یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2026-04-12
بنده یک قطعه زمین در سال ۹۹ از شخصی خریدم به صورت قولنامه و تو بنگاه معامله کردیم و به غیر از ما ۱۰۰ قطعه زمین به صورت قولنامه ای فروخته و حالا طرف وکیلش تو سال۱۴۰۳ به شخص دیگه ای فروخته و طرف رفته سند اوقافی و جواز ساخت گرفته و با اوقاف هم قرار داد دارن که تا وقتی اینا معرفی نامه ندن ، اوقاف سند نمیزنه الان ما از اون شکایت کیفری فروش مال غیر شکایت کردیم و میخواستیم ببینم قاضی چه رای به اون میده و تکلیف زمین ما چی میشه و چقدر زمان میبره
وکیل محمد حاتمی فر
درود، بنابر توضیحات ارائه شده موضوع مصداق فروش مال غیر بوده و در صورت احراز بدین امر که ملک موصوف پیشتر به صورت عادی به شما فروخته شده و سپس انتقال به شخص ثالث صورت گرفته شخص در حکم کلاهبردار بوده و مجازات چنین جرمی برای فرد مرتکب در نظر گرفته خواهد شد، همچنین در نظر داشته باشید در صورت اثبات این امر انتقال دوم صحیح نبوده و می توانید نسبت به ابطال اسناد و ... شخص دوم خریدار اقدام نمایید. موفق باشید
2026-04-10
سلام وقت بخیر من یک کامیون با دومادمون شراکتی داشتم چهار ماه پیش سهمش رو طبق قولنامه ازش خریدم و یه چک 20روزه بهش دادم بعد یک هفته دبه کرد و خواست معامله رو به هم بزنه منم چکش رو سر تاریخ ثبت نکردم چون سند بهم نمیداد بعددوماه چک رو ثبت کردم و ازش شکایت کردم بابت سند الان قاضی محکومش کرد به الزام به سند الان پول چک از دستم رفت میتونم اعسار بزنم قسطی پرداخت کنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، مانعی جهت تقدیم دادخواست وجود ندارد، اما در نظر داشته باشید که شما می بایست ضمن دادخواست اعسار صورت اموال خود را ضمیمه نمایید که کامیون خریداری شده جزئی از آن می باشد و ممکن است دادگاه با وجود داشتن مال به نام شما اعسار را نپذیرد و همچنین امکان توقیف وسیله نقلیه وجود خواهد داشت
2026-04-05
درود وقت بخیر پدرم اوایل دهه 80 فوت کردند با توجه به گفته ی یکی از اقوام دور و آشنایان ایشون احتمالا ملک و زمینی که نمیدانستیم ، داشته باشند همه مدارک گواهی فوت و انحصار وراثت هم دارم تحریر ترکه بهم گفتند برای زمینه که میدونی اموالی هست و با بقیه وراث در تقسیم مشکل داری تحریر ترکه میکنی الان میخوام استعلام دقیق و کاملی انجام بشه که اگر ملک و زمینی در تهران یزد یا هر استانی داشته باشند پیدا بشه ( به ویژه تهران و یزد ) چکار کنم؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتی که سند املاک عادی باشد در صورت عدم دسترسی به اسناد و نداشتن اطلاعات کاری از دست شما ساخته نیست، در صورت وجود سند رسمی می توانید با داشتن گواهی حصر وراثت به اداره ثبت مربوطه مراجعه نمایید. موضوع با اخذ توضیحات نیاز به بررسی دارد
2026-04-04
سلام ملکی دارم که سند اون رو به پدرشوهرم دادم و اون هم داده به برادرش و ایشون با سند ملک من مبلغ یک و نیم میلیارد وام گرفته و گاوداری که داشتن رو تجهیز کرده. پدر شوهرم در اون گاوداری با برادرشون همکاری داشتن ولی به محض دریافت وام ایشون از سمتشون برکنار میشن.الان با گذشت یکسال هنوز سند ملک من آزاد نشده و در این مدت بزرگترهای فامیل توافقی امضا کردند که تا فلان تاریخ سند من آزاد بشه و در غیر این صورت دیرکرد پرداخت بشه که هیچکدوم محقق نشده.
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در نظر داشته باشید که اخذ وام بدون حضور و یا داشتن سمت از ناحیه شما امکانپذیر نمی باشد که در غیر اینصورت در این خصوص امضا جعل شده و یا ممکن است موارد دیگری مطرح باشد، با توجه به اینکه توافقی در این خصوص امضا شده است و ظاهرا این سند پرداخت دین از ناحیه شخص ثالث تلقی می شود، به بیان دیگر اشخاص امضا کننده این برگ در قبال دین و ... شخص دریافت کننده وام مسئولیت به پرداخت خواهند داشت. به هر روی موضوع نیاز به بررسی اوراق و دلایل می باشد
2026-03-24
سوال 1 : کد ملی مادر بزرگ و پدر بزرگم از کدام اداره میتونم بگیرم ؟ مدارکی که ازشون نداریم بهمون کد مدلی میدن؟سوال 2:پدربزرگم ، زمینی دارند که سندش دست یکی از اقوام هست و ما دسترسی بهشون نداریم ، ولی از میدانیم که این زمین وجود دارد و پلاک ثبتی زمین را داریم ، به کدام اداره مراجعه کنیم تا بتوانیم سند زمین یا کپی برابر اصل سند بتوانیم بگیریم ؟ چه مدارکی لازم دارد ؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، از این جهت بهتر است با مراجعه به اداره ثبت احوال و با ارائه اسم و نام پدر و تاریخ تولد گواهی فوت دریافت نمایید که در گواهی صادره کد ملی متوفی ذکر شده است. برای اخذ سند پس از صدور گواهی حصر وراثت و با مراجعه به اداره ثبت مربوطه و ارائه مدارک، مقدمات صدور سند به نام وراث را فراهم نمایید. موفق باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
