یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2025-05-20
با سلام دو سال پیش امتیاز مسکن ملی رو از شخصی خریداری کردیم. ایشون ۴۰ میلیون واریز کرده بود و امتیاز رو به مبلغ ۱۶۰ میلیون به ما فروخت. قولنامه بسته شد ولی طرف قرارداد هیچ گونه سفته ای بابت ضمانت به ما نداد. آبان سال پیش پیامک برای واریز مبلغ ۱۰۰ میلیون اومد که ما نداشتیم و هنوز هم پرداخت نکردیم. البته مشکل اینجاست که طرف ما در حادثه بندرعباس کشته شده. الان تکلیف ما چیه؟ البته مال پول رو لازم داریم. میتونیم امتیاز رو بفروشیم؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، به موجب قانون جهش تولید مسکن، خرید و فروش مسکن ملی ممنوع و به عبارتی باطل می باشد و اثری در تملک ندارد، معمولا در این خصوص وکالتنامه ای بابت پیگیری امور اداری و پرداخت ها داده می شود، با توجه به مورد که می فرمایید در صورت اعطای چنین وکالتنامه ای به دلیل فوت فروشنده وکالتنامه نیز از بین رفته است. با توجه ظاهر امر شما صرفا می توانید بابت وجوه پرداختی به وراث فروشنده رجوع نمایید زیرا که طرح دعوای الزام به تنظیم سند نسبت به ملک و ... نتیجه ای ممکن است برای شما در پی نداشته باشد و فروش مجدد آن توسط شما نیز عملا اثری نخواهد داشت
2025-05-19
سلام خداقوت بنده بایک نفر یک اپارتمان ۵۰درصدشریکم یعنی هرکدام سند۳دانگ داریم.باتوجه به عدم همکاری شریکم جهت معامله واحد فوق ناچارا تقاضای مزایده ومراحل قانونی طی شده وبنده برنده مزایده شدم.یکماه فرصت تهیه مبلغ سهم شریک دارم.ولی باتوجه به اتمام ده روز جهت اعتراض طرفین ومبلغ بالا نتوانستم پول را بطور کامل تهیه نمایم.ایا یکماه فرصت بعداز زمان مزایده حساب میشود یابعداز زمان اتمام اعتراض.میشودزمان بیشتری تقاضا نمود..
2025-05-19
سلام جناب حاتمی فر جهت الزام به تنظیم سند بایستی به مجتمع قضایی مراجعه کنم یا به دفاتر خدمات قًًضایی الکترونیک ؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، برای این منظور می بایست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمایید. اما بهتر است پیش از طرح دعوی با وکیل متخصص در این زمینه مشورت نمایید
2025-05-17
سلام وقت بخیر ، تعرفه نهایی برای همراهی حضوری شما، وکیل یا کارشناس آشنا به معاملات ملکی و چک در یک روز و مکان مشخص در تهران برای همراهی و اطمینان از صحت انجام معامله ی فروش زمینی قولنامه ای با سند قولنامه ای دستنویس ممهور به مهر شورا به ارزش تقریبی ۱۰.۵ میلیارد تومان چقدر میباشد؟ و این قرارداد باید در کدام مرجع نوشته شود و تحت چه عنوانی؟ و آیا نیاز به کد رهگیری دارد ،اگر بله از کجا؟ برای مشاوره حضوری یا غیر حضوری چقدر؟ممنون
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، بنابر مکان و اقدامات صورت گرفته تعرفه متفاوت خواهد بود برای اعلام موارد توضیحی در ساعات عادی با بنده در تماس باشید
2025-05-17
سلام وقت بخیر ببخشید آیا چک صیاد بدون ثبت اعتبار قانونی دارد؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، چک شرایط سند تجاری را نخواهد داشت، اما این امر مانع از طرح دعوی و اقدام حقوقی نخواهد بود
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
