یکی از امتیازاتی که به موجب قانون برای اشخاصی که ملک خود را اجاره می دهند در نظر گرفته شده است، دستور تخلیه فوری می باشد.
فهرست مطالب
به این صورت که اگر شرایط قانونی برای تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی، اداری و تجاری رعایت شده باشد مالکین (موجر) می توانند مطابق قانون درخواست دستور تخلیه فوری مستاجر را از مرجع قضایی نمایند.
بنابراین مالکین املاک مسکونی، اداری و تجاری بدون اینکه نیازی به پرداخت هزینه دادرسی سنگین برای تخلیه ملک باشد، می توانند از امتیاز اجرا نمودن تخلیه به صورت فوری بهره مند شوند.
شرایط دستور تخلیه فوری
همانطور که ذکر شد زمانی شخص می تواند از این امتیاز قانونی برای اجرای دستور تخلیه بهره مند شود که شرایط تنظیم قرارداد اجاره مطابق قانون موجر و مستاجر مصوب 76 باشد که در ادامه به توضیح آن می پردازیم
-
قرارداد اجاره (اجاره نامچه، اجاره نامه) در دو نسخه تنظیم شده باشد
یکی از شروط لازمه که می تواند اشاره نمود این است که قرارداد اجاره در دو نسخه واحد تنظیم شده باشد، که معمولا یکی از نُسَخ آن نزد موجر و نسخه دیگر آن نزد مستاجر می ماند
-
قرارداد اجاره مدت داشته باشد
یکی دیگر از شروط لازمه برای جاری بودن شرایط دستور تخلیه (که در عرف به اشتباه حکم تخلیه گفته می شود) این است که قرارداد اجاره مدت داشته باشد، حال تفاوتی میان زمان های کوتاه یا بلند نمی باشد، البته لازم به ذکر است که درج مدت در قرارداد اجاره از شرایط صحیح تلقی شدن قرارداد اجاره می باشد و در صورتی که این قرارداد مدت نداشته باشد مطابق قانون مدنی باطل می باشد، همچنین افراد نمی توانند مدت زمان قرارداد اجاره را به مدت زمان حیات موجر یا مستاجر معطوف نمایند.
-
به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد
زمانی موجر (مالک) می تواند برای دستور تخلیه اقدام نماید که قرارداد اجاره به امضای هر دو شخص موجر و مستاجر رسیده باشد و مطابق قانون این امضائات می بایست در دو نسخه قرارداد وجود داشته باشد.
-
دو نفر شاهد به عنوان شهود ذیل قرارداد اجاره را گواهی و امضا نموده باشند
یکی دیگر از شرایط مهم قرارداد اجاره نامه این است که دو نفر شاهد قرارداد را امضا نموده باشند، حال سوالی که مطرح می شود این است که جنسیت اشخاصی که اقدام به امضا نموده اند به چه صورت باید باشد، آیا امضای زن نیز معتبر است؟ در پاسخ باید گفت که مطابق قانون آیین دادرسی مدنی در این صورت می بایست دو مرد یا یک مرد و دو زن اقدام به امضای قرارداد به عنوان شهود نمایند
-
ثبت در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (جدید)
با توجه به تغییراتی که به موجب قانون جدید ساماندهی بازار زمین مسکن و اجارهبها مصوب 1403/02/10 در خصوص تخلیه املاک حاصل شد قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 دچار تغییراتی گردید
به موجب تغییراتی که در قانون ایجاد شد زمانی می توان از تاریخ تصویب این قانون درخواست دستور فوری تخلیه را از دادگاه صلح نمود که علاوه بر شروط ذکر شده، قراردادهای اجاره می بایست در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت گردد، البته لازم به ذکر است که بنابر نظریه مشورتی 7/1403/1146 مورخ 1404/06/12 شرایط دستور تخلیه عقود اجاره کمتر از دو سال دارای شرایطی شناخته شده است
در بیان مصداق سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور می توان به سامانه هایی همچون کاتب و خودنویس اشاره نمود.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مقاله صلاحیت دادگاه صلح را مطالعه نمایید*
با جمع بودن تمامی شرایط ذکر شده در قرارداد و همچنین انقضای مهلت قرارداد، موجر می تواند برای قرارداد های عادی درخواست دستور تخلیه نماید، لازم به ذکر می باشد که به موجب قانون برای دستور تخلیه نیازی به تنظیم اجراییه نمی باشد در انتها نمونه ای از دستور تخلیه (اصطلاحا حکم تخلیه) قرار داده شده است
ماده قانونی دستور تخلیه فوری (جدید)
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر: در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل را مطالعه نمایید*
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر: رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
نمونه دستور تخلیه
نظریه مشورتی دستور تخلیه فوری
2025-08-12
سلام برادرم سال۸۱ یک مغازه سرقفلی را خریداری بخاطر مشکلات خانوادگی وبالا بودن سن در مغازه اش چند سالی حاضر نشد ومن برادر ایشان مغازه را اداره میکردم درضمن جواز مغازه وتسویه اداره مالیات بنام برادرم صاحب سرقفلی وتوسط ایشان انجام گ
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورت اثبات بدین امر که شما مغازه را از ایشان اجاره نموده باشید و حق انتقال به غیر را نداشته باشید امکان طرح دعوای تخلیه به دلیل تخلف از شروط عقد سرقفلی وجود دارد، در غیر اینصورت تخلفی متوجه برادر شما نبوده و دعوا محکوم به رد است
2025-07-30
سلام،وقت بخیر، من تا 4 مرداد قراداد خونه ام میباشد مالک رفته تاریخ 6 اظهار نامه قضایی واسه تخلیه پر کرده با توجه به اینکه اطلاع دارد از اینکه من تمایلی واسه تمدید ندارم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، ایشان از باب تخلیه شما با توجه به اینکه مدت قرارداد منقضی شده است چنین اظهارنامه ای خدمتتان ارسال نموده اند که در صورت عدم تخلیه در مهلت اعطا شده در مرجع قضایی بابت تخلیه ملک طرح دعوا نمایند
2025-07-27
سلام ،صاحبمغازهدوماهقبلپایاناجارهنامه بمنگفتپولرهنکدادیروندارمبدمبجاشکرایهندهتارهنتمام
بشهبعدشمغازهروخالیکن،یعنی تابرج2بایدمنوامیستادمتا پولپیشمتمامبشه، بعددوماه از برج 12 ک ردشد، موجر بمن گفت میتونی یک مدت دیگه هم بمونی برج سه ک رسید اومدبمن گفت کرایه5تومان شماازبرج یک شده 7ملیون والان هم مغازه رو خالی کن، وشب بعددرمغازه من رو قفل کرد گفت اول 7ملیون بده تابزارم لوازم ببری الان یک ماهه قفله مغازم چکارکنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، اقدام موجر در خصوص قفل نمودن درب مغازه و عدم اجازه ورود شما به مغازه با توجه به تمدید شفاهی و عدم تخلیه به طریق صحیح، قانونی نبوده و می توانید از ایشان بابت ممانعت از حق شکایت نمایید. بنابراین موجب قانونی برای این اقدام صاحب مغازه وجود ندارد. در صورت ادعا ایشان می بایست به مرجع قضایی بابت مطالبات خود مراجعه نماید. موفق باشید
2025-07-23
سلام من ۱۴ سهم از ۹۶ سهم .. یه ملک مشاع بابت مهریه ام بنامم هست آیا میتونم حکم تخلیه بگیرم؟؟و اینکه از زمانی که این ۱۴ سهم از طریق مزایده برنده شده ام یک سال میگذرد ولی تازه سند بنامم شده
وکیل محمد حاتمی فر
درود، شما به عنوان مالک قسمتی از ملک مشاعی می توانید خلع ید سایر شرکا را از دادگاه بخواهید، موضوع نیاز به بررسی بیشتر نیز دارد
2025-07-08
سلام خسته نباشید من سال ۱۴۰۰ مغازه ام رو اجاره دادم واس ۵ سال و پولش رو همون اولش گرفتم ولی تازگیا موضوعاتی رو میشنوم ک میگن اگر مدت قرار داد زیاد باشد ملک اجاره داده شده ب مستجر داده میشود میشه توضیح دهید
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورتی که در قرارداد اجاره شما حق سرقفلی برای مستاجر در نظر گرفته نشده باشد شما می توانید پس از انقضای مدت اجاره نسبت به تخلیه اقدام نمایید. در اینصورت حقی برای مستاجر ایجاد نخواهد شد
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
