فرض کنید که شما اقدام به خرید ملکی نموده اید. پس از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت مبلغ و ثمن قرارداد به فروشنده متوجه می شوید که علاوه بر شما ملک به چندین شخص دیگر فروخته شده و شما خریدار دوم یا سوم ملک می باشید، بعبارتی ملک مستحق للغیر درآمده است.
فهرست مطالب
پس از اقدام کیفری و مشخص شدن این موضوع که شخص فروشنده ملک را اصطلاحا به چند نفر فروخته است و همچنین محکوم نمودن فروشنده به جرم انتقال مال غیر یا کلاهبرداری، تکلیف جبران خسارت به خریداری که آگاه به این موضوع نبوده که ملک به فروشنده تعلق نداشته یا بعبارتی فضولی ملک را فروخته است چیست؟
در این فرصت قصد داریم که به شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع و همچنین نسبت به ارائه حکم به پرداخت قیمت روز ملک یا نمونه رای بپردازیم
شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع
همانطور که پیشتر توضیح داده ایم زمانی که شخصی اقدام به انتقال مال غیر یا شخص دیگر می نماید مطابق مقررات و قوانین کیفری مجرم محسوب شده و می توان علیه چنین شخصی اقدام به طرح شکایت کیفری کلاهبرداری نمود
حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا می توان علیه چنین شخصی، اقدام حقوقی نیز نمود و مطالبه ثمن پرداختی و خسارات یا غرامات را نمود
با توجه شرایط اقتصادی حاکم بر کشور که ارزش پول رایج روز به روز کاهش پیدا می کند خریدار چه اقدامی می بایست بجا آورد؟
تصور نمایید خریدار در سال 1395 اقدام به خرید ملکی در شمال تهران نموده باشد و همانطور که توضیح داده ایم ملک به چند شخص فروخته شده باشد، فرض می کنیم که ارزش ملک در روز معامله و در سال 1395 معادل سه میلیارد تومان می باشد.
اما شما علاوه بر اینکه سه میلیارد تومان تحت عنوان ثمن پرداختی به فروشنده پرداخت نموده اید و ارزش پول خود را به دلیل تورم و کاهش ارزش ثمن و ریالی از دست داده اید و به دلیل سیر صعودی ارزش روز ملک دیگر امکان خرید ملکی با مشخصات فوق را نخواهید داشت
خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع
قانونگذار به موجب قانون مدنی مقرر کرده است که در صورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید
بنابر این همانطور که از ماده فوق بر می آید در صورتیکه خریدار به این موضوع که ملک متعلق به خریدار نمی باشد جهل داشته و یا بعبارتی آگاهی نداشته باشد می تواند نسبت به مطالبه غرامات اقدام نماید
اما سوالی که مطرح می شود این است که منظور از غرامات چیست؟ آیا جبران غرامات شامل کاهش ارزش پول می شود یا اینکه فروشنده می بایست قیمت روز ملک را به خریدار بدهد
بگذارید با مثال فوق به شرح این موضوع بپردازیم، در خصوص آپارتمان و ملک موضوع مثال آیا فروشنده ای که اقدام به معامله نموده است می بایست خسارت تاخیر تادیه سه میلیارد تومان سال 1395 را به نرخ روز به طور مثال 1403 را به خریدار پرداخت نماید که با مبلغ خسارت تقریبی 34 میلیارد تومان است جبران می شود یا اینکه اگر ارزش روز معاملاتی ملک که 45 میلیارد تومان می باشد را می بایست به خریدار پرداخت نماید، مطابق رای وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع:
رأی وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع شماره 733 ـ 15 7 1393 هیأت عمومی دیوان عالی كشور
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 3 1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.
اما می بایست این نکته را اضافه نمود که با توجه به اطلاق عبارت جبران غرامات رویه قضایی متفاوتی را در این زمینه تجربه می کنیم اما بدیهی است که جبران خسارات خریدار با پرداخت ارزش روز ملک به شکل عادلانه تر و صحیح تر جبران خواهد شد
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
*همچنین می توانید برای مطالعه مطلب فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده بر روی لینک کلیک کنید*
نمونه رأی دادگاه بدوی
نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر استان
مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر
بنابراین همانطور که توضیح داده ایم زمانی که به موجب قانون مدنی شخص خریدار از وضعیت ملک و بابت اینکه ملک متعلق به شخصی دیگری بوده آگاهی نداشته باشد می تواند اصل ثمن را به همراه غرامات آن مطالبه نماید.
با توجه به اینکه به موجب رای وحدت رویه و این استدلال که ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است، قضات با توجه به دفاع و دلایل در پرونده رویه متفاوتی را در پیش می گیرند.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله را نیز مطالعه نمایید*
ممکن دادگاهی ضمن محکوم نمودن به پرداخت ثمن، صرفا شخص را به ارزش ثمن به نرخ روز با توجه به شاخص بانک مرکزی محکوم نماید، همچنین ممکن است در استدلالی با دفاعیات و با توجه دلایل موجود در پرونده شخص را به ارزش روز مبیع یا به عبارتی قیمت روز ملک محکوم نماید
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*
2026-02-28
شخصی ازم کلاهبرداری کرده. یه سری وسایل خریدم براشون پول کارت به کارت کردم ولی متاسفانه نه جواب میدن ن وسایل هامو اوردن. چکار میتونم بکنم. راهنمایی کنید خیلی خیلی ممنون میشم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، بهتر است پیشتر بابت این امر به شخص اظهارنامه ارسال نمایید و وسایل خریداری شده را مطالبه نمایید، در صورت عدم استرداد وسایل، در صورت وصف امانت داشتن موضوع اقدام به طرح شکایت خیانت در امانت نمایید، در نظر داشته باشید ممکن است موضوع فاقد وصف کیفری بوده که در صورت لزوم می بایست اقدام به طرح دعوی حقوقی نمایید. در روزهای عادی با تلفن دفتر در تماس باشید
2026-02-24
سلام بنده زمینی را سال 1400 خریداری کردم که پنج عدد قولنامه قبلی دارد سال 1404 این زمین را فرو ختم الان که فرد خریدار اقدام به ساخت وساز کرده فردی ادعای مالکیت میکند وقولنامه به اسم او دونفر اول دارد نفر اول و دوم ادعا میکنن که قولنامه ما جعلی هست اما به اسم خودشان هست ومهر نفر اول روی قولنامه اول که خودش املاکی هست موجود هست اما میگوید جعلی هست الان وامضای من جعلی هست الان تکلیف من چیست
وکیل محمد حاتمی فر
درود، خریدار به عنوان خواهان می بایست در دادگاه جعلیت و پیرو آن ابطال اسناد شما را ثابت نماید، در صورتی که انتقال مال غیر صورت پذیرفته باشد و مطابق قانون آن مال مستحق للغیر درآید در اینصورت شما در برابر خریدار مسئول بوده و همچنین شما می توانید بابت ثمن و همچنین در صورتی که آگاه بدین امر نبوده اید بابت غرامات به ید قبلی مراجعه نمایید. این امر مانع از طرح شکایت کیفری انتقال مال غیر نخواهد بود.
2026-02-23
سلام از کارت بنده به صورت آنلاین کلاهبرداری کردند اینگونه که باهاش از چند صرافی و چند حساب دیگه پول جا ب جا شده و تمام مستندات برای بی گناهی من وجود داره ولی متاسفانه سخت گوش میدن به این گونه داستان ها لطفا. بگید من چیکار باید بکنم خیلی دارم اذیت میشم 😮💨
وکیل محمد حاتمی فر
درود، با توجه به اینکه ظاهر و اماره بر این بوده که شخصی که صاحب حساب می باشد به کارت و حساب های بانکی خود نیز دسترسی دارد نه شخص دیگر این فرض در نظر گرفته می شود که تمامی اقدامات مربوط به آن از جمله نقل و انتقل و ... توسط چنین شخصی صورت پذیرفته است. بنابراین خلاف چنین ظاهری می بایست با دلیل متقن ثابت شود
2026-02-23
باسلام بنده یک کیلو ماده شیمیایی از فروشنده به صورت آن لاین خرید کرده ام فروشنده جنس کاملا اشتباه با آنالیز اشتباه و قیمت بسیار بیشتر برای من فرستاده مثلا ماده کیلو ۳۰۰ هزار تومان را به قمیت ۹۰۰ هزار تومان فرستادن. و حتی ماده کلا چیز دیگس.الان فروشنده میگه من هزینه انبار و مالیات و پست و این چیزا رو کم میکنم بقیش رو به شما میدم ماده هم شیمیایی و دارویی هست .آیا من میتوانم از این فروشنده به جرم کلاهبرداری با هر چی شکایت کنم و تمام
وکیل محمد حاتمی فر
درود، با توجه به اشتباه صورت پذیرفته و ظاهر امر که دلالت بر عدم سوء نیت بر بردن مال دارد ممکن است طرح شکایت کیفری کلاهبرداری برای شما ثمر بخش نباشد. اما در نظر داشته باشید که ممکن است طرح شکایت کیفری از بُعد ایجاد اهرم فشار موثر واقع شود و شخص اقدام به عودت وجه به شما با گرفتن بار نماید. در صورت عدم نتیجه از طرح شکایت کیفری چاره ای جز طرح دعوی حقوقی باقی نمی ماند. موفق باشید
2026-02-23
سلام وقت بخیر شخصی با جعل پلاک خودروی بنده در استان شیراز خلاف کرده و روی پلاک من شکایت آمده طبق پیگیری خودرو خلافکار پراید وانت است و خودرو بنده ساینا برای حل مشکل چه کار باید انجام بدهم ممنون
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورت طرح شکایت کیفری در این خصوص با همراه داشتن مدارک مربوط به خودرو به مرجع قضایی مراجعه نمایید. عدم تطابق در نوع خودرو در خصوص موضوع شکایت و تقاضای استعلام از تصویر خودرو در حین ارتکاب جرم و ... در تبرعه شدن شما کمک شایانی می نماید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
