ممکن است در متن مبایعه نامه و یا قولنامه با چنین جمله ای مواجه شده باشید “ در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن … مستحق للغير بودن قانونا قابل انتقال به خریدار نبوده فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل …….. ريال بعنوان خسارت به خریدار بپردازد “
فهرست مطالب
در این فرصت قصد داریم به این موضوع بپردازیم که اگر در قرارداد شرط ضمان درک مبلغ مشخصی درج شده باشد یا به عبارتی اگر موضوع معامله مستحق للغیر درآید و شخص فروشنده اقدام به انتقال مال غیر نموده باشد آیا شخص فضول که به چنین اقدامی دست زده باشد صرفا به همان مبلغ درج شده مسئولیت دارد یا خیر بپردازیم
مستحق للغیر بودن مال یعنی چه؟
در بیان تعریف مستحق للغیر بودن می توان اینگونه گفت زمانی که طرفین معامله اقدام به تنظیم مبایعه نامه یا قرارداد نقل و انتقالی می نمایند، برای شخص فروشنده نسبت به مال ممکن است دو حالت پیش آید
یا مال متعلق به شخص فروشنده است و یا شخص انتقال دهنده مالک مال موضوع مبایعه نامه نمی باشد، در صورتی که مال متعلق به شخص فروشنده نباشد این شخص می بایست با داشتن نیابت از شخص فروشنده اصلی اقدام به انتقال مال نماید در بیان مصداق نیابت می توان به داشتن وکالتنامه و یا داشتن ولایت از فرزند اشاره نمود
اما در صورتی که شخص اذن از فروشنده نداشته باشد و اقدام به انتقال مال نماید در واقع مال مستحق للغیر درآمده و این شخص حق متعلق به دیگری را مورد معامله قرار داده است
قانونگذار برای این عمل که شخص اقدام به انتقال مال غیر نماید، مجازات کیفری در نظر گرفته و شخص را به عنوان کلاهبردار تلقی نموده است
در این صورت انتقال مال غیر در حکم کلاهبرداری بوده و مجازات کلاهبرداری برای شخص مرتکب در نظر گرفته شده است
شرط مبلغ معین در خصوص انتقال مال غیر
همانطور که پیشتر به آن اشاره نموده ایم ممکن است شرطی تحت این عبارت در قرارداد ذکر شود:
نمونه متن شرط مستحق للغیر و ضمان درک در قرارداد
به این صورت که فروشنده با درج شرط ضمان درک در قرارداد مسئولیت خود را در خصوص فروش مال غیر محدود و کاهش دهد
اما سوال اینجاست که آیا درج چنین شرطی در معامله فروش مال غیر صحیح است؟ بگذارید با ذکر مثالی به بیان آن بپردازیم
فرض کنید شخصی با وجود آگاهی از اینکه ملک متعلق به وی نیست اقدام به تنظیم قولنامه و مبایعه نامه نماید. در این خصوص وکالتنامه و یا سندی که دال بر نمایندگی شخص باشد نیز وجود ندارد
شخص مرتکب در متن مبایعه نامه و یا قولنامه چنین شرط می نماید که اگر ملک مستحق للغیر درآمد و یا در آینده مشخص شود که مال متعلق به چنین فروشنده ای نمی باشد مبلغ 100 میلیون تومان را به عنوان خسارت یا ضمان درک به شخص خریدار بپردازد
حال سوال اصلی این است که درج شرط عدم مسئولیت در معامله فضولی یا درج مبلغ مشخص در معامله مستحق للغیر شده صحیح است؟
آیا شخصی که اقدام به انجام چنین معامله ای می نماید بداند که مال متعلق به وی نمی باشد و چنین شرطی را درج نماید آیا از مسئولیتی که در قبال خریدار ناآگاه دارد رهایی پیدا می نماید؟
تصور کنید فروشنده ای که به انجام چنین معامله ای دست می زند ثمن و مبلغ ملک را 30 میلیارد تومان تعیین نماید و عمده مبلغ را با فروش ملک از شخص خریدار دریافت نماید اما شرط نماید که اگر ملک مستحق للغیر درآمد و یا متعلق به شخص دیگری واقع شد مبلغ 100 میلیون تومان از این باب به خریدار خسارت پرداخت نماید
آیا شرط ضمان درک در فروش مال غیر صحیح است؟
در پاسخ به این سوال ابتدا می بایست به این موضوع اشاره نماییم که به موجب ماده 263 قانون مدنی هر‌گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
با این توضیح که اگر خریدار از وضعیت شخص فروشنده که اقدام به فروش مال غیر نموده است آگاه نباشد می تواند علاوه بر ثمن و مبلغ پرداختی بابت غرامات به شخص فروشنده (شخصی که به صورت فضولی مال را فروخته است) مراجعه نماید
*برای توضیح آن می توانید به مطلب مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر مراجعه نمایید*
حال باید به این موضوع بپردازیم که تکلیف خریدار ناآگاه از وضعیت فروشنده ای که مال شخص دیگری را منتقل نموده است چیست
به اینصورت که آیا با وجود درج شرط عدم مسئولیت در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع یا مشخص کردن مبلغی در این خصوص این امر موجب ساقط شدن یا محدودیت در مسئولیت خواهد شد؟
رویه شعب دادگاه ها در این خصوص متفاوت است، برخی از قضات نظر بر این داشته که در صورتی که مبلغی تحت عنوان مستحق للغیر درآمدن مبیع در قرارداد ذکر شود، چون این شرط جزئی از قرارداد می باشد و طرفین با توافق یکدیگر چنین شرطی را قرارداد خود می آوردند بنابر اصل آزادی اراده و این که اشخاص می توانند با اراده خود هر شرطی که مطابق قانون باشد را در قرارداد خود درج نمایند، صرفا فروشنده ای که اقدام به انتقال مال غیر می نماید را به همین میزان محکوم می نماید
در مقابل چنین رویه ای برخی قضات مطابق با قواعد حقوقی و مقررات قانونی درج چنین شرطی را بر خلاف قوانین موجد حق می دانند
دلیل آن این است که فروشنده ای که اقدام به انتقال مال متعلق به دیگری را می نماید و یا اصطلاحا انتقال مال غیر می نماید با درج شرط عدم مسئولیت یا مبلغی تحت این عنوان نوعی اکل مال به باطل می نماید
مطابق مقررات و قواعد حقوقی، فرض دوم منفعت و جبران زیان خریدار ناآگاه به چنین معامله ای را تامین خواهد نمود و عمل به رویه دسته اول که به توضیح آن پرداختیم موجب اضرار جبران ناپذیر به خریدار شده و باب سوء استفاده انتقال دهنده مال غیر را باز می نماید
می بایست دفاع وکیل دادگستری به نحوی صورت پذیرد که منافع خریدار ناآگاه به بهترین نحو جبران شود، زیرا که در صورت اجرایی دانستن رویه نخست، خریدار صرفا می تواند بابت ثمن پرداختی و مبلغ درج شده از باب مستحق للغیر درآمدن مبیع به فروشنده مراجعه نماید
2026-08-19
سلام پدر من نه ماه فوت شده قبل فوت خود زمین کشاورزی خود را کاشته ما سه خواهر دو برادر و زن دوم پدرم وارث او هستیم برادر بزرگم بدون اجازه ما محصول زمین پدرم را درو کرده و به جهاد کشاورزی فروخته محصول زمین به میزان ومبلغ مشخص به جهاد کشاورزی به نام برادرم ثبت شده است حالا برادرم سهم ما از محصول زمین را نمی‌دهد آیا من به تنهایی میتوانم کاری کنم تا سهم را بگیرم؟ممنون از پاسخ تون.
درود، با توجه به تعلق محصول کشاورزی به تمامی وراث، اقدام برادر ممکن است از جنبه کیفری (انتقال مال غیر) قابل پیگرد باشد، همچنین از جنبه حقوقی می توانید نسبت به مطالبه سهم خود اقدام نمایید. موضوع نیاز به بررسی دارد. در خدمت شما هستم
2026-08-19
سلام 300 ملیون از کسی قرض گرفتم برای زمانت مبایعه نامه نوشتم و 2 دنگ از ملک مسکن مهر را بهش دادم ولی قید نکردم برای زمانت بهش فروختم بهد 1 سال پولشو با سد بهش دادم مدارک و سند و بهم نداد آیا شکایت کند میتواند خانه یا پول آن را بگیرد من هم خونه را فروختم به کسه دیگه میتونه ادعای فروش مال غیر کند و خانه را برگرداند
درود، در وهله نخست ایشان به عنوان خریدار می تواند به مبایعه نامه تنظیمی استناد نموده و دعوی مقتضی حقوقی از جهت تنظیم سند مطرح نموده و همچنین از بعد کیفری، شکایت در این خصوص مطرح نماید مگر اینکه بتوانید به موجب مستندات قرض و ضمانت را به اثبات برسانید. موضوع نیاز به بررسی دارد
2026-08-12
یک نفر شکایت کرده انتقال منافع مال غیر من اصلا طرف و نمیشناسم
درود، شکایت تنظیمی می بایست مستند به دلایل و امارات باشد، در صورت عدم وجود مستندات و همچنین طرح شکایت به صورت اشتباه در خصوص موضوع قرار منع تعقیب صادر خواهد شد. به هر روی روند پرونده نیاز به بررسی دارد.
2026-08-05
سلام خسته نباشید من دوسال پیش ی خونه رو خریدم بعدازدوسال یک نفر اومده ادعای مالکیت می‌کنه الان حکم تخلیه گرفته‌ومدارک داره که خونه واسه اونه ازدونفرقبل از فروشنده ماخریده بود اونم فروخته به یکی دیگه مام ازبکی دیگه خریدیم الان تکلیف این خونه میشه غیرمالدرسته؟؟الان تکلیف من چی میشه باید برم از فروشنده قبلی شکایت کنم خسارت بگیرم ؟؟من هیچ اطلاعی نداشتم که غیرمال خونه رو نمیتونم دیگه پس بگیرم ؟؟میتونم اقدام کنم شکایت کنم؟
درود وقت بخیر، رای صادره و مستندات نیاز به بررسی دارد، اما با توجه به موردی که به توصیف آن پرداخته اید اینطور برداشت می شود که مال خریداری شده مستحق للغیر درآمده است، در اینصورت با توجه به اثبات چنین امری می توانید بابت ثمن و همچنین غرامات به ید قبلی خود مراجعه نموده و همچنین شکایت کیفری انتقال مال غیر در این خصوص مطرح نمایید. موضوع می بایست بررسی شود
2026-08-03
بنده ۱۰۰۰متر زمین با سند تک برگ سبز رنگ دارم ۳۶۰متر از زمین طبق توافق نامه به شخصی واگذار شده بنده ۱۰۰۰متر زمین و در بنگاه قولنامه کردم الان اون شخص که ۳۶۰متر توافق نامه داره راضی به فروش نیست خریدار رفته شکایت فروش مال غیر کرده سوال بنده اینه میتونه علیه بنده اقدامی کنه در دادگاه سند انتقال ندادم ممنون 🙏
درود، در نظر داشته باشید با توجه به تغییرات حاصل شده نسبت به خرید و فروش اموال غیرمنقول، به موجب قانون جدید تمامی اقدامات مربوط به اسناد سبز رنگ می بایست طی سند رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد بنابراین قولنامه تنظیم شده نسبت به چنین اسنادی دارای اعتبار نبوده و انتقال صورت پذیرفته از ابتدای امر صحیح نمی باشد بنابراین انتقال مال غیر نیز نسبت به چنین اسنادی متصور نمی باشد. اما در نظر داشته باشید که تحت عناوین دیگری چون کلاهبرداری و ... موضوع قابل پیگرد خواهد بود. موضوع نیاز به بررسی دارد. در خدمت شما هستم
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل می‌توانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاع‌رسانی از طریق پیامک می‌توانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
