یکی از امتیازاتی که به موجب قانون برای اشخاصی که ملک خود را اجاره می دهند در نظر گرفته شده است، دستور تخلیه فوری می باشد.
فهرست مطالب
به این صورت که اگر شرایط قانونی برای تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی، اداری و تجاری رعایت شده باشد مالکین (موجر) می توانند مطابق قانون درخواست دستور تخلیه فوری مستاجر را از مرجع قضایی نمایند.
بنابراین مالکین املاک مسکونی، اداری و تجاری بدون اینکه نیازی به پرداخت هزینه دادرسی سنگین برای تخلیه ملک باشد، می توانند از امتیاز اجرا نمودن تخلیه به صورت فوری بهره مند شوند.
شرایط دستور تخلیه فوری
همانطور که ذکر شد زمانی شخص می تواند از این امتیاز قانونی برای اجرای دستور تخلیه بهره مند شود که شرایط تنظیم قرارداد اجاره مطابق قانون موجر و مستاجر مصوب 76 باشد که در ادامه به توضیح آن می پردازیم
-
قرارداد اجاره (اجاره نامچه، اجاره نامه) در دو نسخه تنظیم شده باشد
یکی از شروط لازمه که می تواند اشاره نمود این است که قرارداد اجاره در دو نسخه واحد تنظیم شده باشد، که معمولا یکی از نُسَخ آن نزد موجر و نسخه دیگر آن نزد مستاجر می ماند
-
قرارداد اجاره مدت داشته باشد
یکی دیگر از شروط لازمه برای جاری بودن شرایط دستور تخلیه (که در عرف به اشتباه حکم تخلیه گفته می شود) این است که قرارداد اجاره مدت داشته باشد، حال تفاوتی میان زمان های کوتاه یا بلند نمی باشد، البته لازم به ذکر است که درج مدت در قرارداد اجاره از شرایط صحیح تلقی شدن قرارداد اجاره می باشد و در صورتی که این قرارداد مدت نداشته باشد مطابق قانون مدنی باطل می باشد، همچنین افراد نمی توانند مدت زمان قرارداد اجاره را به مدت زمان حیات موجر یا مستاجر معطوف نمایند.
-
به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد
زمانی موجر (مالک) می تواند برای دستور تخلیه اقدام نماید که قرارداد اجاره به امضای هر دو شخص موجر و مستاجر رسیده باشد و مطابق قانون این امضائات می بایست در دو نسخه قرارداد وجود داشته باشد.
-
دو نفر شاهد به عنوان شهود ذیل قرارداد اجاره را گواهی و امضا نموده باشند
یکی دیگر از شرایط مهم قرارداد اجاره نامه این است که دو نفر شاهد قرارداد را امضا نموده باشند، حال سوالی که مطرح می شود این است که جنسیت اشخاصی که اقدام به امضا نموده اند به چه صورت باید باشد، آیا امضای زن نیز معتبر است؟ در پاسخ باید گفت که مطابق قانون آیین دادرسی مدنی در این صورت می بایست دو مرد یا یک مرد و دو زن اقدام به امضای قرارداد به عنوان شهود نمایند
-
ثبت در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (جدید)
با توجه به تغییراتی که به موجب قانون جدید ساماندهی بازار زمین مسکن و اجارهبها مصوب 1403/02/10 در خصوص تخلیه املاک حاصل شد قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 دچار تغییراتی گردید
به موجب تغییراتی که در قانون ایجاد شد زمانی می توان از تاریخ تصویب این قانون درخواست دستور فوری تخلیه را از دادگاه صلح نمود که علاوه بر شروط ذکر شده، قراردادهای اجاره می بایست در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت گردد، البته لازم به ذکر است که بنابر نظریه مشورتی 7/1403/1146 مورخ 1404/06/12 شرایط دستور تخلیه عقود اجاره کمتر از دو سال دارای شرایطی شناخته شده است
در بیان مصداق سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور می توان به سامانه هایی همچون کاتب و خودنویس اشاره نمود.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مقاله صلاحیت دادگاه صلح را مطالعه نمایید*
با جمع بودن تمامی شرایط ذکر شده در قرارداد و همچنین انقضای مهلت قرارداد، موجر می تواند برای قرارداد های عادی درخواست دستور تخلیه نماید، لازم به ذکر می باشد که به موجب قانون برای دستور تخلیه نیازی به تنظیم اجراییه نمی باشد در انتها نمونه ای از دستور تخلیه (اصطلاحا حکم تخلیه) قرار داده شده است
ماده قانونی دستور تخلیه فوری (جدید)
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر: در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل را مطالعه نمایید*
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر: رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
نمونه دستور تخلیه
نظریه مشورتی دستور تخلیه فوری
2025-12-31
سلام من ملکی را اجاره دادم سال مستاجر مردادماه هست مستاجر دیماه بدترین موقع سال می گوید میخوام بلند بشم یکماه اجاره ضرر می دم بلند می شوم بابهانه اینکه ملکش ساخته شده منم اگر این موقع سال اجاره بدم باید قیمت امسال بدم در حالی که خودم مستاجرم و خرداد سالم هست و باید اجاره اضافه کنم من گفتم توافق ندارم نهایت تا خرداد می توانم پولت رو بدم برو شکایت کن می تواند کاری بکنه ؟؟قرارداد قدیمی داره فاقد کد رهگیری هست
وکیل محمد حاتمی فر
درود، قرارداد اجاره عقد لازم می باشد و تا پایان مدت آن دارای اعتبار بوده و طرفین (موجر و مستاجر) ملزم به تعهدات خود می باشند، در صورت عدم چنین شرطی در قرارداد بابت تخلیه پیش از موعد شما وظیفه ای به پذیرش تقاضای فرد نخواهید داشت. موفق باشید
2025-12-29
مشکل اینه ابتدا مغازه را به نام همسرم اجاره و در سامانه خودنویس ثبت کردیم. بعد از دو ماه قرارداد فسخ و به نام خودم دوباره ثبت شد. موجر اجاره را نصف در سامانه ثبت کرد تا مالیات ندهد، اما در عمل بیشتر دریافت کرد. حالا بابت تأخیر یکماهه در تخلیه و عدم پرداخت ودیعه بعد از ۶ ماه از من شکایت کرده. اظهارنامه فرستادم برای پرداخت پول، ولی او بعدش شکایت کرده. میتوانم در دادگاه دفاع کنم که طبق قرارداد اجاره بیشتری گرفته و ودیعه را هم پس نداده.
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورتی که مبلغ ودیعه تاکنون به شما به عنوان مستاجر پرداخت نشده باشد بله می توانید در این خصوص طرح دعوی نمایید و آن مبلغ را مطالبه کنید. با توجه به اینکه ماهانه مبلغ افزایش یافته اجاره بها به صورت شفاهی و به اختیار توسط شما صورت میپذیرفته است ممکن است پیگیری آن از طریق دادگاه نتیجه ای در پی نداشته باشد و صرفا از بابت کتمان درآمد و پرداخت مالیات بتوان موضوع را پیگیری نمود
2025-12-26
مغازه سرقفلی که در سال 1382 واگذار شده در دفترخانه رسمی و در متن قرارداد،مالک تمامی حق کسب و پیشه و سرقفلی و حقوق شغلی خود را به مستاجر صلح کرده و مدت قرارداد به پایان رسیده و در قرارداد نوشته شده تا مغازه تخلیه نشده اجرت المثل برابر با اجرت المسمی میباشد و شرط شده مستاجر حق واگذاری مغازه را به غیر ندارد.حال سوال این است الف) اگر مستاجر مغازه را واگذار کند حق سرقفلی مستاجر از بین می رود؟ ب) چه چیشنهادی دارید برای بازپس گیری مغازه؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، ابتدا در نظر داشته باشید که برای ارائه پاسخ، تمامی اسناد و مدارک می بایست مطالعه شود، لازم به ذکر است که در صورت انتقال سرقفلی توسط مستاجر به غیر بدون تجویز دادگاه بنابر اینکه مستاجر حق انتقال را نداشته است این امر نقض تعهد تلقی شده و می بایست به ضمانت اجرای قرارداد رجوع نمود. در خصوص قسمت دوم پرسش مجددا خاطر نشان می گردد که تمامی مدارک می بایست مطالعه شود. موفق باشید
2025-12-06
سلام وقت بخیر موجر هستم. سال 401 در مشاور املاک با مستاجر قرارداد بستم، سال 402 پشتنویسی کردیم و سال 403 شفاهی توافق کردیم. الان 9 روز از پایان قرارداد سال سوم میگذرد و با .جود اطلاع رسانی از سوی من، مستاجر نه تمدید می کند و نه تخلیه. چطور می توانم حکم تخلیه بگیرم؟ مراحل آن چیست و چه مدت زمان نیاز دارد؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، بهتر است با توجه به منقضی شدن قرارداد اجاره در صورت وجود شرایط دستور تخلیه، نسبت به درخواست دستور تخلیه اقدام نمایید و مستند خود را قرارداد اجاره و تمدید قرار دهید. موفق باشید
2025-11-25
بنده دو ماه پیش به موجر اعلام کردم که به دلیل انتقال شغلی همسرم به شهرستان مجبور به تخلیه پیش از موعد هستم با توجه به اینکه در قرارداد بندی در این خصوص ذکر شده . ایشان میخواهد ضرر بانکی ناشی از بستن حساب ودیعه را از ما کم کند و علاوه بر آن یکماه اجاره هم کم کند
وکیل محمد حاتمی فر
درود، با توجه به اینکه اقاله (برهم خوردن توافقی عقد) مطابق تصویر قرارداد اجاره، نیاز به رضایت موجر نیز در این خصوص دارد و ایشان رضایت خود را معطوف به این امر نموده اند لذا چاره ای جز قبول شرط ایشان نخواهید داشت در غیر اینصورت امکان الزام ایشان به اقاله (تفاسخ) وجود نخواهد داشت
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
