موضوعی که غالبا مراجعه کنندگان در خصوص تنظیم قرارداد و معامله با آن دست و پنجه نرم می کنند فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله می باشد
با این توضیح که فرضی را در نظر بگیرید که فروشنده با تنظیم مبایعه نامه اقدام به فروش ملک خود به ارزش 30 میلیارد تومان می نماید.
در قرارداد شرط می شود که 10 میلیارد تومان با امضای قرارداد به فروشنده پرداخت شود، 10 میلیارد تومان با تحویل ملک و همچنین 10 میلیارد باقی مانده با تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار، به فروشنده ملک پرداخت شود
“البته در نظر داشته باشید که میزان مبالغ پرداختی با توافق طرفین معامله و همچنین عرف معاملات منطقه قابل تغییر می باشد”
سوالی که در این بین مطرح می شود این است که اگر به طور مثال خریدار طبق معامله با شرایط ذکر شده با پرداخت 10 میلیارد دوم ملک را تحویل گرفته باشد اما در تاریخ تنظیم سند به محضر یا دفتر اسناد رسمی مراجعه ننماید و مابقی مبلغ را به فروشنده پرداخت نکند وضعیت معامله به چه صورت می باشد
فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله
همانطور که توضیح داده ایم و با ذکر مثالی به توضیح پرداخته ایم به این پرسش رسیدیم که اگر باقی مانده ثمن توسط خریدار به فروشنده تسلیم نگردد، وضعیت معامله به چه صورت می باشد؟ آیا فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله امکانپذیر است؟
در خصوص این موضوع می بایست به متن قرارداد یا بعبارتی مبایعه نامه اعتنا نمود، به اینصورت که آیا اشتراط خیار بدین منظور در معامله ایجاد شده است
با توجه به اینکه به موجب قانون مدنی، قرارداد بیع یا فروش به صورت لازم می باشد بدون وجود خیار فسخ معامله و یا توافق طرفین بابت این امر، امکان فسخ و بهم زدن معامله امکانپذیر نمی باشد
بنابراین ابتدا می بایست در قرارداد این موضوع بررسی شود که آیا امکان فسخ معامله در صورت عدم پرداخت ثمن برای فروشنده فراهم می باشد، به عبارت دیگر آیا فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن در مبایعه نامه شرط شده است
در صورتی که حق فسخ برای فروشنده پیش بینی شده باشد، با عدم پرداخت ثمن و وجه معامله توسط خریدار به فروشنده این حق برای فروشنده حاصل می شود که با استناد به آن اقدام به فسخ قرارداد و مبایعه نامه نماید
اما در صورتی که طرفین معامله این حق را برای فروشنده در نظر نگرفته باشند، فروشنده در این فرض صرفا می تواند باقی مانده ثمن و همچنین در صورت وجود شرایطی، خسارت تاخیر تادیه (دیرکرد) را نیز از خریدار مطالبه نماید
آیا فروشنده می تواند به استناد خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ نماید؟
به موجب قانون مدنی و به استناد ماده 402 آن قانون زمانی خیار تاخیر ثمن برای فروشنده ملک ایجاد می شود که علاوه بر شرایط مندرج در قانون، برای پرداخت ثمن اجل و مدتی مشخص نشده باشد و همچنین در مدت سه روز فروشنده مبیع یا موضوع مبایعه نامه را به خریدار تسلیم ننموده باشد
“در این میان بهتر است مقاله مرتبط با دلایل فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده که به طور کامل در مورد این موضوع توضیحاتی ارائه داده است را مطالعه نمایید”
بنابراین در فرضی که در ابتدای مقاله مطرح شد و غالب قرارداد ها و مبایعه نامه ها بر طبق آن تنظیم می شوند، در بیشتر اوقات امکان اعمال خیارتاخیر ثمن معامله در خصوص مبایعه نامه، علی الاخصوص در موضوعی که ملکی مورد معامله قرار می گیرد، فراهم نمی باشد
رای وحدت رویه در خصوص عدم پرداخت ثمن معامله شماره 810 مورخ 1400/03/04
مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده میشود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.
نمونه رأی دادگاه بدوی
نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر استان
سلام چندین بار دادخواست طلاق دادم ولی همسرم اهمیت نداد مشکل ما ناتوانی جنسی ایشون هست
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت اثبات این امر که همسر شما ناتوانی جنسی دارند این موضوع می تواند از موارد عسر و حرج باشد، در صورتی که مشکل جنسی همسرتان عنن باشد، در اینصورت شما می توانید به استناد قانون دعوای فسخ نکاح را نیز مطرح بفرمایید
سلام. من تقریبا حدود 10سال پیش یه معامله کامیون انجام دادم و 8 فقره چک کشیدم در تاریخ های متفاوت. بعد از چند ماه معامله فسخ شد و این وسط یکی از چک های من برگشت خورد و باقی چک ها هم دست همون فرد باقی موند. الان برای رفع اثر چک برگشتی و باطل کردن باقی چک ها که در دست اون فرد هست باید چیکار کنم. ممنون میشم پاسخ گو باشید
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت عدم استرداد چک ها توسط فروشنده، شما می بایست در این خصوص اقدام به طرح دعوای استرداد لاشه چک نمایید. موفق باشید
سلام جناب حاتمی فر کسی که صلح عمرا کرده می‌تواند آن را دوباره پس بگیرد
وکیل محمد حاتمی فر
درود، با توجه به اینکه عقد صلح یک عقد لازم می باشد در صورتی که اختیاری مبنی بر فسخ و انحلال آن نداشته باشید آن عقد به قوت خود باقی خواهد ماند
سلام بنده در قبال خرید یک زمین دو چک دادم و حق فسخ هم وجود ندارد این زمین رو طبق قرارداد مشارکت دادم و‌دو دانگش رو به نام سازنده منتقل کردن و طی دو سال 4 دانگ دیگر را طبق قرارداد مشارکت باید انتقال بدم غیر از این زمین یه زمین کشاورزی دارم که ارزشش 20 برابر مبلغ چک هست سوالم این هست اگر چک پاس نشود کدام ملک من را میتوانند توقیف کنند یا میتوانم الان و قبل از تاریخ سر رسید چک ، ملک را به شخص دیگری واگذار کنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، زمانی که شما مطابق حکم دادگاه و اجراییه صادر شده موظف به پرداخت مبلغ چک شده باشید، هر اموال سهل الوصولی که از شما به دست آمده باشد قابلیت توقیف و مزایده خواهد داشت. در صورتی که ارزش ملک موضوع قرارداد مشارکت شما قابلیت توقیف را داشته باشد نسبت به سهم مالکیت شما امکان وصول طلب وجود خواهد داشت و نوبت به زمین کشاورزی که ارزشی به مراتب بالاتر را دارد نخواهد رسید. در صورتی که شرایط معامله صوری با قصد فرار از دین وجود نداشته باشد مانعی برای انتقال پیش از تاریخ سررسید چک وجود نخواهد داشت
سلام آیا در مبایعه نامه ذکر شد باشد هر چکی برگشت بخورد معامله به صورت ا طرف فسخ میشود
وکیل محمد حاتمی فر
درود، برای پاسخ می بایست تصویر مبایعه نامه را مشاهده کنم. تصویر مبایعه نامه را به تلگرام بنده ارسال نمایید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل می توانید از همین طریق مطرح نمائید، مراجعه کنندگان در نظر داشته باشند که نتیجه پاسخدهی وکیل به پرسش ها از طریق پیامک به اطلاع شما عزیزان خواهد رسید
پیگیری سوال
پس از اطلاع رسانی از طریق پیامک می توانید با وارد نمودن شماره موبایل خود نسبت به مشاهده پاسخ ارائه شده توسط وکیل اقدام نمائید
