یکی از امتیازاتی که به موجب قانون برای اشخاصی که ملک خود را اجاره می دهند در نظر گرفته شده است، دستور تخلیه فوری می باشد.
فهرست مطالب
به این صورت که اگر شرایط قانونی برای تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی، اداری و تجاری رعایت شده باشد مالکین (موجر) می توانند مطابق قانون درخواست دستور تخلیه فوری مستاجر را از مرجع قضایی نمایند.
بنابراین مالکین املاک مسکونی، اداری و تجاری بدون اینکه نیازی به پرداخت هزینه دادرسی سنگین برای تخلیه ملک باشد، می توانند از امتیاز اجرا نمودن تخلیه به صورت فوری بهره مند شوند.
شرایط دستور تخلیه فوری
همانطور که ذکر شد زمانی شخص می تواند از این امتیاز قانونی برای اجرای دستور تخلیه بهره مند شود که شرایط تنظیم قرارداد اجاره مطابق قانون موجر و مستاجر مصوب 76 باشد که در ادامه به توضیح آن می پردازیم
-
قرارداد اجاره (اجاره نامچه، اجاره نامه) در دو نسخه تنظیم شده باشد
یکی از شروط لازمه که می تواند اشاره نمود این است که قرارداد اجاره در دو نسخه واحد تنظیم شده باشد، که معمولا یکی از نُسَخ آن نزد موجر و نسخه دیگر آن نزد مستاجر می ماند
-
قرارداد اجاره مدت داشته باشد
یکی دیگر از شروط لازمه برای جاری بودن شرایط دستور تخلیه (که در عرف به اشتباه حکم تخلیه گفته می شود) این است که قرارداد اجاره مدت داشته باشد، حال تفاوتی میان زمان های کوتاه یا بلند نمی باشد، البته لازم به ذکر است که درج مدت در قرارداد اجاره از شرایط صحیح تلقی شدن قرارداد اجاره می باشد و در صورتی که این قرارداد مدت نداشته باشد مطابق قانون مدنی باطل می باشد، همچنین افراد نمی توانند مدت زمان قرارداد اجاره را به مدت زمان حیات موجر یا مستاجر معطوف نمایند.
-
به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد
زمانی موجر (مالک) می تواند برای دستور تخلیه اقدام نماید که قرارداد اجاره به امضای هر دو شخص موجر و مستاجر رسیده باشد و مطابق قانون این امضائات می بایست در دو نسخه قرارداد وجود داشته باشد.
-
دو نفر شاهد به عنوان شهود ذیل قرارداد اجاره را گواهی و امضا نموده باشند
یکی دیگر از شرایط مهم قرارداد اجاره نامه این است که دو نفر شاهد قرارداد را امضا نموده باشند، حال سوالی که مطرح می شود این است که جنسیت اشخاصی که اقدام به امضا نموده اند به چه صورت باید باشد، آیا امضای زن نیز معتبر است؟ در پاسخ باید گفت که مطابق قانون آیین دادرسی مدنی در این صورت می بایست دو مرد یا یک مرد و دو زن اقدام به امضای قرارداد به عنوان شهود نمایند
-
ثبت در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (جدید)
با توجه به تغییراتی که به موجب قانون جدید ساماندهی بازار زمین مسکن و اجارهبها مصوب 1403/02/10 در خصوص تخلیه املاک حاصل شد قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 دچار تغییراتی گردید
به موجب تغییراتی که در قانون ایجاد شد زمانی می توان از تاریخ تصویب این قانون درخواست دستور فوری تخلیه را از دادگاه صلح نمود که علاوه بر شروط ذکر شده، قراردادهای اجاره می بایست در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت گردد، البته لازم به ذکر است که بنابر نظریه مشورتی 7/1403/1146 مورخ 1404/06/12 شرایط دستور تخلیه عقود اجاره کمتر از دو سال دارای شرایطی شناخته شده است
در بیان مصداق سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور می توان به سامانه هایی همچون کاتب و خودنویس اشاره نمود.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مقاله صلاحیت دادگاه صلح را مطالعه نمایید*
با جمع بودن تمامی شرایط ذکر شده در قرارداد و همچنین انقضای مهلت قرارداد، موجر می تواند برای قرارداد های عادی درخواست دستور تخلیه نماید، لازم به ذکر می باشد که به موجب قانون برای دستور تخلیه نیازی به تنظیم اجراییه نمی باشد در انتها نمونه ای از دستور تخلیه (اصطلاحا حکم تخلیه) قرار داده شده است
ماده قانونی دستور تخلیه فوری (جدید)
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر: در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل را مطالعه نمایید*
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر: رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
نمونه دستور تخلیه
نظریه مشورتی دستور تخلیه فوری
با عرض سلام و ارادت، اگر موجر بدون دلیل قانونی قید شده در قوانین مالک و مستاجر،۶ماه پیش از پایان اجاره نامه مسافرتا اجبار و الزام به تخلیه ملک کند در صورتیکه مستاجر تمام اجاره ها رو در وقت و منظم پرداخت کرده، آیا حق ندارد بخاطر تخلیه پیش از موعد طلب جریمه و خسارت کند؟ مالک بنده همین کار رو کرده و در روز فسخ وقتی گفتم شما باید جریمه بدی کلا زیر بار نرفت و گفت نمیدم. حتی پول رهن رو هم نداد و گفت باید بنویسید و امضا کنید که هیچ ادعا و شکایتی ندارید تا پول رهن رو بدم. الان با گذشت یک سال و دو ماه از زمان تخلیه ملک و گذشتن ۸ ماه از پایان تاریخ قرارداد نه پول رهن را داده نه جریمه... من همون موقع وکیل گرفتم و اقدام قانونی کردم ولی هنوز بعد از گذشت ۱۵ماه از اقدام قانونی هنوز موعد دادگاه نرسیده و زمان دادگاه رو ۸بهمن اعلام کردن، آیا میتونم امیدوار باشم که به حقم میرسم؟ آیا این مالک جریمه دیرکرد پول رهن را نباید بدهد؟ ایا ۱۵۰میلیون ۱۵ماه قبل با ۱۵۰میلیون حال حاضر ارزشش یکسانه؟ متاسفانه وکیل بنده هم اصلا قوی و درست عمل نکرده و نمیدونم چیکار باید بکنم... لطفا محبت کنید و بنده رو راهنمایی بفرمایید.
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در نظر داشته باشید که ارائه پاسخ صحیح مستلزم مطالعه قرارداد و صورتجلسه ای که می فرمایید خواهد بود، اما در نظر داشته باشید در صورت مطالبه مبلغ رهن یا ودیعه در زمانی که شما مستحق دریافت آن بوده اید به موجب اظهارنامه یا طرح دعوا، از آن تاریخ تا زمان پرداخت توسط موجر (درصورت مطالبه به موجب خواسته دادخواست) خسارت تاخیر تادیه یا دیرکرد به اصل پول اضافه خواهد شد. موفق باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
