو مستدل میتواند از این دستور عدول كند.
نظریه مشورتی شماره 7/1400/79 شماره پرونده : 1400-3/1-79 تاریخ نظریه : 1400/02/22 (در خصوص پذیرش دعوای ابطال مزایده از اشخاص ذیحق)
با عنایت به اینکه هدف مقنن از الزام به تصریح و درج مفاد بند 6 ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 در آگهی فروش (مزایده)، تضمین و حفظ حقوق اشخاص ثالث نسبت به مال مورد مزایده است، اصولاً مالک مال مورد مزایده به لحاظ عدم رعایت این موضوع و عدم تصریح در آگهی مزایده، نمیتواند ابطال مزایده را درخواست کند؛ بلکه صرفاً شخص یا اشخاصی که در مال مزبور حقوقی داشتهاند و حقوق آنها نادیده گرفته شده است، میتوانند چنین تقاضایی کنند؛ در هر حال صرف نظر از اینکه متقاضی ابطال مزایده به علت عدم رعایت بند 6 ماده 138 یادشده چه شخصی باشد، تشخیص صحت یا بطلان جریان مزایده با عنایت به ماده 143 این قانون و ماده 6 دستورالعمل ساماندهی و تسریع در اجرای احکام مدنی مصوب 24/7/1398 ریاست محترم قوه قضاییه، با دادرس اجرای احکام مدنی است.
این امر موجب بروز اختلافات و صدور آراء متناقض از دادگاه ها شد تا اینکه پس از طرح این موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور و با صدور رای وحدت رویه شماره 845 مورخ 08/12/1402 این اختلاف نظر پایان یافت:
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
رای وحدت رویه ابطال مزایده به شماره ۸۴۵ ـ ۱۴۰۲/۱۲/۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
مطابق ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶/۸/۱، صدور دستور انتقال و تملیک مال مورد مزایده، مترتب بر اجرای صحیح مقررات و تشریفات برگزاری مزایده و احراز صحت انجام آن توسط دادگاه است، لذا در صورت وجود تخلفات مؤثر در فرآیند برگزاری مزایده، مقررات ماده قانونی یاد شده، مانع از استماع دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی نیست و در اجرای مواد ۲ و ۳ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، دادگاه مکلف به رسیدگی به دعوای اقامه شده از سوی شخص ذینفع میباشد. بنا به مراتب، رأی شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان تا حدی که با این نظر مطابقت دارد با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صحیح و قانونی تشخیص داده میشود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاهها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازمالاتباع است.
مهلت دادخواست ابطال مزایده
بنابراین به موجب رای وحدت رویه شماره 845 در خصوص ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی، دادخواست ابطال مزایده دارای مهلتی نبوده به عبارتی مهلت دادخواست ابطال مزایده در هر زمان مقدور می باشد
ابطال مزایده بعد از انتقال سند
یکی دیگر از سوالاتی که معمولا از وکیل پایه یک دادگستری پرسیده می شود این است که آیا ابطال مزایده بعد از انتقال سند امکان پذیر است
به این صورت که فرض کنید شخصی با برگزاری مزایده ای برنده ی یک ملک شده و پس از جری تشریفات سند انتقال قطعی به نام وی صادر شده است حال باید به این پرسش پاسخ داد که آیا با ابطال مزایده، انتقال چنین سندی با مشکل مواجه می شود؟
در پاسخ باید گفت که بله زمانیکه به موجب رای وحدت رویه 845 حتی پس از انتقال سند چنین مزایده ای ابطال شود امکان طرح دعوای ابطال چنین سندی در آینده فراهم می باشد
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*
2026-04-18
سلام وارادت باجناق بنده فوت شده ومادرایشان زنده هست اما حواس درستی ندارد وفرزندان دیگرهم رغبتی به گذشت ایشان ندارند. مهریه زنش ۱۵۰عددسکه هست بعلاوه مقداری زمین وآب لطفا راهنمایی بفرماییدکه چنانچه مطالبه مهریه بکندبایستی کلیه اموال شوهرفروخته بشود یا اینکه اموال را به نرخ محاسبه ومهریه ایشان را جدا میکنند وضمنا ارث زن ازشوهربه ایشان تعلق میگیرد یاخیر . ضمنا اموال شوهر ایشان به اندازه ای هست که پاسخگو باشد خیلی متشکرم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در نظر داشته باشید که ابتدا می بایست دیون متوفی (باجناق) پرداخت شود و مابقی آن میان وراث که همسر ایشان جزئی از ورثه می باشند تقسیم شود. مهریه نیز جز دیون می باشد و همسر ایشان می تواند آن را مطالبه نماید. در صورت مطالبه اگر وجوه نقد وجود داشته باشد آن مال توقیف و از حساب برداشت می شود و سایر اموال نیز به میزان مهریه توقیف خواهد شد. اگر مال غیر منقول به نام متوفی باشد آن مال توقیف و پس از برگزاری مزایده به نسبت مهریه از محل فروش پرداخت خواهد شد البته می بایست این نکته را افزود که اگر خریداری برای مال مزایده ای وجود نداشته باشد در صورت رضایت داین (زوجه) به نسبت سهم منتقل و ایشان مالک خواهند شد
2026-04-18
زمینی به متراژ ۵۰۰۰ متر که برای ۱۳۰۰ متر طرح دعوا شده و ثبت نیست و بصورت نسخ میباشد متشاکی هیچ گونه مدرکی ارائه نمیده و شاکی حد و حدود این ۱۳۰۰متر را ندارد و بصورت نقشه هوایی از طرف کارشناس دادگاه به دادگاه اعلام گردیده چطور باید درخواست مزاید کرد .
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در نظر داشته باشید که برای این موضوع ابتدا می بایست برای اخذ سند و تبدیل سند نسقی به تک برگ اقدام نمایید، در صورت عدم قابلیت افراز زمین می توانید درخواست دستور فروش و مزایده نمایید
2026-04-18
بنده ی زمین دارم که 4 دانگ از 6 دانگ میباشد مالک 2 دانگ مابقی نه فروشنده زمین هست و نه اجازه ساخت و ساز میدهد و هیج جوره با من توافق نمیکند بنده قصد ساخت زمین رو دارم چکار باید انجام بدم من
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورتی که زمین به موجب قوانین جاری قابلیت افراز داشته باشد می توانید نسبت به آن اقدام نمایید، در صورتی که ملک قابلیت افراز نداشته باشد و جریان ثبت نیز پایان یافته باشد با نظر واحد ثبتی اداره ثبت مبنی بر عدم قابلیت افراز در این خصوص می توانید در دادگاه با طرحی دعوی مقتضی نسبت به دستور فروش و فروش از طریق مزایده اقدام نمایید. به هر روی موضوع نیاز به بررسی بیشتر دارد. موفق باشید
2026-04-05
سلام همسرم ۵ دانگ از منزل را بابت مهریه به نام بنده زده و از طرفی مرا اذیت می کند همسایهها هم شاهدند در صورت درخواست طلاق از طرف بنده آیا من میتوانم پول یک دانگ را به ایشان بدهم یا کار به مرحله مناقصه و مزایده کشیده میشه؟ من چه کار باید بکنم که مجبور بهفروش خانه نشوم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، با توجه به تعلق یک دانگ ملک به ایشان شما نمی توانید به اجبار و در غیر مورد که توافقی باشد سهم همسرتان را بخرید، در نظر داشته باشید به دلیل سهیم بودن ایشان در ملک، شخص می تواند فروش ملک را از طریق دادگاه و مزایده به عمل آورد و نمی توانید مانع ایشان شوید
2026-03-06
باسلام وامی از بانک مسکن گرفته بودیم سر رسید گذشت اجرائیه و کارشناسی جهت مزایده صادر شده سوال من اینه که آیا میتوان بهدلیل فزایش شدیدقیمت در بازار( یعنی25 درصد در مدت کمتر از دو ماه) میتوان درخواست کارشناسی مجدد نمود توضیح اینکه دو ماه پیش کارشناسی است
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت عدم اعتراض در مهلت قانونی به دلیل داشتن مهلت 6 ماه کارشناسی می بایست تا انقضای 6 ماه صبوری بفرمایید و در صورت عدم برگزاری مزایده می بایست کارشناسی مجدد صورت پذیرد.
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
