یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2025-07-13
سلام ببخشید من حق طلاق رو دادم به همسرم و الان میخام حق طلاقو ازش بگیرم باید. چیکار بکنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورتی که وکالت به شکل بلاعزل (حق طلاق) تنظیم شده باشد و یا طی سند ازدواج این اختیار به زن داده شده باشد امکان این امر فراهم نمی باشد
2025-07-09
من همسرم رو طلاق دادم و قبلا به خواهر زنم سکه و دلار قرض داده بودم که او بعد از چند سال 400 میلیون پول بحساب من واریز کرد اکنون بعد از جداییم او ادعا کرده که این پول رو به من داده که باهاش فعالیت اقتصادی کنم و بهش سود بدم طبیعی هست که او بجز فیش واریز هیچ سند و مدرکی نداره که این پول رو بابت چی داده میخوام بدانم که رای دادگاه به نفع کی خواهد بود؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در نظر داشته باشید در غالب رویه قضایی دادگاه ها زمانی که شخصی مبلغی را به حساب شخص دیگر واریز می کند ظاهر بر این داشته که از باب پرداخت بدهی شخص اقدام به واریز مبلغ به شخص دیگر می نماید مگر اینکه شخص پرداخت کننده ادعای خلاف آن را از جمله قرض و ... به اثبات برساند، برای دفاع اگر مستندی از جمله اوراق و اسناد، شهادت شهود و ... دارید به دادگاه ارائه دهید
2025-07-08
سلام و وقت بخیر حدود3سال پیش از بنگاه خودرو پرادو خریدم واین همه مدت بنگاهی نه میده و نه میاد سند بنام بزنه ،حالا باید چکار کنم راهنمایی کنید
2025-07-08
سلام با همسرم 7ساله ازدواج کردم دارای 2 فرزند او قصد زندگی ندارد من یک منزل مسکونی 70 متر ویک موتور دارم دیگر هیچ آیا طلاقش بدم منزل را میتواند بگیرد
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورتی که شما در سند ازدواج شرط تنصیف دارایی را امضا نموده باشید و همچنین اگر اموال خود را پس از ازدواج به دست آورده باشید با درخواست طلاق از ناحیه شما می بایست نصف دارایی به همسر پرداخت شود. در غیر اینصورت اگر از باب مطالبه مهریه اموال شما جز مستثنیات دین محسوب شود امکان توقیف و فروش برای زوجه فراهم نمی باشد
2025-06-25
سلام عموی من میخواد تمام ارث خودشو بین سه تا از بچه هاش دوتا دختر یدونه پسر تقسیم کنه و به پسر دیگه ش نمیخواد هیچ ارثی برسه ، باید انتقال سند بده یا باید با یه قولنامه خرید فروش اون رو به نام افراد مذکور بزنه؟ درضمن میخواد تا وقتی خودش و همسرش زنده ن اون بچه هاش حق فروش این ملک رو نداشته باشن و بعد از فوت خودش و همسرش ملک به اون افراد تعلق بگیره آیا همچین حقی داره؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، بهتر است در این خصوص در دفتر اسناد رسمی سند صلح عمری و اقرارنامه رسمی تنظیم شود، در این صورت تا زمان حیات اموال به نام شخص بوده و پس از فوت متصالحین (اشخاصی که صلح به نفعشان شده است) حق هرگونه اقدامی را خواهند داشت
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
