یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2025-06-11
سلام. من ساکن آمل هستم.حدودا ۱۵ سال قبل اتوموبیل با قولنامه دستی فروختم. خریدار تاکنون حاضر به تعویًض پلاک ویا سند زدن نشده.
2025-06-11
سلام ملكي را به صورت مبايعه نامه خريداري كرده ايم و سند هم به نام خريداران در دفتر اسناد رسمي ثبت شده ، مقداري از پول به عنوان رهن و اجاره در نظر گرفته شده و به شكل چك رمز دار بانكي هنگام تحويل منزل تحويل فروشنده شده ولي فروشنده رسيد نداده و همينطور جايي نوشته نشده كه خانه را تحويل داده آيا اين بعدا مشكل ايجاد مي كند؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به اینکه چک به احتمال فراوان توسط فروشنده در بانک وصول شده است این امر دلیلی برای شما می باشد در خصوص تحویل با توجه به اینکه ملک توسط فروشنده به نام شما شده است و ملک در ید شما می باشد ظاهرا نگرانی در پی نخواهد داشت
2025-06-05
در یک معامله فروشنده کافه خیارات را از خریدار صلب و ساقط کرده است اما بعد از یک سال موفق به انتقال سند نشده است آیا خریدار میتواند معامله را فسخ کند و درخواست ضرر و زیان کند
وکیل محمد حاتمی فر
درود، با توجه به موردی که می فرمایید ظاهرا غیر از اسقاط کافه خیارات برای فروشنده و خریدار حق فسخ نیز در نظر گرفته نشده است، صرفا خریدار می تواند از دادگاه الزام فروشنده به انتقال سند را بخواهد و فروشنده نیز در صورت باقی ماندن مبلغ وصول نشده ثمن را مطالبه نماید. موفق باشید
2025-05-26
سلام ما یه زمین خریدیم که در قولنامه های مابین جعل صورت گرفته به طوری که چند قولنامه صوری قبل از قولنامه ما انجام شده و به فروشنده واقعی چک هایی که ما دادیم پرداخت شده در قولنامه قبلی که نوشته شده کل مبلغ به فروشنده پرداخت شده که اینطور نیست ملک با پول ما خریداری شده ولی به قیمت پایین تر و نزدیک ۹۰و خورده پول این وسط توسط یه عده خورده شده که ۲۵ میلیون برگردونده شده مابقی و امتناع میکنن بدن
وکیل محمد حاتمی فر
درود، ظاهرا با توجه به جعل صورت پذیرفته و اینکه فروشنده اقدام به انتقال مال غیر نموده است می توانید نسبت به طرح شکایت جعل و یا استفاده از سند مجعول همچنین کلاهبرداری از باب انتقال مال غیر اقدام نمایید، این امر مانع از آن نخواهد بود که بتوانید بابت ثمن و غرامات حاصل شده به فروشنده مراجعه نمایید. موضوع نیاز به بررسی دارد
2025-05-23
سلام وقت بخیر میخام حق طلاق از شوهرم بگیرم هنگام تنظیم سند چه عبارتی باید نوشته بشه که دیگه همسرم نتونه حق طلاق رو پس بگیره
وکیل محمد حاتمی فر
درود، شما می بایست وکالتنامه ای با تمامی اختیارات در خصوص موضوع طلاق به صورت بلاعزل و بدون مدت تنظیم نمایید. می بایست متن پس از تنظیم مطالعه شود
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
