یکی از امتیازاتی که به موجب قانون برای اشخاصی که ملک خود را اجاره می دهند در نظر گرفته شده است، دستور تخلیه فوری می باشد.
به این صورت که اگر شرایط قانونی برای تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی، اداری و تجاری رعایت شده باشد مالکین (موجر) می توانند مطابق قانون درخواست دستور تخلیه فوری مستاجر را از مرجع قضایی نمایند.
بنابراین مالکین املاک مسکونی، اداری و تجاری بدون اینکه نیازی به پرداخت هزینه دادرسی سنگین برای تخلیه ملک باشد، می توانند از امتیاز اجرا نمودن تخلیه به صورت فوری بهره مند شوند.
شرایط دستور تخلیه فوری
همانطور که ذکر شد زمانی شخص می تواند از این امتیاز قانونی برای اجرای دستور تخلیه بهره مند شود که شرایط تنظیم قرارداد اجاره مطابق قانون موجر و مستاجر مصوب 76 باشد که در ادامه به توضیح آن می پردازیم
قرارداد اجاره (اجاره نامچه، اجاره نامه) در دو نسخه تنظیم شده باشد
یکی از شروط لازمه که می تواند اشاره نمود این است که قرارداد اجاره در دو نسخه واحد تنظیم شده باشد، که معمولا یکی از نُسَخ آن نزد موجر و نسخه دیگر آن نزد مستاجر می ماند
قرارداد اجاره مدت داشته باشد:
یکی دیگر از شروط لازمه برای جاری بودن شرایط دستور تخلیه (که در عرف به اشتباه حکم تخلیه گفته می شود) این است که قرارداد اجاره مدت داشته باشد، حال تفاوتی میان زمان های کوتاه یا بلند نمی باشد، البته لازم به ذکر است که درج مدت در قرارداد اجاره از شرایط صحیح تلقی شدن قرارداد اجاره می باشد و در صورتی که این قرارداد مدت نداشته باشد مطابق قانون مدنی باطل می باشد، همچنین افراد نمی توانند مدت زمان قرارداد اجاره را به مدت زمان حیات موجر یا مستاجر معطوف نمایند.
به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد:
زمانی موجر (مالک) می تواند برای دستور تخلیه اقدام نماید که قرارداد اجاره به امضای هر دو شخص موجر و مستاجر رسیده باشد و مطابق قانون این امضائات می بایست در دو نسخه قرارداد وجود داشته باشد.
دو نفر شاهد به عنوان شهود ذیل قرارداد اجاره را گواهی و امضا نموده باشند:
یکی دیگر از شرایط مهم قرارداد اجاره نامه این است که دو نفر شاهد قرارداد را امضا نموده باشند، حال سوالی که مطرح می شود این است که جنسیت اشخاصی که اقدام به امضا نموده اند به چه صورت باید باشد، آیا امضای زن نیز معتبر است؟ در پاسخ باید گفت که مطابق قانون آیین دادرسی مدنی در این صورت می بایست دو مرد یا یک مرد و دو زن اقدام به امضای قرارداد به عنوان شهود نمایند
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل را مطالعه نمایید*
با جمع بودن تمامی شرایط ذکر شده در قرارداد و همچنین انقضای مهلت قرارداد، موجر می تواند برای قرارداد های عادی درخواست دستور تخلیه نماید، لازم به ذکر می باشد که به موجب قانون برای دستور تخلیه نیازی به تنظیم اجراییه نمی باشد در انتها نمونه ای از دستور تخلیه (اصطلاحا حکم تخلیه) قرار داده شده است
ماده قانونی دستور تخلیه فوری
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر: قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر: رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
نمونه دستور تخلیه
با سلام بنده یک واحد آپارتمان را در تیرماه همین امسال به یک فردی اجاره دادهام اما ایشان پس از گذشت شش ماه ملک را تخلیه کرده و با درخواست تخلیه پیش از موعد میگویند که اجاره را از این پس نخواهند داد در حالی که قرارداد ما یک ساله یعنی تا تیرماه ۱۴۰۴ هستش! آیا مستاجر یک طرفه میتونه اجاره رو نده چون ملک رو آنهم در این فصل که مستاجر سخت پیدا میشه تخلیه کنه و اجاره پرداخت نکنه؟؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتی که به موجب قرارداد اجاره چنین اختیاری به مستاجر برای تخلیه و فسخ پیش از موعد داده نشده باشد، مستاجر چنین اختیاری را نخواهد داشت و متعهد و ملتزم به قرارداد اجاره که عقدی لازم می باشد خواهد بود. موفق باشید
با عرض سلام و ارادت، اگر موجر بدون دلیل قانونی قید شده در قوانین مالک و مستاجر،۶ماه پیش از پایان اجاره نامه مسافرتا اجبار و الزام به تخلیه ملک کند در صورتیکه مستاجر تمام اجاره ها رو در وقت و منظم پرداخت کرده، آیا حق ندارد بخاطر تخلیه پیش از موعد طلب جریمه و خسارت کند؟ مالک بنده همین کار رو کرده و در روز فسخ وقتی گفتم شما باید جریمه بدی کلا زیر بار نرفت و گفت نمیدم. حتی پول رهن رو هم نداد و گفت باید بنویسید و امضا کنید که هیچ ادعا و شکایتی ندارید تا پول رهن رو بدم. الان با گذشت یک سال و دو ماه از زمان تخلیه ملک و گذشتن ۸ ماه از پایان تاریخ قرارداد نه پول رهن را داده نه جریمه... من همون موقع وکیل گرفتم و اقدام قانونی کردم ولی هنوز بعد از گذشت ۱۵ماه از اقدام قانونی هنوز موعد دادگاه نرسیده و زمان دادگاه رو ۸بهمن اعلام کردن، آیا میتونم امیدوار باشم که به حقم میرسم؟ آیا این مالک جریمه دیرکرد پول رهن را نباید بدهد؟ ایا ۱۵۰میلیون ۱۵ماه قبل با ۱۵۰میلیون حال حاضر ارزشش یکسانه؟ متاسفانه وکیل بنده هم اصلا قوی و درست عمل نکرده و نمیدونم چیکار باید بکنم... لطفا محبت کنید و بنده رو راهنمایی بفرمایید.
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در نظر داشته باشید که ارائه پاسخ صحیح مستلزم مطالعه قرارداد و صورتجلسه ای که می فرمایید خواهد بود، اما در نظر داشته باشید در صورت مطالبه مبلغ رهن یا ودیعه در زمانی که شما مستحق دریافت آن بوده اید به موجب اظهارنامه یا طرح دعوا، از آن تاریخ تا زمان پرداخت توسط موجر (درصورت مطالبه به موجب خواسته دادخواست) خسارت تاخیر تادیه یا دیرکرد به اصل پول اضافه خواهد شد. موفق باشید
سلام. وقت بخیر. آپارتمانی را ۱۲ مهر ۱۴۰۳ در گلشهر کرج اجاره کرده ایم که شبانه روزی از دست دو واحد بالای سرمون در اثر سروصدا به هیچ وجه آرامش نداریم حتی نصفه شبها.فرزندمون کلاس هشتمی هست چون به خصوص شب نمی خوابه و روز هم...مدرسه نمی رود. ناراحتی اعصاب گرفته ایم. شکایت هم چون دادگاهها شلوغه هنوز در مراحلش است... به صاحبخانه گفته ایم میخواهیم تخلیه کنیم ایشان دنبال مستاجر برای ۷ ماه است و فقط یک بنگاه را قبول دارد.ببخشید خیلی در عذابیم، راهی برای سرعت در تخلیه هست؟ میشه اجاره ندهیم و تحت فشار قرار بگیره و پول رهن رو بدهد؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به ماهیت عقد اجاره که عقدی لازم می باشد تا زمانی که اختیار فسخ و انحلال معامله را در قرارداد نداشته باشید امکان برهم زدن معامله توسط شما که مستاجر می باشید فراهم نمی باشد، بهتر است در این خصوص با ارائه پیشنهاد پرداخت یک ماه اجاره بها و پرداخت حق کمیسیون بنگاه به موجر اقدام به تفاسخ یا برهم زدن معامله با توافق موجر یا مالک نمایید، در صورتی که خسارت یا وجه التزامی بابت عدم پرداخت اجاره بها برای شما ذکر نشده باشد ممکن است این امر دلیلی برای تحت فشار قرار دادن ایشان بابت اقاله یا تفاسخ قرارداد اجاره باشد. موفق باشید
سلام.آیا بااتمام قرارداد اجاره ای که پایان ان سال 1402است موجر میتواند حکم تخلیه بگیرد ؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، بله علاوه بر تخلیه امکان مطالبه اجور معوقه و در صورتی اجرت المثل ایام تصرف قابل طرح و پیگیری قضایی خواهد بود. موفق باشید
سلام جناب حاتمی فر مستاجر ملک را تخلیه نمیکنه چیکار کنم
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل می توانید از همین طریق مطرح نمائید، مراجعه کنندگان در نظر داشته باشند که نتیجه پاسخدهی وکیل به پرسش ها از طریق پیامک به اطلاع شما عزیزان خواهد رسید
پیگیری سوال
پس از اطلاع رسانی از طریق پیامک می توانید با وارد نمودن شماره موبایل خود نسبت به مشاهده پاسخ ارائه شده توسط وکیل اقدام نمائید
