یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2025-02-01
سلام.در خصوص هزینه ی وکالتتون برای الزام به تنظیم سند اگر امکان دارد راهنمایی بفرمائید.
2025-01-28
ملکی رو اجاره کردم الان فهمیدم 4 ماه قبل با شکایت همسر این فرد که مدعی شده زنش با فریب خانه رو به اسم خودش زده، ملک توقیف دائم شده و صاحبخانه به ما نگفته بود که ملک توقیفه با کپی برابر اصل سند و تصدیق اصالت ملک که نشون میداد سند به اسم ایشون هست اومد بنگاه و اجاره داد. من تا فهمیدم گفتم من ملک رو نمیخوام پولم رو پس بده من بلند بشم صاحبخانه میگه تا ملک رو به یه نفر دبگه اجاره ندم پولت رو نمیدم.اگه همسرش در دادگاه برنده دعوا بشه با توجه به اینکه زنش ملک رو به ما اجاره داده تکلیف پول ما چی میشه؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، بنابر ظاهر پرسش شما و اینکه می فرمایید خود خانم که مالک واقعی ملک می باشد اقدام به تنظیم عقد اجاره نموده است، با توجه به اینکه اجاره توسط خود مالک تنظیم شده است در این خصوص عقد اجاره تا پایان مدت به اعتبار خود باقی است و با وجود توقیف این امر تعرضی به حقوق شما نخواهد داشت، در صورت عدم تمایل به استفاده از ملک و تفاسخ قرارداد با توجه به اینکه عقد اجاره یک عقد لازم می باشد برای این منظور نیاز به تراضی موجر و مستاجر برای برهم خوردن عقد اجاره وجود خواهد داشت
2025-01-25
سلام فروشنده ضمن عقد بیع 2 عدد چک یکی برای تحویل مبیع و مابقی برای زمان انتقال سند درتاریخی مشخص را دریافت نموده و خریدار بیش از دوسوم مبلغ چک اول را همان زمان معامله به درخواست فروشنده به حساب فرزندشان واریز کرده ، حال فروشنده از استرداد لاشه چک اول امتناع میکند و ضمن عدم تحویل مبیع و انتقال سند هر 2 چک را برگه زده، شکایت خیانت درامانت شده ولی منع تعقیب دادن و میگن حقوقی پیگیری کنید، الآن برای استرداد هر2 چک دادخواست بدیم یا چک اول؟ باتوجه به اینکه فقط دوسوم مبلغ چک اول پرداخت شده؟ (دادگاه الزام به تنظیم درجریان است و هر2چک در مبایعه نامه ازناحیه خریدار به فروشنده تسلیم و تحویل شده است)لطفا راهنمایی بفرمایید
وکیل محمد حاتمی فر
درود، شما در صورت واریز تمام و کمال وجه چک اول مستحق دریافت و استرداد لاشه چک خواهید بود و می توانید در دادگاه حقوقی با اثبات اینکه به دستور صادرکننده وجه آن را به شخصی که ایشان اعلام نموده اند پرداخت نموده اید، شخص را به استرداد لاشه چک محکوم نمایید، در غیر اینصورت نسبت به چک اول و دوم شما ملزم به تامین مبالغ آن برای اخذ نتیجه برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهید بود. موفق باشید
2025-01-22
سلام خسته نباشید ی مغازه در سال 63سرقفلی خریداری شده اما در سال 72در محضر به طور رسمی سند خورده شده و مالک فوت شده و بعد از 40سال وارث شکایت کردن برای پس گرفتن آیا میتوانند پس بگیرد مغازه رو ممنون میشم راهنمایی کنید
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، سپاسگزارم. در صورتی که اسباب فسخ و انحلال قرارداد سرقفلی وجود داشته باشد امکان این امر وجود دارد، برای پاسخ صحیح در این خصوص می بایست قرارداد اجاره یا سرقفلی مطالعه شود.
2025-01-20
سلام علیکم عرض شود من یک بازنشسته آموزش وپرورش هستم به لطف خداوند پس از سال ها مستاجری توانستم با پاداش خودم درسال ۹۵ یک باب منزل تهیه کنم اما در مجتمع ما هیت مدیره هر روز ما را تهدید می کنند که اگر سند نگیرید با قانون شما رو روبرو خواهیم کرد حق هیت مدیره را باید بدهید یا خانه شما را مصادره خواهیم کرد وغیره بنده به تازگی دخترم را به خانه بخت فرستادم اقساط جهیزیه دخترم باعث شده خدا شاهد از دوستان قرض بگیریم زندگی خودمان را بچرخانیم خواهشمندم به داد ما برسید با راهنمایی خودتان متشکرم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، ادعای هیات مدیره نسبت به مصادره ملک چیست، ظاهرا به موجب قانون ایشان اختیار چنین اقدامی را نخواهد داشت. با بنده در تماس باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
