یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2025-10-07
بنده پارسال تیر ماه ملکی رو خریداری نمودم که طی قرارداد و مبایعه نامه قید شد که 1403/04/02 سند حاضر میشود،اما از اونجایی که هنوز پایان کار ساختمان هم اماده نشده،سندی هم در کار نیست .من موعد مقرر به دفتر خانه تعیین شده مراجعه نمودم و چک نهایی را به دفترخانه ارائه نمودملطفأ راهنمایی بفرمایید
وکیل محمد حاتمی فر
درود، آیا در این خصوص اقدام به دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه نموده اید؟ بهتر است برای طرح موضوع و بررسی آن در تماس باشید
2025-10-06
سلام و عرض ادب حدود دوهفته پیش برای ثبت و سند زدن در دفترخانه باید خاضر میشدیم بابت ملکی که فروختم ولی خریدار حاضر نشد و پولیکه قرار بود واریز کنه رو هم انجام نداد من گواهی عدم حضور گرفتم .الان دقیقا نمیدونم باید چه کار کنم؟ممنون میشم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، بهتر است مبایعه نامه جهت این امر که امکان فسخ در آن فراهم بوده یا خیر بررسی شود در صورت عدم اختیار فسخ صرفا می توانید نسبت به طرح دعوای مطالبه وجه اقدام نمایید. در هر صورت موضوع نیاز به بررسی بیشتر خواهد داشت
2025-10-04
سلام خسته نباشید میخواستم یه سوال در مورد املاک بپرسم چند روز پیش ما با صاحب خانه در املاکی قولنامه امضا کردیم بعد ک صاحب خانه چند روز بعد آمد قولنامه را امضا کند و صاحب خانه با املاکی قولنامه را دستکاری کردند تاریخ قرار داد را از ۴.۱ به ۳.۱ تغییر دادن میخواستم بپرسم ما میتونیم ازشون بابت دستکاری شکایت کنیم؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، بله امکان طرح شکایت جعل سند عادی و در صورت به کار بردن آن استفاده از سند مجعول برای شما وجود دارد
2025-10-01
باسلام خواهر من 13ساله که ازدواج کرده ویک پسر 7ساله دارد وشاغل میباشد چند ماه است که همسرش با خانمی ارتباط دارند وتصمیم به طلاق توافقی گرفته اند منزلی که اکنون با همسرش زندگی میکند 3دانگ به صورت سند رسمی به نام خواهرم میباشد ایا ایشان میتواننددر ازای مهریه خود که 110تمام سکه است 3دانگ دیگر خانه وحضانت فرزندش را بگیرد واگر همسرش قبول نکند ایا میتواند این 3دانگ را توقیف کند همسرش مال دیگری ندارد
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به ارزش ملک و تعلق داشتن تنها سه دانگ به همسر ایشان به احتمال بسیار ممکن است آن مال جز مستثنیات دین محسوب شود و حتی پس از توقیف از آن رفع توقیف به عمل بیاید، در خصوص حضانت فرزند مشترک دادگاه با توجه به مصلحت طفل تصمیم میگیرد که حضانت با مادر یا پدر باشد
2025-09-28
با سلام وقت بخیر از بنده ۷گرم شیشه وهریین گرفتن در پرونده برای مصرف خودم نوشته شده و سابقه ای هم ندارم الان با سند بیرون هستم راهکاری هست که زندان نروم ممنون میشم راهنماییم کنید
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به اینکه جرم ارتکابی مجازات 5 تا 8 سال حبس (درجه 4) را در پی خواهد داشت، در صورتی که می فرمایید شما فاقد سابقه کیفری موثر بوده و اگر جهات تخفیف مجازات و سایر شرایط تعلیق مجازات وجود داشته باشد ممکن است دادگاه اجرای مجازات را تا مدتی تعلیق نماید، اما در نظر داشته باشید که پرونده می بایست مطالعه و به طور کامل بررسی شود. موفق باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
