دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی از عمده دعاوی مربوط به دادگاه ها بوده که در خصوص قابلیت طرح آن فیمابین قضات اختلاف نظر وجود دارد.
فهرست مطالب
به موجب ماده 143 قانون اجرای احکام مدنی دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار میدهد و این دستور قطعی است.
بنابراین مطابق قانون زمانی که مزایده برگزار شد، دادگاه پس از احراز صحت جریان مزایده اقدام به صدور دستور انتقال می نماید، اما سوالی که مطرح می شود این است که آیا امکان طرح دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی وجود دارد.
دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی
بگذارید به ذکر مثالی به توضیح آن بپردازیم، فرض نمایید که به عنوان شخصی که رای به نفع شما صادر شده است (محکوم له) و بابت طلبی که از شخص محکوم علیه دارید اقدام به توقیف ملک متعلق به محکوم علیه می نمایید.
پس از جری تشریفات مربوط به توقیف و مقدمات برگزاری مزایده، کارشناس رسمی دادگستری پس از ارزیابی ملک توقیف شده ارزش آن را 10 میلیارد تومان اعلام می نماید، محکوم علیه بنابر اینکه نظر به ارزش بالاتر ملک داشته در مهلت قانونی اقدام به اعتراض به نظریه کارشناسی می نماید. دادگاه بدون رسیدگی و در نظر گرفتن اعتراض اقدام به برگزاری مزایده و همچنین به موجب ماده 143 قانون اجرای احکام با بررسی صحت مزایده، دستور صدور سند انتقال را می نماید.
حال سوالی که مطرح می شود آیا دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی قابلیت استماع دارد یا خیر. در دادگاه ها رویه ثابتی در خصوص این موضوع وجود نداشت.
بدینصورت که برخی از دادگاه ها با پذیرش چنین دعوایی و احراز اینکه مزایده به نحو صحیح برگزار نشده نسبت به پذیرش چنین دعوایی اقدام نموده و در مقابل عده ای از قضات بر این باور بوده اند که زمانی که مطابق قانون تشریفات و مهلت های خاصی برای اعتراض پیش بینی شده، هر یک از طرفین اجرا و حتی ثالث اگر اعتراضی داشته می بایست در مهلت قانونی آن را مطرح نموده و در صورت پذیرش و یا عدم پذیرش، این دادگاه برگزارکننده مزایده بوده که به آن رسیدگی می نماید و درصورت احراز صحت، دیگر امکان ابطال مزایده وجود نخواهد داشت. که این مورد موضوع پرسش نظریه های مشورتی هم واقع شده که به برخی از این موارد می پردازیم:
نظریه مشورتی 714001521 مورخ 14010117 (در خصوص عدم پذیرش دعوای ابطال مزایده)
طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی دادگاه (در فرض سؤال ابطال مزایده)، فاقد وجاهت قانونی است؛ بنابراین دادگاهی كه این دعوا نزد آن مطرح می شود، مجوز قانونی برای صدور حكم به ابطال عملیات اجرایی ندارد و باید به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 آن را مردود اعلام كند. ثانیاً، با عنایت به ماده 143 قانون اجرای احكام مدنی مصوب 1356، دادرس اجرای احكام مدنی موظف به احراز صحت جریان مزایده است و هرگاه به هر دلیلی متوجه اشكال در جریان مزایده شود، باید با دستور مقتضی از صدور دستور انتقال سند رسمی خودداری كند و چنانچه این دستور را صادر كرده و متوجه اشتباه بودن آن شود، با احراز اشتباه و به نحو مستدل میتواند از این دستور عدول كند.
نظریه مشورتی شماره 7/1400/79 شماره پرونده : 1400-3/1-79 تاریخ نظریه : 1400/02/22 (در خصوص پذیرش دعوای ابطال مزایده از اشخاص ذیحق)
با عنایت به اینکه هدف مقنن از الزام به تصریح و درج مفاد بند 6 ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 در آگهی فروش (مزایده)، تضمین و حفظ حقوق اشخاص ثالث نسبت به مال مورد مزایده است، اصولاً مالک مال مورد مزایده به لحاظ عدم رعایت این موضوع و عدم تصریح در آگهی مزایده، نمیتواند ابطال مزایده را درخواست کند؛ بلکه صرفاً شخص یا اشخاصی که در مال مزبور حقوقی داشتهاند و حقوق آنها نادیده گرفته شده است، میتوانند چنین تقاضایی کنند؛ در هر حال صرف نظر از اینکه متقاضی ابطال مزایده به علت عدم رعایت بند 6 ماده 138 یادشده چه شخصی باشد، تشخیص صحت یا بطلان جریان مزایده با عنایت به ماده 143 این قانون و ماده 6 دستورالعمل ساماندهی و تسریع در اجرای احکام مدنی مصوب 24/7/1398 ریاست محترم قوه قضاییه، با دادرس اجرای احکام مدنی است.
این امر موجب بروز اختلافات و صدور آراء متناقض از دادگاه ها شد تا اینکه پس از طرح این موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور و با صدور رای وحدت رویه شماره 845 مورخ 08/12/1402 این اختلاف نظر پایان یافت:
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
رای وحدت رویه ابطال مزایده به شماره ۸۴۵ ـ ۱۴۰۲/۱۲/۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
مطابق ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶/۸/۱، صدور دستور انتقال و تملیک مال مورد مزایده، مترتب بر اجرای صحیح مقررات و تشریفات برگزاری مزایده و احراز صحت انجام آن توسط دادگاه است، لذا در صورت وجود تخلفات مؤثر در فرآیند برگزاری مزایده، مقررات ماده قانونی یاد شده، مانع از استماع دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی نیست و در اجرای مواد ۲ و ۳ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، دادگاه مکلف به رسیدگی به دعوای اقامه شده از سوی شخص ذینفع میباشد. بنا به مراتب، رأی شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان تا حدی که با این نظر مطابقت دارد با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صحیح و قانونی تشخیص داده میشود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاهها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازمالاتباع است.
مهلت دادخواست ابطال مزایده
بنابراین به موجب رای وحدت رویه شماره 845 در خصوص ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی، دادخواست ابطال مزایده دارای مهلتی نبوده به عبارتی مهلت دادخواست ابطال مزایده در هر زمان مقدور می باشد
ابطال مزایده بعد از انتقال سند
یکی دیگر از سوالاتی که معمولا از وکیل پایه یک دادگستری پرسیده می شود این است که آیا ابطال مزایده بعد از انتقال سند امکان پذیر است
به این صورت که فرض کنید شخصی با برگزاری مزایده ای برنده ی یک ملک شده و پس از جری تشریفات سند انتقال قطعی به نام وی صادر شده است حال باید به این پرسش پاسخ داد که آیا با ابطال مزایده، انتقال چنین سندی با مشکل مواجه می شود؟
در پاسخ باید گفت که بله زمانیکه به موجب رای وحدت رویه 845 حتی پس از انتقال سند چنین مزایده ای ابطال شود امکان طرح دعوای ابطال چنین سندی در آینده فراهم می باشد
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*
2025-05-07
سلام من یه ملک با سند عادی قولنامه سال ۹۷ خریدم بعد سال ۱۴۰۰ هنوز سندم ثبت محضری نشده بود توقیف اموال صاحب خونه شد سند بازداشت شد بعد تو محضر به ما یه وکالت نامه محضری داد بعد از توقیف اموال حالا من چطوری اثبات مالکیت کنم خونه ما تا مزایده ام رفت ولی با سند عادی یعنی قولنامه ازاد شده مزایده انجام نشد
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در این خصوص بهتر است بنا بر موضوع اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمایید. در هر صورت بهتر است پیش از طرح موضوع به دقت بررسی شود
2025-05-06
سلام وقت بخیر اینجانب در مزایده چهار باب مغازه برنده شده ام و اجاره بها طبق قرارداد اجاره سال 63 پانزده هزار تومان بوده و در سال 90 صاحب ملک که وراث بودن درخواست افزایش اجاره بها نموده که مبلغ 37 هزار تومان برای هر دو دانگ افزایش یافته و حالا با در خواست مجدد بنده برای افزایش اجاره بها که عرف منطقه 20 میلیون تا 35 میلیون تومان میباشد موافقت می شود یا خیر
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، شما به عنوان مالک می توانید در این خصوص دادخواست تعدیل اجاره بها را به دادگاه تقدیم نمایید، اما در نظر داشته باشید که معمولا مبلغی که بابت اجاره بها سرقفلی در نظر گرفته می شود مبلغی به مراتب پایین تر از عرف اجاره مغازه در حالت عادی می باشد که با توجه این مورد امکان در نظر گرفتن چنین مبلغ اجاره بهائی بعید به نظر می رسد. موفق باشید
2025-05-05
سلام سوالی داشتم حقوقی دربحث مزایده ویلایرشخصی متعلق بخودم توسط اجرای احکام ایااجرای احکام میتواندمحل مزایده رادردادگاه محل تشکیل پرونده برگزارکند.؟ایامزایده بااثاثیه منزل که فاکتوروبرگ خریدانهادراختیارمن هست موردقبول است؟یاباطل میشود
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، اقدامات مربوط به مزایده توسط دادگاه محل وقوع ملک صورت می پذیرد، در صورتی که محل اجرای احکام در شهر دیگری باشد، دادگاه برای انجام مزایده به دادگاه محل وقوع ملک قرار نیابت صادر خواهد نمود. اثاثیه به دلیل تعلق مالکیت برای شما خواهد بود و خللی در روند مزایده ایجاد نخواهد کرد. موفق باشید
2025-04-18
سلام آقای حاتمی فر عرضم به خدمتتون مادر شوهرم ملکی داره که این ملک 4پسر1دختر ورثه سه مادر شوهرم مرده شوهرم به من وکالت تام داده ازاین ور بقیه ورثه نمیخوان بفروشن چون از اون ملک استفاده میکنن ممنون میشم راهنمایی کنین چیکار باید کنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتی که اختیارات فروش در وکالت اعطا شده به شما وجود داشته باشد می توانید برای دستور فروش با وکیل دادگستری اقدام به مزایده و تحصیل وجه فروش نمایید
2025-04-14
سلام وقت بخیر همسرم مهریه اش که سی سکه هست اجرا گذاشته خودروی بنده به ارزش قیمتی ۴۵۰ ميليون توقیف شده بنده صبح ها حوزه درس میخونم طلبه هستم فیش حقوقیم از حوزه هشت میلیون هست چون کفیل مادرم هستم از ناحیه پا چهل درصد معلول هستن هم برای خرج زندگی خودم هم مادرم عصرها میرم آژانس کار میکنم هرروز پول سرویس هایی که میرم نقدی با من حساب میکنه اگه نامه با مهر و امضای آژانس برای قاضی ببرم امکانش هست بتونم ماشینم آزاد کنم یا مزایده میره؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتی که مستنداتی که می فرمایید تایید کننده این امر باشد و از نظر مرجع صحت داشته باشد بله خودرو موصوف با شرایط فوق به احتمال زیاد جزء مستثنیات دین محسوب شود
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
