غرامات ناشی از مبیع مستحق للغیر + مطالبه قیمت روز ملک
فرض کنید که شما اقدام به خرید ملکی نموده اید. پس از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت مبلغ و ثمن قرارداد به فروشنده متوجه می شوید که علاوه بر شما ملک به چندین شخص دیگر فروخته شده و شما خریدار دوم یا سوم ملک می باشید، بعبارتی ملک مستحق للغیر درآمده است.
پس از اقدام کیفری و مشخص شدن این موضوع که شخص فروشنده ملک را اصطلاحا به چند نفر فروخته است و همچنین محکوم نمودن فروشنده به جرم انتقال مال غیر یا کلاهبرداری، تکلیف جبران خسارت به خریداری که آگاه به این موضوع نبوده که ملک به فروشنده تعلق نداشته یا بعبارتی فضولی ملک را فروخته است چیست؟
با توجه شرایط اقتصادی حاکم بر کشور که ارزش پول رایج روز به روز کاهش پیدا می کند خریدار چه اقدامی می بایست بجا آورد، تصور کنید که خریدار در سال 1395 اقدام به خرید ملکی در شمال تهران نموده باشد و همانطور که توضیح داده ایم ملک به چند شخص فروخته شده باشد، فرض می کنیم که ارزش ملک در روز معامله و در سال 1395 معادل سه میلیارد تومان می باشد. اما شما علاوه بر اینکه سه میلیارد تومان تحت عنوان ثمن پرداختی به فروشنده پرداخت نموده اید و ارزش این مبلغ به دلیل تورم و کاهش ارزش ثمن و ریالی سقوط پیدا کرده است، به دلیل سیر صعودی ارزش روز ملک دیگر امکان خرید ملکی با مشخصات فوق را نخواهید داشت
در این بین پیشنهاد می کنیم که مطلب فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله را نیز مطالعه نمایید
خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع
قانونگذار به موجب قانون مدنی مقرر کرده است که در صورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید
بنابر این همانطور که از ماده فوق بر می آید در صورتیکه خریدار به این موضوع که ملک متعلق به خریدار نمی باشد جهل داشته و یا بعبارتی آگاهی نداشته باشد می تواند نسبت به مطالبه غرامات اقدام نماید
اما سوالی که مطرح می شود این است که منظور از غرامات چیست؟ آیا جبران غرامات شامل کاهش ارزش پول می شود یا اینکه فروشنده می بایست قیمت روز ملک را به خریدار بدهد
بگذارید با مثال فوق به شرح این موضوع بپردازیم، در خصوص آپارتمان و ملک موضوع مثال آیا فروشنده ای که اقدام به معامله نموده است می بایست خسارت تاخیر تادیه سه میلیارد تومان سال 1395 را به نرخ روز به طور مثال 1403 را به خریدار پرداخت نماید که با مبلغ خسارت تقریبی 34 میلیارد تومان است جبران می شود یا اینکه اگر ارزش روز معاملاتی ملک که 45 میلیارد تومان می باشد را می بایست به خریدار پرداخت نماید، مطابق رای وحدت رویه مستحق للغیر درآمدن مبیع:
رأی وحدت رویه شماره 733 ـ 15 7 1393 هیأت عمومی دیوان عالی كشور
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 3 1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.
اما می بایست این نکته را اضافه نمود که با توجه به اطلاق عبارت جبران غرامات رویه قضایی متفاوتی را در این زمینه تجربه می کنیم اما بدیهی است که جبران خسارات خریدار با پرداخت ارزش روز ملک به شکل عادلانه تر و صحیح تر جبران خواهد شد
همچنین می توانید برای مطالعه مطلب فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده بر روی لینک کلیک کنید
رأی دادگاه بدوی
دراین پرونده آقایان 1 و 2 به وکالت از … دادخواستی به طرفیت آقای 3 که متعاقباً آقای … وکالت وی را به عهده گرفته اند . به خواسته پرداخت بهای زمین و مستحدثات ایجادی فعلاً مقوم به 51 میلیون ریال به انضمام هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل تقدیم و در تشریح خواسته خود چنین بیان داشته است که موکلین به موجب مبایعه نامه های شماره … و … هر دو مورخ … دو قطعه زمین مجموعاً … مترمربع را از خواهان ابتیاع نموده اند از آن جایی که برابر دادنامه شماره … شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی … و … شعبه محترم … تجدید نظر استان تهران مبیع کلاً مستحق للغیر درآمده است صدور حکم به بهای زمین و مستحدثات ایجادی تقاضا شده است . وکیل خوانده ضمن رد ادعای خواهان ها دفاعیاتی مطرح نمود که در صفحه 27 پرونده مضبوط است دادگاه جهت ارزیابی مستحدثات و محاسبه کاهش ارزش ثمن قرار کارشناسی صادر نمود . برابر نظریه کارشناسی که مصون از اعتراض مؤثر طرفین باقی مانده است خواهان ها مستحدثاتی در محل ایجاد نکرده اند . دادگاه با توجه به ماده 391 قانون مدنی آن چه را که قابل مطالبه است ثمن و کاهش ارزش پرداختی و مستحدثات مربوط میباشد و نه قیمت زمین ، لذا دعوی خواهانها را مقرون به صحت تشخیص نداده مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بی حقی خواهان ها صادر و اعلام میشود . رای صادره حضوری محسوب و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران میباشد
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی 1 با وکالت … بطرفیت 2 ازدادنامه شماره … صادره ازشعبه سوم دادگاه حقوقی … به آن قسمت ازدادنامه که طی ان حکم به بیحقی خواهان درخصوص دعوی تجدیدنظرخواهانها به محکومیت تجدیدنظرخوانده به پرداخت بهای زمین اصداریافته قابل پذیرش بوده ودادنامه مذکوربا تایید سایرموارد دادنامه دراین قسمت قابل نقض است چراکه اولا:ٌ برابر دادنامه های شماره … شعبه … دادگاه عمومی حقوقی … شعبه … تجدیدنظر تهران دوقطعه زمین مجموعاٌ به مساحت … مترمربع موضوع مبایعه نامه های مورخ … مستحق للغیر درآمده است ثانیاٌ: کارشناس منتخب دادگاه هرمترمربع زمین را به مبلغ … ریال ارزیابی کرده است که ارزش کل زمین به مبلغ … ریال قابل احتساب است ثالثاً: از وحدت رویه شماره733مورخ 93/7/15 صادره ازسوی دیوانعالی کشوراستنباط میشود که مبنای احرازکاهش ارزش ثمن را ارزیابی روز مبیع دانسته است رابعاٌ: ماده 391 قانون مدنی آنچه را که قابل مطالبه دانسته یکی استرداد عین ثمن ودیگری دریافت غرامات است که ایندو درمبلغ و میزان ارزش کل روز زمین مستتراست بنابراین ضمن نقض دادنامه دراین قسمت وبه استناد مواد348و358 قانون ائین دادرسی مدنی حکم به محکومیت تجدیدنظرخوانده به پرداخت مبلغ … ریال بابت ثمن وغرامات حاصله ونیزپرداخت حق الوکاله وکیل وهزینه ابطال تمبر وهزینه کارشناسی درحق تجدیدنظرخواهانها صادرواعلام میگردد رای صادره قطعی است.
مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر
بنابراین همانطور که توضیح داده ایم زمانی که به موجب قانون مدنی شخص خریدار از وضعیت ملک و بابت اینکه ملک متعلق به شخصی دیگری بوده آگاهی نداشته باشد می تواند اصل ثمن را به همراه غرامات آن مطالبه نماید.
با توجه به اینکه به موجب رای وحدت رویه و این استدلال که ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است، قضات با توجه به دفاع و دلایل در پرونده رویه متفاوتی را در پیش می گیرند.
ممکن دادگاهی ضمن محکوم نمودن به پرداخت ثمن، صرفا شخص را به ارزش ثمن به نرخ روز با توجه به شاخص بانک مرکزی محکوم نماید، همچنین ممکن است در استدلالی با دفاعیات و با توجه دلایل موجود در پرونده شخص را به ارزش روز مبیع یا به عبارتی قیمت روز ملک محکوم نماید
*برای تماس با وکیل می توانید از طریق صفحه شماره وکیل تهران ارتباط حاصل نمایید*