یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2025-06-24
داشتم من و داداشم بچه طلاقیم، مادرم یکسری زمین کشاورزی داشت که شرط طلاقش این بود که این زمینارو بین من و داداشم و خودش تقسیم کنه و داخل یه برگه نوشته، این زمینا سندهم داشتن که میگن مادربزرگم اونو برداشته و دزدیده که ما نتونیم اموالمونو پس بگیریم و مادرم الان میگه زمینا مال منه و حق منو داداشم رو خورده... الان من فقط دوتا برگه دارم که میخوام بدونم با متنی که داخلشون نوشته شده میتونم زمینارو پس بگیرم یا نه! ... چون توی برگه اول نوشته شده
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، برای بررسی موضوع می بایست اسناد و مدارک بررسی شود، در صورت تمایل آن را ارسال نمایید
2025-06-24
در صورت خرید اپارتمانی که دارای مستاجر بصورت رهن و اجاره است ومبلغ رهنی جزو آورده خریدار حساب شده ،اجاره بها از تاریخ عقد مبایعه نامه به خریدار تعلق میگیرد یا به مالک قبلی؟ در مبایعه نامه به این موضوع اشاره نشده ضمنا خریدار بیشتر از نود درصد بهای ملک را پرداخت کرده و فقط انتقال سند در دفتر خانه اسناد مانده
وکیل محمد حاتمی فر
درود، با توجه به اینکه پس از فروش ملک خریدار مالک عین و منافع ملک می گردد بنابراین خریدار در این خصوص قائم مقام شخص فروشنده بوده و تعهدات مستاجر از جمله پرداخت اجاره بها به شخص خریدار بازمیگردد مگر غیر از این امر فیمابین فروشنده و خریدار توافق شود
2025-06-24
سلام وقتتون بخیر من تقریبا تو دی ماه پارسال برای یه پرونده اعسار زده بودم که قبول شد و حدود ۶۰ میلیون پول پیش تعیین شد با حدود ۹ میلیون قسط ماهیانه من نتونستم پول رو پرداخت کنم بعد تقریبا ۴ ماه که بعدش حکم جلب سیار من رو گرفت ولی از اسفند ماه تا الان من تقریبا سه برابر حتی مبلغ پول پیش تعیین شده بهش پول دادم ، یکم کمتر از ۲۰۰ میلیون سوالم اینه میتونم فیش های واریزی رو ببرم دادگستری و حکم جلبم رو باطل کنم ؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به اینکه می فرمایید پرداخت ها به غیر از حساب دادگستری پرداخت شده است، در صورتی شخص محکوم له در اجرای احکام حاضر شده و پرداخت به حساب را قبول نماید و یا با مراجعه به دفتر اسناد رسمی سندی در این خصوص تنظیم نماید پاسخ به سوال مثبت است، در غیر این صورت می بایست پرداخت وجه بابت مبلغ محکوم به در دادگاه به اثبات برسد
2025-06-20
برادرم ادعا دارد که پدرم در زمانی که زنده بوده هررچه زمین داشته به اسم خرید و فروش به نام برادر بزرگتر و کوچیکتر زده است و ادعا دارد شاهد دارد.بصودت قولنامه عادی.الان ما درخواست تقسیم ترکه داده ایم و میگوید چون پدر زمینها را به اسم اونا زده ما هیچ حقی نداریم.ماهم الان فعلا حل اختلافیم.حا اختلاف یکی از فامیل که حل اختلافه میگه بین خودتون به توافق برسین.یکی دو زمین بهتون بده چون او قولنامه عادی داره هبچ به شما نمیرسه اگه دادگاه برین.
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در نظر داشته باشید که بنابر این امر که انتقال در زمان حیات پدر به صورت قطعی و رسمی انجام نشده است نیاز به اثبات انتقال به وسیله قولنامه در دادگاه وجود دارد، بهتر است قبل از توافق ابتدا قولنامه ها را بررسی نمایید تا از صحت آن آگاهی پیدا نمایید. زیرا ممکن است به استناد قولنامه های غیر واقعی و جعلی شما را به دریافت اقرارنامه و یا سندی که نشان از اعراض و گذشتن از دریافت سایر اموال متعلق به پدر است سوق دهند. در خدمت شما هستم
2025-06-11
ببخشید من میخواستم بدونم اگر درخواست قصد ابرا مهریه رو داده باشم میتونم انصراف بدم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، پرسش به طور کامل بیان نشده است، در صورتی که اقدام به تنظیم سند ابراء ننموده باشید حکم ابراء مهریه تا زمان تنظیم سند جاری نمی باشد
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
