درخواست مستاجر برای فسخ قرارداد چند ماه زودتر از موعد – پرسش 704

یکی از امتیازاتی که به موجب قانون برای اشخاصی که ملک خود را اجاره می دهند در نظر گرفته شده است، دستور تخلیه فوری می باشد.

به این صورت که اگر شرایط قانونی برای تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی، اداری و تجاری رعایت شده باشد مالکین (موجر) می توانند مطابق قانون درخواست دستور تخلیه فوری مستاجر را از مرجع قضایی نمایند.

بنابراین مالکین املاک مسکونی، اداری و تجاری بدون اینکه نیازی به پرداخت هزینه دادرسی سنگین برای تخلیه ملک باشد، می توانند از امتیاز اجرا نمودن تخلیه به صورت فوری بهره مند شوند.

شرایط دستور تخلیه فوری

همانطور که ذکر شد زمانی شخص می تواند از این امتیاز قانونی برای اجرای دستور تخلیه بهره مند شود که شرایط تنظیم قرارداد اجاره مطابق قانون موجر و مستاجر مصوب 76 باشد که در ادامه به توضیح آن می پردازیم

• قرارداد اجاره (اجاره نامچه، اجاره نامه) در دو نسخه تنظیم شده باشد

یکی از شروط لازمه که می تواند اشاره نمود این است که قرارداد اجاره در دو نسخه واحد تنظیم شده باشد، که معمولا یکی از نُسَخ آن نزد موجر و نسخه دیگر آن نزد مستاجر می ماند

• قرارداد اجاره مدت داشته باشد

یکی دیگر از شروط لازمه برای جاری بودن شرایط دستور تخلیه (که در عرف به اشتباه حکم تخلیه گفته می شود) این است که قرارداد اجاره مدت داشته باشد، حال تفاوتی میان زمان های کوتاه یا بلند نمی باشد، البته لازم به ذکر است که درج مدت در قرارداد اجاره از شرایط صحیح تلقی شدن قرارداد اجاره می باشد و در صورتی که این قرارداد مدت نداشته باشد مطابق قانون مدنی باطل می باشد، همچنین افراد نمی توانند مدت زمان قرارداد اجاره را به مدت زمان حیات موجر یا مستاجر معطوف نمایند.

وکیل تخلیه سرقفلی

 

برای ارتباط با وکیل محمد حاتمی فر وکیل پایه یک دادگستری تهران بر روی لینک زیر کلیک کنید

  وکیل تخلیه سرقفلی

• به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد

زمانی موجر (مالک) می تواند برای دستور تخلیه اقدام نماید که قرارداد اجاره به امضای هر دو شخص موجر و مستاجر رسیده باشد و مطابق قانون این امضائات می بایست در دو نسخه قرارداد وجود داشته باشد.

• دو نفر شاهد به عنوان شهود ذیل قرارداد اجاره را گواهی و امضا نموده باشند

یکی دیگر از شرایط مهم قرارداد اجاره نامه این است که دو نفر شاهد قرارداد را امضا نموده باشند، حال سوالی که مطرح می شود این است که جنسیت اشخاصی که اقدام به امضا نموده اند به چه صورت باید باشد، آیا امضای زن نیز معتبر است؟ در پاسخ باید گفت که مطابق قانون آیین دادرسی مدنی در این صورت می بایست دو مرد یا یک مرد و دو زن اقدام به امضای قرارداد به عنوان شهود نمایند

• ثبت در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (جدید)

با توجه به تغییراتی که به موجب قانون جدید ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403/02/10 در خصوص تخلیه املاک حاصل شد قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 دچار تغییراتی گردید

به موجب تغییراتی که در قانون ایجاد شد زمانی می توان از تاریخ تصویب این قانون درخواست دستور فوری تخلیه را از دادگاه صلح نمود که علاوه بر شروط ذکر شده، قراردادهای اجاره می بایست در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت گردد، البته لازم به ذکر است که بنابر نظریه مشورتی 7/1403/1146 مورخ 1404/06/12 شرایط دستور تخلیه عقود اجاره کمتر از دو سال دارای شرایطی شناخته شده است

در بیان مصداق سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور می توان به سامانه هایی همچون کاتب و خودنویس اشاره نمود.

*در این بین پیشنهاد می کنیم که مقاله صلاحیت دادگاه صلح را مطالعه نمایید*

با جمع بودن تمامی شرایط ذکر شده در قرارداد و همچنین انقضای مهلت قرارداد، موجر می تواند برای قرارداد های عادی درخواست دستور تخلیه نماید، لازم به ذکر می باشد که به موجب قانون برای دستور تخلیه نیازی به تنظیم اجراییه نمی باشد در انتها نمونه ای از دستور تخلیه (اصطلاحا حکم تخلیه) قرار داده شده است

ماده قانونی دستور تخلیه فوری (جدید)

‌ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر: در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.

*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل را مطالعه نمایید*

‌ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر: رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و‌بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

از وکیل سوالی دارید؟

در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید

پرسش از وکیل

نمونه دستور تخلیه

نظریه مشورتی دستور تخلیه فوری

نمایش تمامی پرسش ها

درخواست مستاجر برای فسخ قرارداد چند ماه زودتر از موعد - پرسش 704

فاطمه

تکلیف خریدار در معامله فضولی + حقوق خریدار معامله بدون اجازه

>

2024-10-20

سلام من 2 تا سوال داشتم اول یه شرح مشکل میدم، ملک من کولر آبی و شوفاژ و پکیج داره، مستاجر 3 ساله که ملک و تمدید کرده و پشت نویسی کردیم ،الان 3 ماه گذشته از تمدید بهانه آورده یا بذار دیوار و سوراخ کنم واسه تلویزیون هزینه خسارتم بعدا نمیدم یا 2 تا بچه کوچیک دارم سرمایش و گرمایش ملک مناسب نیست باید اسپیلت گرمایش سرمایش بخری( که در قرارداد هم نیست ) وگرنه میخوام 9 ماه زودتر فسخ کنم بلند شم ، سوال اولم اینه اگر بخوام من تایید کنم بلند بشه میگه طبق عرف یک سوم مبلغ ودیعه که پیشت بده یک ماه زودتر بده بهم من برم خونه جدید اجاره کنم آیا من باید 200 میلیون از 600 میلیون و یک ماه قبل تخلیه بدم بهش حتما الزام داره ؟ سوال دوم اینکه خسارت فسخ در قرارداد ثبتی ما یک ماه اجارست ،من طبق قرارداد باید عمل کنم یا نه طبق عرف املاک که میگن یه حق کمیسیون املاک برای نوشتن اجاره نامه با مستاجر جدید؟ هم قانون هم عرف رو میخوام بدونم که بعد دچار مشکل نشم

وکیل محمد حاتمی فر

درود وقت بخیر، درست است که مطابق عرف معمولا یک سوم یا به میزان مشخصی از ودیعه برای اجاره ملک جدید به مستاجر پرداخت می شود اما این امر برای شما به علت اینکه در قرارداد همچین شرطی درج نشده است مطابق قانون الزامی ایجاد نمی کند، همچنین به موجب قرارداد در صورت فسخ شما مستحق دریافت یک ماه اجاره می باشید. در نظر داشته باشید در صورتی که قصد چنین اقدامی را دارید بهتر است تمامی موضوعات از جمله پرداخت یک سوم ودیعه و همچنین فسخ و کسر مبلغ یک ماه اجاره بها در پشت قرارداد صورتجلسه شود و به امضای دو نفر شاهد نیز برسد. موفق باشید