فرض کنید که شما اقدام به خرید ملکی نموده اید. پس از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت مبلغ و ثمن قرارداد به فروشنده متوجه می شوید که علاوه بر شما ملک به چندین شخص دیگر فروخته شده و شما خریدار دوم یا سوم ملک می باشید، بعبارتی ملک مستحق للغیر درآمده است.
فهرست مطالب
پس از اقدام کیفری و مشخص شدن این موضوع که شخص فروشنده ملک را اصطلاحا به چند نفر فروخته است و همچنین محکوم نمودن فروشنده به جرم انتقال مال غیر یا کلاهبرداری، تکلیف جبران خسارت به خریداری که آگاه به این موضوع نبوده که ملک به فروشنده تعلق نداشته یا بعبارتی فضولی ملک را فروخته است چیست؟
در این فرصت قصد داریم که به شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع و همچنین نسبت به ارائه حکم به پرداخت قیمت روز ملک یا نمونه رای بپردازیم
شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع
همانطور که پیشتر توضیح داده ایم زمانی که شخصی اقدام به انتقال مال غیر یا شخص دیگر می نماید مطابق مقررات و قوانین کیفری مجرم محسوب شده و می توان علیه چنین شخصی اقدام به طرح شکایت کیفری کلاهبرداری نمود
حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا می توان علیه چنین شخصی، اقدام حقوقی نیز نمود و مطالبه ثمن پرداختی و خسارات یا غرامات را نمود
با توجه شرایط اقتصادی حاکم بر کشور که ارزش پول رایج روز به روز کاهش پیدا می کند خریدار چه اقدامی می بایست بجا آورد؟
تصور نمایید خریدار در سال 1395 اقدام به خرید ملکی در شمال تهران نموده باشد و همانطور که توضیح داده ایم ملک به چند شخص فروخته شده باشد، فرض می کنیم که ارزش ملک در روز معامله و در سال 1395 معادل سه میلیارد تومان می باشد.
اما شما علاوه بر اینکه سه میلیارد تومان تحت عنوان ثمن پرداختی به فروشنده پرداخت نموده اید و ارزش پول خود را به دلیل تورم و کاهش ارزش ثمن و ریالی از دست داده اید و به دلیل سیر صعودی ارزش روز ملک دیگر امکان خرید ملکی با مشخصات فوق را نخواهید داشت
خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع
قانونگذار به موجب قانون مدنی مقرر کرده است که در صورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید
بنابر این همانطور که از ماده فوق بر می آید در صورتیکه خریدار به این موضوع که ملک متعلق به خریدار نمی باشد جهل داشته و یا بعبارتی آگاهی نداشته باشد می تواند نسبت به مطالبه غرامات اقدام نماید
اما سوالی که مطرح می شود این است که منظور از غرامات چیست؟ آیا جبران غرامات شامل کاهش ارزش پول می شود یا اینکه فروشنده می بایست قیمت روز ملک را به خریدار بدهد
بگذارید با مثال فوق به شرح این موضوع بپردازیم، در خصوص آپارتمان و ملک موضوع مثال آیا فروشنده ای که اقدام به معامله نموده است می بایست خسارت تاخیر تادیه سه میلیارد تومان سال 1395 را به نرخ روز به طور مثال 1403 را به خریدار پرداخت نماید که با مبلغ خسارت تقریبی 34 میلیارد تومان است جبران می شود یا اینکه اگر ارزش روز معاملاتی ملک که 45 میلیارد تومان می باشد را می بایست به خریدار پرداخت نماید، مطابق رای وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع:
رأی وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع شماره 733 ـ 15 7 1393 هیأت عمومی دیوان عالی كشور
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 3 1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.
اما می بایست این نکته را اضافه نمود که با توجه به اطلاق عبارت جبران غرامات رویه قضایی متفاوتی را در این زمینه تجربه می کنیم اما بدیهی است که جبران خسارات خریدار با پرداخت ارزش روز ملک به شکل عادلانه تر و صحیح تر جبران خواهد شد
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
*همچنین می توانید برای مطالعه مطلب فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده بر روی لینک کلیک کنید*
نمونه رأی دادگاه بدوی
نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر استان
مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر
بنابراین همانطور که توضیح داده ایم زمانی که به موجب قانون مدنی شخص خریدار از وضعیت ملک و بابت اینکه ملک متعلق به شخصی دیگری بوده آگاهی نداشته باشد می تواند اصل ثمن را به همراه غرامات آن مطالبه نماید.
با توجه به اینکه به موجب رای وحدت رویه و این استدلال که ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است، قضات با توجه به دفاع و دلایل در پرونده رویه متفاوتی را در پیش می گیرند.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله را نیز مطالعه نمایید*
ممکن دادگاهی ضمن محکوم نمودن به پرداخت ثمن، صرفا شخص را به ارزش ثمن به نرخ روز با توجه به شاخص بانک مرکزی محکوم نماید، همچنین ممکن است در استدلالی با دفاعیات و با توجه دلایل موجود در پرونده شخص را به ارزش روز مبیع یا به عبارتی قیمت روز ملک محکوم نماید
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*
2026-04-18
سلام بنده خانم هستم توسط خانمی درفضای مجازی اغفال شدم برای دادن کارت اجاره ای به صرافی و دریافت تعهد نامه به مدت یک ماه و به ناچار فشار مالی شدید و بی اطلاعی برای خودم و پسرم ثبت نام زدم ولی با کارت های ما کلاهبرداری کردن و تعدادی شاکی داریم دوبار شکایت کردیم ولی ثابت نشد و منع تعقیب خوردن چون هزبنه وکیل هم نداشتیم سوالم اینه چطورپیگیری کنم پول بعد از من به حساب چه کسی واریز شده ؟ از دادگاه نامه بگیرم برای بانک یا خودم برم بانک
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در نظر داشته باشید که اخذ نامه و استعلام در این خصوص مستلزم طرح شکایت و دستور مقام قضایی می باشد و در صورت عدم دسترسی از طریق بانک چاره ای جز طرح دعوی باقی نمی ماند
2026-04-18
با سلام من در دادگاه الفاظ دروغگو و کلاهبردار و هفت خط را علیه شخصی به کار بردم و ایشان از من شاکی شده و رای طبق ماده 120 قانون مجازات اسلامی و ماده 265 قانون آیین دادرسی کیفری قرار منع تعقیب به لحاظ عدم وجود دلیل کافی صادر و اعلام گردید امابعد از اعتراض وی این ابلاغ امد ماده 265 قانوندادرسی کیفری مصوب 1392 در اجرای ماده 608 قانون مجازات ھای بازدارنده مصوب 1375 تقاضاي صدور حكم مجازات نامبرده مي شود. چکاری باید انجام دهم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در نظر داشته باشید که ظاهرا قرار منع تعقیب مورد اعتراض شاکی قرار گرفته و پس از پذیرش اعتراض در دادگاه، مقام قضایی قرار جلب به دادرسی نسبت به توهین را صادر نموده است، دادگاه متعاقبا نسبت به جرم توهین رسیدگی نموده و در صورت بررسی رای مقتضی را مبنی بر محکومیت یا تبرعه شدن را صادر خواهد نمود
2026-04-18
سلام وقت بخیر من عموم ک بعد از فوت پدرم قیمم بود قولنامه زمینی که بهم ارث رسیده رو نمیده رفتم شکایت کردم استرداد مال منقول و رای تجدید نظر هم بنفع من اومد ولی اجرای احکام قاضی گفت ضمانت اجرا ندارد و محکوم ی بار گفت گم کرده قولنامه رو ی بار گفت من فروختم به عموی دیگه ام و پرونده همینجوری مونده .میخواستم ببینم راهی داره که حکم حلبشو بگیرم یا از طریق دادگاه واسه سند اقدام کنم؟ ممنون میشم راهنمایی کنید
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، باید گفت که بله، غالبا چنین حکمی ضمانت اجرایی که موجب احقاق حق شما باشد ندارد، در صورتی که از ایشان دلیل مبنی بر نقل و انتقال ملک مانند اقرار و ... دارید می توانید به موجب آن شکایت کیفری انتقال مال غیر که در حکم کلاهبرداری می باشد مطرح نمایید که در صورت اثبات مجازات حبس در پی خواهد داشت. موضوع نیاز به بررسی بیشتر دارد.
2026-04-12
بنده یک قطعه زمین در سال ۹۹ از شخصی خریدم به صورت قولنامه و تو بنگاه معامله کردیم و به غیر از ما ۱۰۰ قطعه زمین به صورت قولنامه ای فروخته و حالا طرف وکیلش تو سال۱۴۰۳ به شخص دیگه ای فروخته و طرف رفته سند اوقافی و جواز ساخت گرفته و با اوقاف هم قرار داد دارن که تا وقتی اینا معرفی نامه ندن ، اوقاف سند نمیزنه الان ما از اون شکایت کیفری فروش مال غیر شکایت کردیم و میخواستیم ببینم قاضی چه رای به اون میده و تکلیف زمین ما چی میشه و چقدر زمان میبره
وکیل محمد حاتمی فر
درود، بنابر توضیحات ارائه شده موضوع مصداق فروش مال غیر بوده و در صورت احراز بدین امر که ملک موصوف پیشتر به صورت عادی به شما فروخته شده و سپس انتقال به شخص ثالث صورت گرفته شخص در حکم کلاهبردار بوده و مجازات چنین جرمی برای فرد مرتکب در نظر گرفته خواهد شد، همچنین در نظر داشته باشید در صورت اثبات این امر انتقال دوم صحیح نبوده و می توانید نسبت به ابطال اسناد و ... شخص دوم خریدار اقدام نمایید. موفق باشید
2026-03-23
سلام وقت بخير سوال حقوقی داشتم فالگیری که موکل داشت برام فال گرفت و ۵ جلسه شمع تراپی انجام داد .هزینه اش رو پرداخت نکردم اگه بلاکش کنم وهزینه رو پرداخت نکنم کار صحیحی انجام دادم ؟ حکمش چیست آیا پول باید پرداخت کنم در مقابل فالگیری وشمع تراپی؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در نظر داشته باشید که مطابق قانون عمل فالگیری توسط شخص رمال صحیح و قانونی تلقی نشده و حتی می توان آن را مصداق کلاهبرداری در نظر گرفت. بنابراین عملی که شرعی و قانونی نبوده نمی توان برای آن دستمزدی قائل شد و قانونگذار از حقوق چنین ممر درآمدی حمایت نخواهد نمود. عدم پرداخت دستمزد چنین شخصی مسئله کاملا شخصی بوده و برخی اشخاص بنابر تعهدات اخلاقی فارغ از موضوع قانونی اقدام به پرداخت آن می نمایند. موفق باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
