فرض کنید که شما اقدام به خرید ملکی نموده اید. پس از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت مبلغ و ثمن قرارداد به فروشنده متوجه می شوید که علاوه بر شما ملک به چندین شخص دیگر فروخته شده و شما خریدار دوم یا سوم ملک می باشید، بعبارتی ملک مستحق للغیر درآمده است.
فهرست مطالب
پس از اقدام کیفری و مشخص شدن این موضوع که شخص فروشنده ملک را اصطلاحا به چند نفر فروخته است و همچنین محکوم نمودن فروشنده به جرم انتقال مال غیر یا کلاهبرداری، تکلیف جبران خسارت به خریداری که آگاه به این موضوع نبوده که ملک به فروشنده تعلق نداشته یا بعبارتی فضولی ملک را فروخته است چیست؟
در این فرصت قصد داریم که به شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع و همچنین نسبت به ارائه حکم به پرداخت قیمت روز ملک یا نمونه رای بپردازیم
شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع
همانطور که پیشتر توضیح داده ایم زمانی که شخصی اقدام به انتقال مال غیر یا شخص دیگر می نماید مطابق مقررات و قوانین کیفری مجرم محسوب شده و می توان علیه چنین شخصی اقدام به طرح شکایت کیفری کلاهبرداری نمود
حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا می توان علیه چنین شخصی، اقدام حقوقی نیز نمود و مطالبه ثمن پرداختی و خسارات یا غرامات را نمود
با توجه شرایط اقتصادی حاکم بر کشور که ارزش پول رایج روز به روز کاهش پیدا می کند خریدار چه اقدامی می بایست بجا آورد؟
تصور نمایید خریدار در سال 1395 اقدام به خرید ملکی در شمال تهران نموده باشد و همانطور که توضیح داده ایم ملک به چند شخص فروخته شده باشد، فرض می کنیم که ارزش ملک در روز معامله و در سال 1395 معادل سه میلیارد تومان می باشد.
اما شما علاوه بر اینکه سه میلیارد تومان تحت عنوان ثمن پرداختی به فروشنده پرداخت نموده اید و ارزش پول خود را به دلیل تورم و کاهش ارزش ثمن و ریالی از دست داده اید و به دلیل سیر صعودی ارزش روز ملک دیگر امکان خرید ملکی با مشخصات فوق را نخواهید داشت
خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع
قانونگذار به موجب قانون مدنی مقرر کرده است که در صورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید
بنابر این همانطور که از ماده فوق بر می آید در صورتیکه خریدار به این موضوع که ملک متعلق به خریدار نمی باشد جهل داشته و یا بعبارتی آگاهی نداشته باشد می تواند نسبت به مطالبه غرامات اقدام نماید
اما سوالی که مطرح می شود این است که منظور از غرامات چیست؟ آیا جبران غرامات شامل کاهش ارزش پول می شود یا اینکه فروشنده می بایست قیمت روز ملک را به خریدار بدهد
بگذارید با مثال فوق به شرح این موضوع بپردازیم، در خصوص آپارتمان و ملک موضوع مثال آیا فروشنده ای که اقدام به معامله نموده است می بایست خسارت تاخیر تادیه سه میلیارد تومان سال 1395 را به نرخ روز به طور مثال 1403 را به خریدار پرداخت نماید که با مبلغ خسارت تقریبی 34 میلیارد تومان است جبران می شود یا اینکه اگر ارزش روز معاملاتی ملک که 45 میلیارد تومان می باشد را می بایست به خریدار پرداخت نماید، مطابق رای وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع:
رأی وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع شماره 733 ـ 15 7 1393 هیأت عمومی دیوان عالی كشور
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 3 1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.
اما می بایست این نکته را اضافه نمود که با توجه به اطلاق عبارت جبران غرامات رویه قضایی متفاوتی را در این زمینه تجربه می کنیم اما بدیهی است که جبران خسارات خریدار با پرداخت ارزش روز ملک به شکل عادلانه تر و صحیح تر جبران خواهد شد
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
*همچنین می توانید برای مطالعه مطلب فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده بر روی لینک کلیک کنید*
نمونه رأی دادگاه بدوی
نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر استان
مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر
بنابراین همانطور که توضیح داده ایم زمانی که به موجب قانون مدنی شخص خریدار از وضعیت ملک و بابت اینکه ملک متعلق به شخصی دیگری بوده آگاهی نداشته باشد می تواند اصل ثمن را به همراه غرامات آن مطالبه نماید.
با توجه به اینکه به موجب رای وحدت رویه و این استدلال که ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است، قضات با توجه به دفاع و دلایل در پرونده رویه متفاوتی را در پیش می گیرند.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله را نیز مطالعه نمایید*
ممکن دادگاهی ضمن محکوم نمودن به پرداخت ثمن، صرفا شخص را به ارزش ثمن به نرخ روز با توجه به شاخص بانک مرکزی محکوم نماید، همچنین ممکن است در استدلالی با دفاعیات و با توجه دلایل موجود در پرونده شخص را به ارزش روز مبیع یا به عبارتی قیمت روز ملک محکوم نماید
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*
2025-03-29
سلام شکایت کلاهبرداری چقدر زمان میبرد تا به نتیجه برسد؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، با توجه به دلایل و مستندات و همچنین اشخاص دخیل در پرونده مدت زمان آن متفاوت می باشد و مدت زمان دقیقی قابل پیش بینی نخواهد بود
2025-03-24
برادر من برج۳ب داییم ۸۰ ملیون پول دادم قرار بود ۱ماهه پس بده با سودش از همون رفته گوشیش خاموش کرده.من بهش اعتماد کرده بودم.چک یا سفته ازش نگرفتم چطوری میتونم اقدام کنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، شما می توانید به استناد پرینت حساب بانکی و همچنین وجود شهودی در این خصوص و در صورت وجود پیامکی مبنی بر وجود بدهی توسط دایی شما اقدام به طرح دعوای مطالبه وجه نمایید، با توجه به اینکه مبلغ زیر 100 میلیون تومان می باشد دادگاه صلح، صالح رسیدگی به موضوع می باشد. موفق باشید
2025-03-21
سلام وقت شما بخیر من آقای حاتمی اتباع هستم و بعد اتمام شدن ویزام به مشکلات گرفتار شدم که دادشم گم شده و یکی پیدا شد گفت من به شما اقامت یک ساله میگیرم بعد ار مراجعه کردم به دفتر کفالت که کد فیدا بگیرم گفتس که مدرک تون جعل هست
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به اینکه سند جعلی که ظاهرا نیز آن سند ارائه شده به مرجع دولتی مربوط به اسناد هویتی (مانند شناسنامه، کارت ملی و ...) بوده که این قبیل اسناد جزء اسناد رسمی محسوب می شود ممکن است موجب تعقیب جرم جعل سند رسمی و استفاده از سند مجعول گردد. بهتر است برای شرح موضوع با بنده تلفنی در تماس باشید
2025-03-12
سلام عرض شد مازمین کشاورزی داریم ،قبلا به صورت گروهی بود به صورت قرارداد 5ساله ولی به تعهدات درست عمل نکردیم و خلع ید شدیم...یکی از فامیل دنبال پس گرفتن زمین از ما اقرارنامه گرفت که ما تمام حق و حقوقمان را گرفتیم البته به صورت صوری ..ولی بعد فهمیدیم که شرکت تاسیس کرده و هیچ سهامی برای ما در نظر نگرفته و تمام زمینهها را به خودشان وبفیه فامیلام گذاشته..آیا این عمل کلاهبرداری حساب میشه ...چکار باید بکنیم ...البته خیلی مختصر برای شما نوشتم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، برای شرح جامع موضوع بهتر است با بنده در تماس باشید. در خدمت شما هستم
2025-03-03
درودمن درقبال مبلغ کهبهکسیدادهبودم۳سال قبل چکگرفتم پاس نشد افتادزندانبعد۳سال اعساردادمن بهدریافتوجهاشارهکردمو لیستاموال وطلبهایش ازافرادکه خودش توزندان نوشته بوداماپیوستاعسارنبودآیااعسارش ردمیشه؟اوکلاهبردارهم است واز۲۰۰نفربالای۲۰۰میلیاردبرده سپس دستگیرشد
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به اینکه ایشان در قبال صدور چک اقدام به دریافت وجه نموده است و همچنین ت به دلیل تعداد طلبکاران و وجود اموال نزد وی احتمالا دعوای اعسار شخص مورد پذیرش دادگاه واقع نشود. موفق باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
