فرض کنید که شما اقدام به خرید ملکی نموده اید. پس از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت مبلغ و ثمن قرارداد به فروشنده متوجه می شوید که علاوه بر شما ملک به چندین شخص دیگر فروخته شده و شما خریدار دوم یا سوم ملک می باشید، بعبارتی ملک مستحق للغیر درآمده است.
فهرست مطالب
پس از اقدام کیفری و مشخص شدن این موضوع که شخص فروشنده ملک را اصطلاحا به چند نفر فروخته است و همچنین محکوم نمودن فروشنده به جرم انتقال مال غیر یا کلاهبرداری، تکلیف جبران خسارت به خریداری که آگاه به این موضوع نبوده که ملک به فروشنده تعلق نداشته یا بعبارتی فضولی ملک را فروخته است چیست؟
در این فرصت قصد داریم که به شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع و همچنین نسبت به ارائه حکم به پرداخت قیمت روز ملک یا نمونه رای بپردازیم
شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع
همانطور که پیشتر توضیح داده ایم زمانی که شخصی اقدام به انتقال مال غیر یا شخص دیگر می نماید مطابق مقررات و قوانین کیفری مجرم محسوب شده و می توان علیه چنین شخصی اقدام به طرح شکایت کیفری کلاهبرداری نمود
حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا می توان علیه چنین شخصی، اقدام حقوقی نیز نمود و مطالبه ثمن پرداختی و خسارات یا غرامات را نمود
با توجه شرایط اقتصادی حاکم بر کشور که ارزش پول رایج روز به روز کاهش پیدا می کند خریدار چه اقدامی می بایست بجا آورد؟
تصور نمایید خریدار در سال 1395 اقدام به خرید ملکی در شمال تهران نموده باشد و همانطور که توضیح داده ایم ملک به چند شخص فروخته شده باشد، فرض می کنیم که ارزش ملک در روز معامله و در سال 1395 معادل سه میلیارد تومان می باشد.
اما شما علاوه بر اینکه سه میلیارد تومان تحت عنوان ثمن پرداختی به فروشنده پرداخت نموده اید و ارزش پول خود را به دلیل تورم و کاهش ارزش ثمن و ریالی از دست داده اید و به دلیل سیر صعودی ارزش روز ملک دیگر امکان خرید ملکی با مشخصات فوق را نخواهید داشت
خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع
قانونگذار به موجب قانون مدنی مقرر کرده است که در صورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید
بنابر این همانطور که از ماده فوق بر می آید در صورتیکه خریدار به این موضوع که ملک متعلق به خریدار نمی باشد جهل داشته و یا بعبارتی آگاهی نداشته باشد می تواند نسبت به مطالبه غرامات اقدام نماید
اما سوالی که مطرح می شود این است که منظور از غرامات چیست؟ آیا جبران غرامات شامل کاهش ارزش پول می شود یا اینکه فروشنده می بایست قیمت روز ملک را به خریدار بدهد
بگذارید با مثال فوق به شرح این موضوع بپردازیم، در خصوص آپارتمان و ملک موضوع مثال آیا فروشنده ای که اقدام به معامله نموده است می بایست خسارت تاخیر تادیه سه میلیارد تومان سال 1395 را به نرخ روز به طور مثال 1403 را به خریدار پرداخت نماید که با مبلغ خسارت تقریبی 34 میلیارد تومان است جبران می شود یا اینکه اگر ارزش روز معاملاتی ملک که 45 میلیارد تومان می باشد را می بایست به خریدار پرداخت نماید، مطابق رای وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع:
رأی وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع شماره 733 ـ 15 7 1393 هیأت عمومی دیوان عالی كشور
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 3 1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.
اما می بایست این نکته را اضافه نمود که با توجه به اطلاق عبارت جبران غرامات رویه قضایی متفاوتی را در این زمینه تجربه می کنیم اما بدیهی است که جبران خسارات خریدار با پرداخت ارزش روز ملک به شکل عادلانه تر و صحیح تر جبران خواهد شد
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
*همچنین می توانید برای مطالعه مطلب فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده بر روی لینک کلیک کنید*
نمونه رأی دادگاه بدوی
نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر استان
مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر
بنابراین همانطور که توضیح داده ایم زمانی که به موجب قانون مدنی شخص خریدار از وضعیت ملک و بابت اینکه ملک متعلق به شخصی دیگری بوده آگاهی نداشته باشد می تواند اصل ثمن را به همراه غرامات آن مطالبه نماید.
با توجه به اینکه به موجب رای وحدت رویه و این استدلال که ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است، قضات با توجه به دفاع و دلایل در پرونده رویه متفاوتی را در پیش می گیرند.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله را نیز مطالعه نمایید*
ممکن دادگاهی ضمن محکوم نمودن به پرداخت ثمن، صرفا شخص را به ارزش ثمن به نرخ روز با توجه به شاخص بانک مرکزی محکوم نماید، همچنین ممکن است در استدلالی با دفاعیات و با توجه دلایل موجود در پرونده شخص را به ارزش روز مبیع یا به عبارتی قیمت روز ملک محکوم نماید
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*
2024-11-25
سلام جرم کلاهبرداری فروش مال غیر چيست املاک سر ما کلاه گذاشته خونه رو تحویل نمیده میخواد بعد 4 ماه پول منو بده
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورتی که شخصی غیر از مالک یا دارای اختیار از مالک اقدام به فروش مال وی نموده باشد می توان شخص را تحت عنوان انتقال مال غیر که در حکم کلاهبرداری می باشد تحت تعقیب قرار داد. برای ارائه راهنمایی می بایست مدارک را ارسال نمایید و با بنده در ارتباط باشید
2024-11-18
سلام من ماشین داخل دیوار گذاشتم یک چک به داد چک نقد نشد رفتم پیگیری کنم گفت کلا طرف یک باند کلا بردار بوده ماشین هم از انها گرفته بود پارکینگ برده شکایت کردم بعد شش ماه ابلاغیه آمد گفت رضایت میدی یا خسارت من گفتم خسارت گفت پس برو تا ابلاغیه بیاد والا خسته شدم چهارماه گذشته هنوز نیامده ماشین داخل پارکینگ پوسیده چیکار کنم می خوام برم رضایت بدم بیزار شدم میشه راهنمایی کنید
2024-11-16
سلام اگه حکم جلب طرف داشته باشیم و دولت حکم کلاهبرداری برا طرف بریده باشه طرف میتونه برای خروج از کشور سوار هواپیما یا کشتی بشه؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورتی که دستور ممنوع الخروجی صادر شده باشد بله، در غیر اینصورت مانعی برای این موضوع وجود نخواهد داشت. موفق باشید
2024-11-04
سلام جناب حاتمی فر مادرمن چند سال پیش ک بابام فوت شد ب دلیل مشگل مالی از چندماهه جنس اورد ک بعضیا بخشیدن گفتن یتیم داری الان بعد از چند سال عموم رفته طلبکارا جمع کرده ب جرم کلاه برداری شکایت کرده پرونده داده آگاهی باید چکار کنیم
2024-10-27
سلام خسته نباشید آقای حاتمی من با یه خانم طلاق گرفته دوست شدم ایشان از من خواستن شغلی که دارم بهش اموزش بدم منم اموزش دادم و مبلغی به حساب مادر من زدن ولی الان شکایت کردن از بنده به عنوان تحصیل مال از طریق نامشروع یا سو استفاده و تقلب از امتیازات و کلاهبرداری لطفا کمک کنید چیکار باید بکنم فقط پول به کارت من نخورده به حساب مادرم خورده این خانم مدارکی که به دادگاه داده چت منو خودش هست از روبیکا قول ازدواج دادم و چیزهای دیگه لطفا کمکم کنید ممنون
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
