فرض کنید که شما اقدام به خرید ملکی نموده اید. پس از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت مبلغ و ثمن قرارداد به فروشنده متوجه می شوید که علاوه بر شما ملک به چندین شخص دیگر فروخته شده و شما خریدار دوم یا سوم ملک می باشید، بعبارتی ملک مستحق للغیر درآمده است.
فهرست مطالب
پس از اقدام کیفری و مشخص شدن این موضوع که شخص فروشنده ملک را اصطلاحا به چند نفر فروخته است و همچنین محکوم نمودن فروشنده به جرم انتقال مال غیر یا کلاهبرداری، تکلیف جبران خسارت به خریداری که آگاه به این موضوع نبوده که ملک به فروشنده تعلق نداشته یا بعبارتی فضولی ملک را فروخته است چیست؟
در این فرصت قصد داریم که به شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع و همچنین نسبت به ارائه حکم به پرداخت قیمت روز ملک یا نمونه رای بپردازیم
شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع
همانطور که پیشتر توضیح داده ایم زمانی که شخصی اقدام به انتقال مال غیر یا شخص دیگر می نماید مطابق مقررات و قوانین کیفری مجرم محسوب شده و می توان علیه چنین شخصی اقدام به طرح شکایت کیفری کلاهبرداری نمود
حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا می توان علیه چنین شخصی، اقدام حقوقی نیز نمود و مطالبه ثمن پرداختی و خسارات یا غرامات را نمود
با توجه شرایط اقتصادی حاکم بر کشور که ارزش پول رایج روز به روز کاهش پیدا می کند خریدار چه اقدامی می بایست بجا آورد؟
تصور نمایید خریدار در سال 1395 اقدام به خرید ملکی در شمال تهران نموده باشد و همانطور که توضیح داده ایم ملک به چند شخص فروخته شده باشد، فرض می کنیم که ارزش ملک در روز معامله و در سال 1395 معادل سه میلیارد تومان می باشد.
اما شما علاوه بر اینکه سه میلیارد تومان تحت عنوان ثمن پرداختی به فروشنده پرداخت نموده اید و ارزش پول خود را به دلیل تورم و کاهش ارزش ثمن و ریالی از دست داده اید و به دلیل سیر صعودی ارزش روز ملک دیگر امکان خرید ملکی با مشخصات فوق را نخواهید داشت
خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع
قانونگذار به موجب قانون مدنی مقرر کرده است که در صورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید
بنابر این همانطور که از ماده فوق بر می آید در صورتیکه خریدار به این موضوع که ملک متعلق به خریدار نمی باشد جهل داشته و یا بعبارتی آگاهی نداشته باشد می تواند نسبت به مطالبه غرامات اقدام نماید
اما سوالی که مطرح می شود این است که منظور از غرامات چیست؟ آیا جبران غرامات شامل کاهش ارزش پول می شود یا اینکه فروشنده می بایست قیمت روز ملک را به خریدار بدهد
بگذارید با مثال فوق به شرح این موضوع بپردازیم، در خصوص آپارتمان و ملک موضوع مثال آیا فروشنده ای که اقدام به معامله نموده است می بایست خسارت تاخیر تادیه سه میلیارد تومان سال 1395 را به نرخ روز به طور مثال 1403 را به خریدار پرداخت نماید که با مبلغ خسارت تقریبی 34 میلیارد تومان است جبران می شود یا اینکه اگر ارزش روز معاملاتی ملک که 45 میلیارد تومان می باشد را می بایست به خریدار پرداخت نماید، مطابق رای وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع:
رأی وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع شماره 733 ـ 15 7 1393 هیأت عمومی دیوان عالی كشور
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 3 1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.
اما می بایست این نکته را اضافه نمود که با توجه به اطلاق عبارت جبران غرامات رویه قضایی متفاوتی را در این زمینه تجربه می کنیم اما بدیهی است که جبران خسارات خریدار با پرداخت ارزش روز ملک به شکل عادلانه تر و صحیح تر جبران خواهد شد
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
*همچنین می توانید برای مطالعه مطلب فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده بر روی لینک کلیک کنید*
نمونه رأی دادگاه بدوی
نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر استان
مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر
بنابراین همانطور که توضیح داده ایم زمانی که به موجب قانون مدنی شخص خریدار از وضعیت ملک و بابت اینکه ملک متعلق به شخصی دیگری بوده آگاهی نداشته باشد می تواند اصل ثمن را به همراه غرامات آن مطالبه نماید.
با توجه به اینکه به موجب رای وحدت رویه و این استدلال که ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است، قضات با توجه به دفاع و دلایل در پرونده رویه متفاوتی را در پیش می گیرند.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله را نیز مطالعه نمایید*
ممکن دادگاهی ضمن محکوم نمودن به پرداخت ثمن، صرفا شخص را به ارزش ثمن به نرخ روز با توجه به شاخص بانک مرکزی محکوم نماید، همچنین ممکن است در استدلالی با دفاعیات و با توجه دلایل موجود در پرونده شخص را به ارزش روز مبیع یا به عبارتی قیمت روز ملک محکوم نماید
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*
2025-08-08
کارت بانکی من شوهرم داده به پسر خالش بره خرید کنه یادشرفته بگیره منم کارت دیگه داشتم ازتون کارت یادم نمیاد فکر میکردم دست شوهرمه بعد چند وقت پسر خالش زنگ زد گفت کارت شما دست من بود کارت گم کردم بعد او بانک زنگ زد که جلو حسابتون بستم بعد با این کارت من طرف از حسابهای مردم واریز میکرده به کارت من وخرید میکرده چند سال از این موضوع میگزره هنوز ابلاغیه میاد ولی من میترسم برمدنبال کارام تا بتونم مدارک آزاد کنم تکلیف من چیه
وکیل محمد حاتمی فر
درود، بهتر است ابتدا به بانک خودتان جهت آگاهی از وقوع شکایت مراجعه نمایید تا در صورتی که شکایتی مطرح شده است با مراجعه به مرجع قضایی نسبت به دفاع از خود اقدام نمایید، تا زمانیکه موضوع شکایت و توضیحات آن اخذ نشده است پاسخ به این سوال دقیق نخواهد بود، پس از آگاهی از این موضوع با بنده در ارتباط باشید
2025-07-20
سلام.مدارکامو برای دریافت یه مبلغی داده بودم به یه آشنا.گفته بودکارقانونی ماهانه یه مبلغی میدیم.اما۱۰روزبعدمدارکامو داد گفت نشد.الان حساب یارانه منو بستن.به اسم من شرکت زدن مالیاتش برای من اومده ازهیچی خبرندارم.لطفاراهنمایی کنید.تشکر
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، ابتدا در این خصوص که تحت چه عنوانی شرکت ثبت شده است استعلام اخذ نمایید، سپس از جعل و استفاده از سند مجعول اطمینان حاصل نمایید در صورت وقوع چنین جرایمی نسبت به طرح شکایت جعل و استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری اقدام نمایید
2025-07-15
سلام من سالها قبل یه مدل امضا داشتم، بعد عوض کردم به یه مدل دیگه، بعدش الان همش این مدل جدید رو دارم، توی بانک هم امضاهای قبلیم هست.ایا کسی میتونه از این بابت از من شاکی بشه؟ جدیدا هم با امضا جدید معامله کردم ولی من نه کلاهبرداری کردم نه هیچی.
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورتی که به هر نحو اثبات بشود که امضا منتسب به شما می باشد صرف امضا به ترتیب جدید کلاهبرداری تلقی نشده و تبعات کیفری برای شما نخواهد داشت
2025-07-11
با سلام میخواستم بدونم در کلاهبرداری قابل گذشت اگه شاکی رضایت بده محکومیت تموم میشه یا شامل تخفیف مجازات میشه؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، کلاهبرداری تا هر میزان از موضوع جرایم قابل گذشت خارج شده و در هر صورت غیر قابل گذشت می باشد، دادن رضایت می تواند موجب تخفیف مجازات باشد
2025-07-11
سلام خسته نباشید من یک ماه پیش یک دستگاه بسته بندی شکر به یک نفر فروختم و ایشان یک چک که از یک شرکت بود به من دادند الان که بانک بردم گفتند که موجودی نداره و در وضعیت قرمز قرار گرفته و بیش از ده چک برگ شده داره، معلومه که شرکت را کلا جهت کلاهبرداری زده بوده، و شماره تماسش را کامل از سرویس خارج کرده ولی من ی قرار داد با خود ایشان نوشتم که دستگاه را دادم و این چک بابت دستگاه گرفتم الان میخواستم بهم راهکار بدهید، البته شماره جدید را دارم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در نظر داشته باشید در صورتی که چک به نمایندگی صادر می شود شخص امضا کننده به همراه صاحب حساب در برابر دارنده مسئولیت تضامنی به پرداخت خواهند داشت، همچنین اگر از قرارداد بتوان شخص را نیز مسئول تلقی نمود می توان علیه وی اقدام حقوقی و در برخی از موارد آن شخص را تحت عنوان کلاهبرداری تحت پیگرد قرار داد
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
