یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2024-05-06
سلام من سفته دارم که تاریخی برای پرداخت در آن درج شده و پس از گذشت از آن تاریخ پرداخت انجام نشده از لحاظ حقوقی تا چند روز بعد از تاریخ فوق میشود اقدام حقوقی جهت تامین خواسته و مسدودی حساب و اموال و... برای گرفتن این مبلغ از بدهکار انجام داد
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، شما برای بهره مندی از امتیازات سند تجاری مانند تامین خواسته بدون پرداخت مبلغی تحت عنوان تامین می بایست ظرف 10 روز از تاریخ سررسید سفته نسبت به واخواست سفته اقدام نمایید، البته عدم واخواست مانع از درخواست تامین خواسته نمی شود اما در نظر داشته باشید در اینصورت می بایست مبلغی تحت عنوان تامین به صندوق دادگستری بسپارید، موفق باشید
2024-05-03
سلام عرض شد جناب وکیل حاتمی فردی آپارتمان خود را با فرد دیگری صلح عمری کرده با شرط حق استفاده از منافع تا پایان عمر با حق فسخ بدون نیاز به حضور متصالح بعدا در دفترخانه شرط مذکور را حذف کرده، بعد از آن فردی که سند بنام او شده بود به فرد دیگری وکالت فروش داده است. باتوجه به وضعیت صلح انجام شده و حذف شرط مذکور در دفتر خانه آیا فروش آپارتمان بدون اطلاع و حضور فرد اولی که صلح کرده و با وکالتنامه ای که متصالح برای فروش داده توسط وکیل وی قانونی است یا خیر و ما میتوانیم بعنوان خریدار با اطمینان خرید کنیم یا خیربا تشکر
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به ظاهر پرسش شما و بنا بر این دلیل که می فرمایید در صلح نامه بدون قید و شرط مال به شخص متصالح صلح و انتقال داده شده است، مانعی برای انتقال و وکالت به دیگری وجود ندارد، اما برای ارائه نظر دقیق صلح نامه را برای بنده ارسال بفرمایید
2024-05-03
سلام ببخشید سوالم اینه برادرشوهرم یه ماشین به اسمم زده و در سند پول هم نوشته شده یعنی درقبال اون من پول دادم ماشین رو به اسمم زده حالا بین منو شوهرم مشکلی پی اومده و شوهرم میگه اونو به تو هبه کردن حالا باید پس بدی گفتم ببینم میتونه ازم بگیره یا نه و سند هم رسمی هست و هیچ کلمه به عنوان هبه نوشته نشده
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، بدون مشاهده سند نمی توان نظر دقیق داد، اما از ظاهر پرسش شما بر می آید که انتقال به صورت قطعی بوده است بنابراین نمی توان به آن عنوان هبه داد ولی مجددا تاکید می کنم که برای ارائه راهکار سند را باید مطالعه کنم
2024-05-02
بنده یک قرارداد پیش خرید آپارتمان با سازنده تنظیم کردم که تاریخ تحویل آپارتمان زودتر از تنظیم سنده، ملک رو تحویل نداده سازنده، چه پیشنهادی دارید؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتیکه ملک به دلیل عدم وجود پایان کار و مقدمات سند آماده تنظیم سند رسمی نباشد می توانید برای تحویل ملک اقدام نمایید، البته در نظر داشته باشید می توانید برای تنظیم سند رسمی هم طرح دعوا نمایید، مدارک خود را برای بنده ارسال نمایید
2024-04-27
سلام دو برگ چک سفید امضاء دست کسی هست چک صیادی هم هستش ثبت نشده آیا مشکلی پیش میاد ممنون میشم راهنمایی کنید
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، درست است که چک موصوف به دلیل عدم ثبت در سامانه از امتیازات مربوط به چک صیادی برخوردار نمی باشد، اما در قالب سند سفید امضاء توسط دارنده چک قابلیت اقدام حقوقی خواهد داشت
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
