فرض کنید که شما اقدام به خرید ملکی نموده اید. پس از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت مبلغ و ثمن قرارداد به فروشنده متوجه می شوید که علاوه بر شما ملک به چندین شخص دیگر فروخته شده و شما خریدار دوم یا سوم ملک می باشید، بعبارتی ملک مستحق للغیر درآمده است.
فهرست مطالب
پس از اقدام کیفری و مشخص شدن این موضوع که شخص فروشنده ملک را اصطلاحا به چند نفر فروخته است و همچنین محکوم نمودن فروشنده به جرم انتقال مال غیر یا کلاهبرداری، تکلیف جبران خسارت به خریداری که آگاه به این موضوع نبوده که ملک به فروشنده تعلق نداشته یا بعبارتی فضولی ملک را فروخته است چیست؟
در این فرصت قصد داریم که به شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع و همچنین نسبت به ارائه حکم به پرداخت قیمت روز ملک یا نمونه رای بپردازیم
شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع
همانطور که پیشتر توضیح داده ایم زمانی که شخصی اقدام به انتقال مال غیر یا شخص دیگر می نماید مطابق مقررات و قوانین کیفری مجرم محسوب شده و می توان علیه چنین شخصی اقدام به طرح شکایت کیفری کلاهبرداری نمود
حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا می توان علیه چنین شخصی، اقدام حقوقی نیز نمود و مطالبه ثمن پرداختی و خسارات یا غرامات را نمود
با توجه شرایط اقتصادی حاکم بر کشور که ارزش پول رایج روز به روز کاهش پیدا می کند خریدار چه اقدامی می بایست بجا آورد؟
تصور نمایید خریدار در سال 1395 اقدام به خرید ملکی در شمال تهران نموده باشد و همانطور که توضیح داده ایم ملک به چند شخص فروخته شده باشد، فرض می کنیم که ارزش ملک در روز معامله و در سال 1395 معادل سه میلیارد تومان می باشد.
اما شما علاوه بر اینکه سه میلیارد تومان تحت عنوان ثمن پرداختی به فروشنده پرداخت نموده اید و ارزش پول خود را به دلیل تورم و کاهش ارزش ثمن و ریالی از دست داده اید و به دلیل سیر صعودی ارزش روز ملک دیگر امکان خرید ملکی با مشخصات فوق را نخواهید داشت
خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع
قانونگذار به موجب قانون مدنی مقرر کرده است که در صورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید
بنابر این همانطور که از ماده فوق بر می آید در صورتیکه خریدار به این موضوع که ملک متعلق به خریدار نمی باشد جهل داشته و یا بعبارتی آگاهی نداشته باشد می تواند نسبت به مطالبه غرامات اقدام نماید
اما سوالی که مطرح می شود این است که منظور از غرامات چیست؟ آیا جبران غرامات شامل کاهش ارزش پول می شود یا اینکه فروشنده می بایست قیمت روز ملک را به خریدار بدهد
بگذارید با مثال فوق به شرح این موضوع بپردازیم، در خصوص آپارتمان و ملک موضوع مثال آیا فروشنده ای که اقدام به معامله نموده است می بایست خسارت تاخیر تادیه سه میلیارد تومان سال 1395 را به نرخ روز به طور مثال 1403 را به خریدار پرداخت نماید که با مبلغ خسارت تقریبی 34 میلیارد تومان است جبران می شود یا اینکه اگر ارزش روز معاملاتی ملک که 45 میلیارد تومان می باشد را می بایست به خریدار پرداخت نماید، مطابق رای وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع:
رأی وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع شماره 733 ـ 15 7 1393 هیأت عمومی دیوان عالی كشور
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 3 1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.
اما می بایست این نکته را اضافه نمود که با توجه به اطلاق عبارت جبران غرامات رویه قضایی متفاوتی را در این زمینه تجربه می کنیم اما بدیهی است که جبران خسارات خریدار با پرداخت ارزش روز ملک به شکل عادلانه تر و صحیح تر جبران خواهد شد
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
*همچنین می توانید برای مطالعه مطلب فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده بر روی لینک کلیک کنید*
نمونه رأی دادگاه بدوی
نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر استان
مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر
بنابراین همانطور که توضیح داده ایم زمانی که به موجب قانون مدنی شخص خریدار از وضعیت ملک و بابت اینکه ملک متعلق به شخصی دیگری بوده آگاهی نداشته باشد می تواند اصل ثمن را به همراه غرامات آن مطالبه نماید.
با توجه به اینکه به موجب رای وحدت رویه و این استدلال که ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است، قضات با توجه به دفاع و دلایل در پرونده رویه متفاوتی را در پیش می گیرند.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله را نیز مطالعه نمایید*
ممکن دادگاهی ضمن محکوم نمودن به پرداخت ثمن، صرفا شخص را به ارزش ثمن به نرخ روز با توجه به شاخص بانک مرکزی محکوم نماید، همچنین ممکن است در استدلالی با دفاعیات و با توجه دلایل موجود در پرونده شخص را به ارزش روز مبیع یا به عبارتی قیمت روز ملک محکوم نماید
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*
2025-12-10
سلام من یک عدد کنسول بازی ps4را در دیوار به یک شخص فروختم اما خریدار حساب یک نفر دیگر را هک کرده و پول را مستقیم به من انتقال داده است حالا در پلیس فتا از من شکایت شده و گفتن یا باید بروم قبل از دادگاه پول شاکی را بدهم یا منتظر دادگاه باشم من دانشجوی فرهنگیان هستم ایا به دادگاه بروم سو پیشینه برای من ثبت میشود؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، بهتر است به همراه مستندات خود از جمله آگهی، پیام واریز وجه و ... در دادگاه حاضر شوید و از خود دفاع نمایید، خیر جرم موصوف به موجب قانون سابقه کیفری موثر برای شما نخواهد داشت
سلام من راهنمایی میخوام از سایت دیوار ویلا کرایه کردم و بیانه دادم متاسفانه در روز موعد برای اخذ کلید شخص کلاهبردار گوشی و شماره های من رو مسدود کرد و خیلی خسارت زد چون ویلا برای جشن تولد پسرم گرفتم از شخص کلاهبردار ۲ حساب فعال بانکی دارم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، بهتر است در این خصوص نسبت به طرح شکایت کلاهبرداری اقدام نمایید و مستندات خود را از جمله پیام های رد و بدل شده و شماره حساب هایی که مبلغ واریز شده است را مستند شکایت خود قرار دهید. پیگیری از طریق شکایت کیفری می تواند نتیجه بخشی را در موضوع تسهیل ببخشد. موفق باشید
2025-12-09
با سلام یک باند جعل و کلاهبرداری با جعل یک فقره رای داوری برای فرد فوت شده و جعل ابلاغیه رای داوری برای فرد فوت شده تنظیم نمودند و سپس درخ است اجرای رای داوری به طرفیت فرد متوفی دادند و دادگاه بدون توجه به اینکه خوانده دعوی متوفی میباشد اجرائیه برای اجرای رای داوری جعلی صادر میکند و اعضای باند به برپایه اون رای داوری جعلی و اجرائیه اقدام به اخذ سند تک برگ برای ملک متعلق به بنده میگیرند که جعلی تمامی موارد در دادگاه کیفری به اثبات رسید
وکیل محمد حاتمی فر
درود، برای پیگیری موضوع تمامی مدارک و مستندات خود را برای بنده ارسال نمایید و با تلفن دفتر در تماس باشید
2025-12-02
سلام من بابت سرمایه گذاری از کسی پول گرفتم بصورت سودی. بدون اینکه ضمانت بهش بدم و بعد مدتی نتونستم برگردونم این شخص به جرم کلاهبرداری شکایت کرد و با شهادت دروغین حکم کیفری برام بریدند و چون حاضر نشدم در دادگاه بعد مدتی افتادم زندان و تا تونستم تبرئه بشم مدتی طول کشید.الان حقوقی مطالبه وجه کرد و تاخیر تأدیه رو از زمان شکایت کیفری زده برام.میخوام ببینم بابت شهود شکایت کنم حکم حبس میبرند براش؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به اینکه شاهدان به صورت کذب اقدام به شهادت نموده اند می توانید علیه شهود بنابر ماده 650 قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) اقدام به طرح شکایت نمایید، همچنین جهت افترا صورت پذیرفته علیه شخص شاکی اقدام به طرح شکایت نمایید و خسارت حاصله را نیز مطالبه نمایید
2025-12-01
سلام من بابت خريد خودرو كه در ديوار آگهي داده بود بيعانه واريز كردم ولي متاسفانه ديگه جواب تلفنم رو نمي ده ميشه راهنمايي بفرماييد الان چكار بايد انجام بدم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، متاسفانه کلاهبرداری به این طریق به وفور صورت می پذیرد، بهتر است برای تسریع در اخذ نتیجه به صورت کیفری اقدام به طرح شکایت کلاهبرداری نمایید در صورت عدم موفقیت در آن به صورت حقوقی اقدام به طرح دعوای مطالبه وجه پرداخت شده نمایید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
