فرض کنید که شما اقدام به خرید ملکی نموده اید. پس از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت مبلغ و ثمن قرارداد به فروشنده متوجه می شوید که علاوه بر شما ملک به چندین شخص دیگر فروخته شده و شما خریدار دوم یا سوم ملک می باشید، بعبارتی ملک مستحق للغیر درآمده است.
فهرست مطالب
پس از اقدام کیفری و مشخص شدن این موضوع که شخص فروشنده ملک را اصطلاحا به چند نفر فروخته است و همچنین محکوم نمودن فروشنده به جرم انتقال مال غیر یا کلاهبرداری، تکلیف جبران خسارت به خریداری که آگاه به این موضوع نبوده که ملک به فروشنده تعلق نداشته یا بعبارتی فضولی ملک را فروخته است چیست؟
در این فرصت قصد داریم که به شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع و همچنین نسبت به ارائه حکم به پرداخت قیمت روز ملک یا نمونه رای بپردازیم
شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع
همانطور که پیشتر توضیح داده ایم زمانی که شخصی اقدام به انتقال مال غیر یا شخص دیگر می نماید مطابق مقررات و قوانین کیفری مجرم محسوب شده و می توان علیه چنین شخصی اقدام به طرح شکایت کیفری کلاهبرداری نمود
حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا می توان علیه چنین شخصی، اقدام حقوقی نیز نمود و مطالبه ثمن پرداختی و خسارات یا غرامات را نمود
با توجه شرایط اقتصادی حاکم بر کشور که ارزش پول رایج روز به روز کاهش پیدا می کند خریدار چه اقدامی می بایست بجا آورد؟
تصور نمایید خریدار در سال 1395 اقدام به خرید ملکی در شمال تهران نموده باشد و همانطور که توضیح داده ایم ملک به چند شخص فروخته شده باشد، فرض می کنیم که ارزش ملک در روز معامله و در سال 1395 معادل سه میلیارد تومان می باشد.
اما شما علاوه بر اینکه سه میلیارد تومان تحت عنوان ثمن پرداختی به فروشنده پرداخت نموده اید و ارزش پول خود را به دلیل تورم و کاهش ارزش ثمن و ریالی از دست داده اید و به دلیل سیر صعودی ارزش روز ملک دیگر امکان خرید ملکی با مشخصات فوق را نخواهید داشت
خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع
قانونگذار به موجب قانون مدنی مقرر کرده است که در صورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید
بنابر این همانطور که از ماده فوق بر می آید در صورتیکه خریدار به این موضوع که ملک متعلق به خریدار نمی باشد جهل داشته و یا بعبارتی آگاهی نداشته باشد می تواند نسبت به مطالبه غرامات اقدام نماید
اما سوالی که مطرح می شود این است که منظور از غرامات چیست؟ آیا جبران غرامات شامل کاهش ارزش پول می شود یا اینکه فروشنده می بایست قیمت روز ملک را به خریدار بدهد
بگذارید با مثال فوق به شرح این موضوع بپردازیم، در خصوص آپارتمان و ملک موضوع مثال آیا فروشنده ای که اقدام به معامله نموده است می بایست خسارت تاخیر تادیه سه میلیارد تومان سال 1395 را به نرخ روز به طور مثال 1403 را به خریدار پرداخت نماید که با مبلغ خسارت تقریبی 34 میلیارد تومان است جبران می شود یا اینکه اگر ارزش روز معاملاتی ملک که 45 میلیارد تومان می باشد را می بایست به خریدار پرداخت نماید، مطابق رای وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع:
رأی وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع شماره 733 ـ 15 7 1393 هیأت عمومی دیوان عالی كشور
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 3 1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.
اما می بایست این نکته را اضافه نمود که با توجه به اطلاق عبارت جبران غرامات رویه قضایی متفاوتی را در این زمینه تجربه می کنیم اما بدیهی است که جبران خسارات خریدار با پرداخت ارزش روز ملک به شکل عادلانه تر و صحیح تر جبران خواهد شد
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
*همچنین می توانید برای مطالعه مطلب فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده بر روی لینک کلیک کنید*
نمونه رأی دادگاه بدوی
نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر استان
مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر
بنابراین همانطور که توضیح داده ایم زمانی که به موجب قانون مدنی شخص خریدار از وضعیت ملک و بابت اینکه ملک متعلق به شخصی دیگری بوده آگاهی نداشته باشد می تواند اصل ثمن را به همراه غرامات آن مطالبه نماید.
با توجه به اینکه به موجب رای وحدت رویه و این استدلال که ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است، قضات با توجه به دفاع و دلایل در پرونده رویه متفاوتی را در پیش می گیرند.
*در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله را نیز مطالعه نمایید*
ممکن دادگاهی ضمن محکوم نمودن به پرداخت ثمن، صرفا شخص را به ارزش ثمن به نرخ روز با توجه به شاخص بانک مرکزی محکوم نماید، همچنین ممکن است در استدلالی با دفاعیات و با توجه دلایل موجود در پرونده شخص را به ارزش روز مبیع یا به عبارتی قیمت روز ملک محکوم نماید
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*
2026-02-08
اگه یه نفر یه گوشی پیدا کنه و برای خودش ببره ، بدزده ، چه حکمی داره ؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، احکام پیدا کردن گوشی و سرقت گوشی دو موضوع متفاوت از هم می باشد، اما در نظر داشته باشید با اعلام سرقت و نقطه زنی گوشی همراه ممکن است برای شخص متصرف آن عواقب حقوقی و کیفری متعدد ایجاد شود.
2026-02-01
سلام پسر عموی من در سال 86 با کلاهبرداری تنها ملک پدریم را در رهن بانک به مبلغ 345 میلیون تومان جهت دریافت وام قرار داده واز پرداخت سرباززد و در سال 92 او مبلغ 100 میلیون تومان به ما پرداخت کرد که حتی از مبلغ اصل وام که 345 میلیون بود کمتر و درنهایت ما سال ۴۰۲ مبلغ ۱میلیارد پرداخت کردیم. او میگه من بدهکارشما نیستم اگرسال۹۲اون ۱۰۰ تومن سکه خریده بودی الان تازه طلبکارم هستم. آیا درسته؟ من نمیتونم مطالبه وجه کنم؟ بدهی بانک من پرداخت کردم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، ظاهر اینکه پدر شما اقدام به وثیقه نهادن ملک خود جهت وام پسرعمو نموده است امر تبرعی و مجانی می باشد. در صورت عدم تنظیم قراردادی از این جهت و همچنین توافق شفاهی بر خلاف آن فیمابین طرفین ممکن است شما را از گرفتن بدهی محروم کند.
2026-01-30
برادرم زمین پدرم رو با وکالتنامه باطل شده از پدرم ۴ سال بعد از فوت به شهرداری فروخته .کل زمین ۴۰۰ متر و سهم پدرم ۲۰۰ متر و سهم من دو هفتم میشه من باید از شهرداری شکایت ابطال معامله وسند بزنم؟ بعدش آیا شهرداری از برادرم شکایت میکنه ؟و آیا بعد از ابطال شهرداری میاد زمین ازمن بخره یا من باید از برادرم شکایت کنم و پولم رو از اون بگیرم؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، انتقال مالکیت به شهرداری به دلیل اینکه به صورت قانونی صورت نپذیرفته است صحیح نبوده و می بایست ابطال آن از دادگاه درخواست شود، همچنین در نظر داشته باشید که پس از طرح دعوا ممکن است که شهرداری به دلیل انتقال غیر قانونی علیه برادر شما اقدام به طرح شکایت کلاهبرداری و ... نماید. پس از ابطال نسبت به 200 متر از زمین سند مالکیت این سهم به وراث برمی گردد و وراث می بایست نسبت به تعیین تکلیف آن اقدام نمایند.
2026-01-28
سلام خسته نباشید.یک سوالی ازتون داشتم مایک واحدخام ازگلبهارخریداری کردیم تحویلش اسفنده ولی میخوان به مافقط یک قولنامه بدن مامیترسیم کلاهبرداری باشه چندوقت دیگه یکی بیادبگه این ملک مال من بوده به نظرتون چیکارکنیم ممنون میشم راهنماییمون کنید
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، معمولا در پروژه های انبوه سازی همچون گلبهار، شرکت های تعاونی بدین امر اختصاص یافته و خرید و فروش در دفترهای تعاونی صورت میپذیرد، بهتر است در صورت وجود چنین دفتر تعاونی پیشتر به ـآن مراجعه نمایید و از آخرین مالک آن آگاه شوید، در صورت اینکه فروشنده آخرین مالک باشد بهتر است از ایشان در کنار قولنامه، صلحنامه و اقرارنامه محضری اخذ نمایید تا میزان ریسک خرید شما کاهش پیدا نماید. موفق باشید
2026-01-24
با سلام. من ۲ سال پیش از املاک امتیاز تایید نهایی شده مسکن ملی دماوند خریداری کردم که بعد از ۲ ماه رد در خواست شد . املاکی هم از نفر اول طبق مبایعه نامه رددرخواست شده خریداری کرده و با روشی که نمیتونم ثابت کنم تایید نهایی کرده و به من فروخته.شکایت کیفری کردم و الان پرونده در آگاهی هست.چون مدرکی ندارم میتونم با استعلام از بنیاد مسکن جرم رو ثابت کنم؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، به موجب ماده 13 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها نقل و انتقال امتیاز مسکن قبل از تحویل واحد مسکونی یا نصب کنتور برق یا اخذ گواهی پایان کار ساختمانی (هر کدام زودتر صورت پذیرفت) مقدور نبوده و معامله صورت پذیرفته باطل می باشد، با توجه به اینکه به موجب قانون فروش مال غیر که مجازات آن در حکم کلاهبرداری می باشد مال می بایست متعلق به شخص دیگری باشد که در فرض پرسش چنین امری مردود می باشد، ظاهرا به دلیل باطل بودن معامله صرفا می توانید به شخص فروشنده بابت وجوه واریزی و خسارت حاصل شده مراجعه نمایید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
