یکی از امتیازاتی که به موجب قانون برای اشخاصی که ملک خود را اجاره می دهند در نظر گرفته شده است، دستور تخلیه فوری می باشد.
فهرست مطالب
به این صورت که اگر شرایط قانونی برای تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی، اداری و تجاری رعایت شده باشد مالکین (موجر) می توانند مطابق قانون درخواست دستور تخلیه فوری مستاجر را از مرجع قضایی نمایند.
بنابراین مالکین املاک مسکونی، اداری و تجاری بدون اینکه نیازی به پرداخت هزینه دادرسی سنگین برای تخلیه ملک باشد، می توانند از امتیاز اجرا نمودن تخلیه به صورت فوری بهره مند شوند.
شرایط دستور تخلیه فوری
همانطور که ذکر شد زمانی شخص می تواند از این امتیاز قانونی برای اجرای دستور تخلیه بهره مند شود که شرایط تنظیم قرارداد اجاره مطابق قانون موجر و مستاجر مصوب 76 باشد که در ادامه به توضیح آن می پردازیم
-
قرارداد اجاره (اجاره نامچه، اجاره نامه) در دو نسخه تنظیم شده باشد
یکی از شروط لازمه که می تواند اشاره نمود این است که قرارداد اجاره در دو نسخه واحد تنظیم شده باشد، که معمولا یکی از نُسَخ آن نزد موجر و نسخه دیگر آن نزد مستاجر می ماند
-
قرارداد اجاره مدت داشته باشد
یکی دیگر از شروط لازمه برای جاری بودن شرایط دستور تخلیه (که در عرف به اشتباه حکم تخلیه گفته می شود) این است که قرارداد اجاره مدت داشته باشد، حال تفاوتی میان زمان های کوتاه یا بلند نمی باشد، البته لازم به ذکر است که درج مدت در قرارداد اجاره از شرایط صحیح تلقی شدن قرارداد اجاره می باشد و در صورتی که این قرارداد مدت نداشته باشد مطابق قانون مدنی باطل می باشد، همچنین افراد نمی توانند مدت زمان قرارداد اجاره را به مدت زمان حیات موجر یا مستاجر معطوف نمایند.
-
به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد
زمانی موجر (مالک) می تواند برای دستور تخلیه اقدام نماید که قرارداد اجاره به امضای هر دو شخص موجر و مستاجر رسیده باشد و مطابق قانون این امضائات می بایست در دو نسخه قرارداد وجود داشته باشد.
-
دو نفر شاهد به عنوان شهود ذیل قرارداد اجاره را گواهی و امضا نموده باشند
یکی دیگر از شرایط مهم قرارداد اجاره نامه این است که دو نفر شاهد قرارداد را امضا نموده باشند، حال سوالی که مطرح می شود این است که جنسیت اشخاصی که اقدام به امضا نموده اند به چه صورت باید باشد، آیا امضای زن نیز معتبر است؟ در پاسخ باید گفت که مطابق قانون آیین دادرسی مدنی در این صورت می بایست دو مرد یا یک مرد و دو زن اقدام به امضای قرارداد به عنوان شهود نمایند
-
ثبت در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (جدید)
با توجه به تغییراتی که به موجب قانون جدید ساماندهی بازار زمین مسکن و اجارهبها مصوب 1403/02/10 در خصوص تخلیه املاک حاصل شد قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 دچار تغییراتی گردید
به موجب تغییراتی که در قانون ایجاد شد زمانی می توان از تاریخ تصویب این قانون درخواست دستور فوری تخلیه را از دادگاه صلح نمود که علاوه بر شروط ذکر شده، قراردادهای اجاره می بایست در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت گردد، البته لازم به ذکر است که بنابر نظریه مشورتی 7/1403/1146 مورخ 1404/06/12 شرایط دستور تخلیه عقود اجاره کمتر از دو سال دارای شرایطی شناخته شده است
در بیان مصداق سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور می توان به سامانه هایی همچون کاتب و خودنویس اشاره نمود.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مقاله صلاحیت دادگاه صلح را مطالعه نمایید*
با جمع بودن تمامی شرایط ذکر شده در قرارداد و همچنین انقضای مهلت قرارداد، موجر می تواند برای قرارداد های عادی درخواست دستور تخلیه نماید، لازم به ذکر می باشد که به موجب قانون برای دستور تخلیه نیازی به تنظیم اجراییه نمی باشد در انتها نمونه ای از دستور تخلیه (اصطلاحا حکم تخلیه) قرار داده شده است
ماده قانونی دستور تخلیه فوری (جدید)
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر: در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل را مطالعه نمایید*
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر: رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
نمونه دستور تخلیه
نظریه مشورتی دستور تخلیه فوری
2026-04-15
با سلام. وقت بخیر.ببخشید من ملکی دارم که ۵۰ سال پیش سرفلی آنرا فروختم. الان به دلیل تحلیل سازه میخوام نوسازی انجام بدم.منتهی ملکی که سرقفلی آنرا فروختم حدود ۳۵ مترش در طرح عقب نشینی قرار دارد.میخوام بدونم با این وضعیت که ملک ۳۵ مترش در طرح هست میتونم حکم تخلیه بگیرم؟؟؟ممنون
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در نظر داشته باشید که با توجه به اینکه موضوع سرقفلی عقد شما مربوط به قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 مربوط می باشد بنابراین مطابق قانون: "در صورتی که به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریها مکلفند درصورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند ..." می توانید با پرداخت مبلغ سرقفلی نسبت به تخلیه شخص بدین منظور اقدام نمایید اما می بایست به این نکته اشاره داشت که با اخذ مجوزات ساخت می بایست در مدت زمان مشخص شده ای نسبت به ساخت آن اقدام نمایید. به هر روی موضوع نیاز به بررسی بیشتر دارد
2026-04-12
با سلام و احترام ملکی را 31-3-1403 اجاره و سال بعد هم با افزایش زیر 20 درصد تمدید کردم . مستاجر در 24-12-1404 اعلام نموده توانایی پرداخت ندارم آخر فروردین تخلیه میکنم من امکان عودت مبلغ قرض الحسنه دریافتی فعلا ندارم
املاکی میگه در اینصورت طبق قانون اردیبهشت و خرداد را نباید اجاره بها بدهند من هر چی قوانین مالک و مستاجر را سرچ کردم چیزی عایدم نشد لطفا با قبول زحمت بررسی و بفرمائید که حرف املاکی طبق قانون هست یا نه با سپاس فراوان
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در نظر داشته باشید که عقد اجاره عقدی لازم می باشد و تا پایان مدت آن در صورتی که امکان فسخ و ... وجود نداشته باشد دارای اعتبار می باشد و طرفین ملزم به چنین قراردادی می باشند، بنابراین در صورت عدم پرداخت اجاره بها امکان کسر وجوه پرداخت نشده با رسیدگی در دادگاه وجود دارد و همچنین تا پایان مدت اجاره شما تعهدی به پرداخت مبلغ ودیعه نخواهید داشت مگر اینکه به تراضی این امر صورت پذیرد. موفق باشید
2026-03-18
سلام من ۲۵ باید مبلغ اجاره رو پرداخت می کردم یک. روز گذشت بانکها مشکل داره و پول نقد نیست وضع تجاری خراب از صاحب خانه چون بسیار مرتب و منظم پرداخت کرده بودم ۶ ماه و عذر خواستم و گفتم این ماه دیرتر ممکنه پرداخت بشه و شاید بعدها با ماه بعد الان جنگ هست ولی ایشون تماس می گیرن و عصبانیم هیچ قانونی برای این اشوب اعلام نشده ؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت عدم پرداخت اجاره بها به دلیل اینکه مستاجر متعهد به پرداخت آن می باشد در نهایت امر اجاره پرداخت نشده از مبلغ ودیعه (اگر مبلغ پیش موجود باشد) کسر خواهد شد. اما در نظر داشته باشید که اگر وجه التزام یا خسارتی در صورت عدم پرداخت اجاره بها در قرارداد پیش بینی شده باشد و همچنین امکان طرح دعوی تخلیه در صورت عدم پرداخت آن، با توجه به شرایط جنگی حاکم بر کشور و فورس ماژور تلقی شدن آن دادگاه رای به چنین موضوعاتی نخواهد داد. به هر روی قرارداد اجاره و سایر شرایط می بایست بررسی شود
2026-02-28
سلام وقت بخیر ملک مسکونیای را اجاره کردم با علم به اینکه شاکی داشته و یکبار حکم تخلیه گرفته که رفع شد.در حال حاضر شاکی در پی باطل کردن سند و گرفتن ملک هست.سوالم از شما اینه که اگر در مدت زمان اجاره،سند باطل بشه و حکم تخلیه صادر بشه،مستاجر موظف به تخلیه هست یا تا پایان موعد میتونه سکونت داشته باشه؟اگر بله چه شرایطی داره ممنون میشم باسخ بدین
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتی که قرارداد اجاره به موجب اینکه به شکل صحیح تنظیم نشده است باطل شود (مانند مستحق للغیر در آمدن و ...) امر تخلیه در نهایت قابلیت اجرا را خواهد داشت، در این خصوص میبایست دعوی خلع ید و ... مطرح شود. به هر روی موضوع نیاز به بررسی بیشتر خواهد داشت
2026-02-18
سلام ارادت ما ملکی را فروختیم ک مستاجر ۱۰ ماه دیگر قرارداد دارد و در قرار داد فروش قید کردیم ک مساجر بلند میشود و اگر بلند نشود جریمه بسیار سنگین داده خواهد شد ابتدا مستاجر ب صورت کلامی پذیرفته بود بعد از امضا قرارداد فروش با مالک جدید حالا میگ بلند نمیشم آیا میشه کاری کرد ک تخلیه کنه؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، پس از انقضای قرارداد اجاره در صورتی که قرارداد مشمول قانون جدید باشد (مطابق قانون جدید تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس و ...) و چنین قراردادی مطابق تنظیم شده باشد پس از انقضای آن می توان دستور تخلیه فوری مستاجر را از مرجع قضایی درخواست نمود. به هر روی می بایست قرارداد فروش و شروط درج شده آن مطالعه شود
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
