یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2024-08-04
سلام، دادگاه بدوی برای خواسته تسلیم مبیع قرار عدم استماع صادر نموده و در رأی خود آورد « به دلیل عدم احراز ملکیت خواهان » ، بنده بلافاصله شکایت دیگری برای «الزام به تنظیم ملک» ثبت کردم ؛ آیا الآن میتونم هم به قرار عدم استماع «تسلیم مبیع» اعتراض و تجدیدنظرخواهی کنم و هم خواسته تسلیم مبیع را تحت عنوان افزایش خواسته به شکایت جدیدم ( الزام به تنظیم سند) اضافه کنم؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در خصوص موضوع شما بهتر است تا قبل از جلسه رسیدگی و اخذ دفاعیات خوانده نسبت به استرداد دادخواست (الزام به تنظیم سند رسمی ملک) خود اقدام نمایید و دعوای مجزا با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع تقدیم دادگاه نمایید. برای بررسی بیشتر مدارک و مستندات خود را ارسال نمایید و با بنده در تماس باشید.
2024-08-03
وکیل محمد حاتمی فر
درود ابتدا موضوع خود را به صورت تلفنی با بنده در میان بگذارید و اسناد و مدارک را نیز برای بنده ارسال نمایید
2024-07-30
سلام ما ۵خواهر هستیم سند منزلمان را برای یکی از خواهران که به زندان نیفتد در رهن بانک گذاشتیم الان خواهرم به دادگاه نمیره و ابلاغیه اومده که خونه را به مزایده میگذارن ما خواهران راضی به این کار نیستیم چکار باید انجام بدیم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، ابلاغیه و سایر اسناد مربوطه را به واتساپ یا تلگرام بنده ارسال نمایید
2024-07-26
سلام شب بخیر ببخشید خانه ای ک سند ب اسم دونفر باشه هنگام فروش اگر یکی از فروشنده ها حضور نداشته باشند واملاکی قرار داد بنویسه این قابل قبول هست
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت شما هم بخیر، بنا براینکه فروشنده در قرارداد فروش به چه صورت اقدام به فروش ملک نموده باشد شرایط آن متفاوت می باشد. اما در صورتی که فروشنده صرفا سهم خود را از ملک انتقال داده باشد در اینصورت بیع نسبت به سهم فروشنده صحیح و قانونی است. در نظر داشته باشید برای اخذ پاسخ صحیح می بایست تصویر مبایعه نامه را مشاهده کنم
2024-07-25
مدت اعتبار زمانی وکالت نامه بلاعزل و تام الاختیار ایا با گذشت پیش از پنج سال این نوع وکالت نامه از اعتبار ساقط هست و فرق این دو نوع وکالت نامه در چیست تشکر
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتیکه که وکالتنامه بلاعزل بدون مدت تنظیم شده باشد تا زمانی که وکالتنامه از بین نرفته باشد به قوت خود باقیست. به صورت ساده و خلاصه در بیان تفاوت وکالتنامه بلاعزل و تام الاختیار می توان گفت که وکالتنامه بلاعزل به سندی گفته می شود که موکل با دادن اختیار و نمایندگی به شخص وکیل، دیگر امکان عزل را نخواهد داشت. وکالت تام الاختیار سندی است که شخص موکل به شخص وکیل در خصوص موضوعی با تمامی اختیارات از جمله اداره و انتقال و ... وکالت می دهد که به نمایندگی از شخص آن اقدامات را بجا بیاورد . موفق باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
