در شرایط این روزهای ایران که نا اطمینانی های سیاسی و اقتصادی و نگرانی از درگیری نظامی بر تصمیمهای اقتصادی سایه انداخته، طبیعی است که برخی مالکان برای تبدیل سریع دارایی به نقدینگی، املاک خود را قیمت نازل تر از عرف بازار عرضه کنند.
فهرست مطالب
این رفتار اگرچه از منظر اقتصادی قابل فهم است، اما از نگاه حقوقی می تواند در آینده به کانون دعاوی تبدیل شود، میخواهیم در این موضوع به این نکته بپردازیم که آیا ارزان فروشی ناشی از شرایط حاصل شده، می تواند مبنای فسخ به استناد خیار غبن که فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده نیز بوده، باشد؟
اگر فردی آگاهانه ملک خود را که پیشتر ارزشی به چندان بالاتر داشته است را زیر قیمت فروخته، آیا پس از فروش و در آینده می تواند ادعای مغبونیت کند؟ در توضیح ادعای مغبونیت می توان گفت که شخصی که از فروش و یا خرید مال با قیمت متفاوت تر از قیمت واقعی آن در حالت عادی متضرر شده است می تواند در برخی موارد عقد را فسخ و برهم بزند همچنین باید به نقش عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» در عقود اشاره کنیم، به عنوان وکیل ملکی، در ادامه به توضیح این امر می پردازیم.
خیار غبن در بیع ملک
پیش از توضیح می بایست به جایگاه قانونی خیار غبن که از جمله خیارات مصرح در قانون مدنی است بپردازیم. اما پیشتر بگذارید به صورت ساده به واژه خیار بپردازیم، خیار در عالم حقوق به معنی اختیار و توانایی برهم زدن عقد توسط شخصی که خیار به نفعش ایجاد می شود (ذوالخیار) گفته می شود
اما فلسفه خیار غبن چیست، فلسفه خیار غبن حمایت از طرفی است که به سبب تفاوت فاحش بین ثمن و ارزش عادله و روز در زمان معامله آن مال، در زمان انعقاد قرارداد دچار ضرر غیرقابل اغماض شده است، به شرط آنکه جاهل و ناآگاه به این تفاوت بوده باشد.
ارکان خیار غبن
ایجاد و اعمال خیار غبن دارای ارکانی می باشد که به آن می پردازیم:
- یکی از ارکان خیار غبن تفاوت فاحش بین ثمن و قیمت عادله معامله ای است که در زمان انعقاد عقد به ضرر طرف معامله می باشد در این خصوص معیار، عرف و ارزیابی کارشناسی است
- یکی دیگر از ارکان و شروط خیار غبن جهل طرف مغبون شده می باشد، بنابراین اگر نسبت به تفاوت قیمت در هنگام معامله آگاهی داشته باشد این شرط زائل بوده و امکان فسخ بدین دلیل فراهم نمی باشد
- به موجب قانون خیار غبن فوری است، فوریت اعمال خیار غبن پس از علم به غبن از ملزمات قانونی اعمال خیار غبن می باشد
حال سوالی که ممکن است مطرح شود این است که آیا شخصی که طرف مقابل را در خصوص معامله ای مغبون نموده است آیا می تواند با پرداخت مابه تفاوت مانع از فسخ قرارداد شود؟
به موجب قانون اگر شخص مغبون شده، با دریافت مابه تفاوت، رضایت به این امر داده که از حق فسخ بگذرد در اینصورت مانعی برای این امر وجود ندارد، در غیر اینصورت پرداخت آن نمی تواند جلوی فسخ نمودن توسط شخص مغبون را بگیرد
خیار غبن در جنگ
اما نکته ای که بنابر موضوع پرداخت شده می بایست به آن اشاره نمود این است که آیا شرایط نیز می تواند بر وضعیت حق فسخ تاثیر بگذارد، به اینصورت اگر شرایطی مانند جنگ و درگیری بر بازار ملک تاثیر گذاشته باشد می توان بدون در نظر گرفتن آن صرفا به غبن استناد نمود و عقد را فسخ کرد؟
مطابق قانون مدنی در تعیین میزان و تفاوت قیمت شرایط باید منظور شود، بنابراین بدیهی است که اگر شرایط فورس ماژور مانند جنگ وسیل و … پدید آید چون این امر می تواند بر شرایط بازار و معاملات تاثیر بگذارد بنابراین این امر می تواند به عنوان دفاع در نظر گرفته شود
در نظر داشته باشید که اضطرار ناشی از شرایط اقتصادی یا نگرانی از آینده، به تنهایی نمی تواند خیار فسخ ایجاد نماید. بنابراین فروشنده ای که با در نظر داشتن این اوصاف می دانسته قیمت بازار ملک بالاتر از آن چیزی بوده که آن شخص با آن شرایط معامله نموده است ولی آگاهانه به دلیل نیاز یا نگرانی یا تبدیل به ارز و طلا و … پایین تر از ارزش واقعی آن در شرایط دارای ثبات فروخته شده است در اینصورت عنصر جهل در معامله مفقود است
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
به چه صورت می توان خیار غبن را اعمال نمود؟
برای اینکه امکان استناد به خیار غبن فراهم باشد می بایست قصد شخص ذوالخیار یا صاحب خیار مبنی بر فسخ به طرف مقابل اعلام شود، ارسال اظهارنامه بهترین طریق برای این موضوع در نظر گرفته می شود مشابه شرایطی که در تکلیف خریدار در معامله فضولی نیز مطرح می شود.
اعمال خیار غبن به موجب اظهارنامه، حق فسخ به استناد غبن را مبنی بر برهم زدن معامله را محفوظ می دارد و فرد پس از آن می تواند نسبت به طرح دعوای فسخ اقدام مقتضی نماید
تعیین فاحش بودن غبن
پیش از مطرح نمودن این موضوع می بایست به این نکته پرداخت که زمان در نظر گرفتن فاحش بودن غبن روز معامله می باشد، بنابراین می بایست بررسی نمود که آیا این تفاوت قیمت در آن زمان یعنی روز انعقاد قرارداد وجود داشته است یا خیر؟
برای اثبات این امر ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری و مقایسه معاملات مشابه هم دوره، هم موقعیت و هم مشخصات می توان اثبات خیار غبن را تسهیل نماید
آیا خیار غبن قابل اسقاط است؟
در پاسخ باید گفت بله، امکان اسقاط خیار غبن در زمان انعقاد قرارداد و حتی پس از آن وجود دارد
معمولا اشخاص در متن قرارداد با عبارتی چون اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش ولو افحش را ذکر نموده، که این امر موجب ساقط شدن چنین خیاری می شود
در این خصوص بهتر است مطلب اسقاط خیارات و نمونه متن اسقاط کافه خیارات را مطالعه نمایید
در فضای پرنوسان فعلی، هوشمندی در تنظیم قرارداد توسط وکیل پایه یک دادگستری تهران می تواند بهترین سپر در برابر دعاوی آتی و پر هزینه در آینده باشد
2025-11-21
سلام ببخشید پدر من یک ملک را فروخته که یک ملک دیگری بخره آلام اون کسی که ملک رو از پدر من خرید ۱ میلیارد شو داده مابقی مونده الان اون طرف حاضر نیست این قرار دهد رو فسخ کنه
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتی که شما به موجب قرارداد اختیاری نسبت به فسخ نداشته باشید چاره ای جز طرح دعوی مطالبه وجه باقی مانده را در دادگاه نخواهید داشت
سلام وقت بخیر. خونهای خریدیم که فروشنده زیرشیروانی غیرمجاز (ماده ۱۰۰) ساخته و در قولنامه فقط نوشته بعد تعیین تکلیف یا تخریب سند زده میشه. همچنین در سند ۲ پارکینگ هست ولی در قولنامه ۱ مورد ذکر شده و دفترخانه گفت باید تفکیک شود. آیا لازم است الحاقیه تنظیم شود؟ اگر تا ۲۰ اسفند سند زده نشد، میتوان فسخ یا خسارت گرفت؟ تقصیر فروشنده محسوب میشود؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به اینکه شما با آگاهی از وضع موجود (بعد تعیین تکلیف یا تخریب) اقدام به خریداری ملک موصوف نموده اید در واقع آگاه از این امر بوده و با توجه به اختیارات فسخ اعطا شده می بابست قرارداد بررسی شود که آیا امکان فسخ وجود دارد یا خیر، بهتر است برای تعیین تکلیف و روشن شدن مشکلات ایجاد شده از جمله پارکینگ و فسخ و ... در صورت رضایت فروشنده قرارداد الحاقی تنظیم شود
2025-10-30
سلام وخسته نباشید ببخشید بنده دوماه اجاره ندادم و9 ماه از قراردادم مونده در سامانه خود نویس هم ثبت کردیم
آیا مالک میتونه حکم تخلیه بگیره واینکه معمولا چقدر طول میکشه با تشکر از شما
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتیکه شرطی بابت فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره ذکر نشده باشد خیر، قرارداد تا انقضای آن دارای اعتبار بوده و پس از انقضا موجر می تواند دستور تخلیه و اجور معوقه را از دادگاه پیگیری نماید. موفق باشید
2025-10-30
سلام چند روز پیش برای اجاره کردن یک واحد تجاری مغازه قرارداد اجاره را در املاک امضا کردم .و ده میلیون واریز کردم برای موجر که بیع جاری بشه.اما موجر صاحب ۴ دانگ هست و اون ۲ دانگ دیگر امضا نکردند .و من تصمیم به فسخ قرارداد گرفتم حالا املاک از من کمیسیون فسخ رو میخاد .
وکیل محمد حاتمی فر
درود، ظاهرا با توجه به اینکه تنظیم قرارداد به صورت 6 دانگ و کامل صورت نپذیرفته و کار به صورت 100% تمام نشده است مشاوره املاک مستحق دریافت کمیسیون نخواهد بود
2025-10-22
شب بخیر حدود ۱۳سال پیش با خانمم عقد کردم...۶ماه قبل از عقدمون بخاطر افسردگی خانمم تو بیمارستان شرکت نفت تو بخش اعصاب و روان بستری شد.به من هم روز خواستگاری نگفتن...
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در نظر داشته باشید که فسخ نکاح از تاریخ اطلاع فوری است و گذشت چنین مدتی نمی تواند از موجبات آن باشد. برای شرح کامل موضوع در ساعات عادی روز با تلفن دفتر در تماس باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
