یکی از پرونده های متداول و در عین حال پیچیده ای که دادگاه ها با آن مواجه می شوند، وضعیتی است که خریدار، ملک را با مبایعه نامه و قولنامه عادی خریداری کرده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن و مبلغ معامله را نیز پرداخت نموده، اما پیش از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند، فروشنده فوت می کند. در این صورت، خریداران با ابهام و نگرانی روبرو می شوند که آیا معامله با وجود فوت فروشنده پابرجاست؟ آیا سرمایه از دست رفته است؟
فهرست مطالب
پاسخ به چنین دغدغه ای این است که فوت فروشنده، به هیچ عنوان موجب بطلان یا فسخ مبایعه نامه و قولنامه نمی شود. قرارداد منعقد شده یک تعهد مالی و حقوقی است که پس از فوت متعهد، به وراث او منتقل می گردد. در ادامه، به موضوع الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده و نمونه رای می پردازیم
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است. در بیان مصداق قائم مقام قانونی، می توان به وراث متوفی اشاره نمود.
این بدان معناست که وراث نه تنها مالک اموال و دارایی های متوفی تحت عنوان ماترک می شوند، بلکه کلیه دیون و تعهدات مالی و حقوقی او را نیز به ارث می برند. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز یکی از همین تعهدات است. بنابراین، از منظر قانون، پس از فوت فروشنده، این وظیفه بر دوش تمامی وراث شخص متوفی قرار می گیرد. آن ها به نوعی در جایگاه فروشنده قرار گرفته و مکلف به اجرای مفاد مبایعه نامه می باشند.
اما سوال این است که با وجود اینکه پس از فوت فروشنده این تعهد بر عهده وراث قرار می گیرد اگر چنین افرادی از انجام تعهد ممانعت نمایند در این صورت تکلیف چیست؟
تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
به موجب قانون زمانی که تعهدی بر عهده شخص متعهد قرار می گیرد اگر به انجام آن مبادرت ننماید در این صورت می توان انجام تعهد که در اینجا انتقال قطعی ملک در دفتر اسناد رسمی است را از حاکم که همان دادگاه می باشد را درخواست نمود
اما ممکن است در اینجا این پرسش نیز مطرح شود که وراث شخص متوفی که فروشنده است چه کسانی می باشند؟ پیش از هر امری می بایست این موضوع از طریق گواهی حصر وراثت مشخص شود
به موجب گواهی حصر وراثت این امر مشخص می شود که اسامی وراث متوفی به چه صورت است و سهم الارث هر کدام نیز از این طریق قابل محاسبه خواهد بود، بنابراین مهمترین موضوع مشخص شدن ورثه بوده که در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست طرف دعوی قرار بگیرند
یکی از مواردی که موجب می شود روند دادرسی با خلل مواجه شود این بوده که وراث شخص متوفی بدون اطلاع از مبایعه نامه و قولنامه تنظیم شده توسط شخص فوت شده آن را به شخص ثالث انتقال دهند، در این صورت بهتر است به موجب اقدامات تامینی همچون دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از بروز چنین عملی جلوگیری شود، بنابراین بهره منده از وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند مسیر رسیدن به موفقیت را برای شما تسهیل نماید
در پاسخ به این سوال که تکلیف مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه نحو می باشد نیز باید افزود همانطور که پیشتر گفتیم بیع یک عقد لازمی می باشد به این صورت که با حجر، فوت و … از بین نمی رود
بنابراین بعد از فوت فروشنده مبایعه نامه کماکان دارای اعتبار بوده و خریدار می تواند الزام وراث فروشنده به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه نماید
اجرای حکم الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
یکی از پرسش هایی که ممکن است مطرح شود این است که نتیجه چنین دعوایی چه می باشد، با این توضیح که اگر نتیجه دعوی مثبت بود و وراث محکوم و ملزم به تنظیم سند رسمی شده اند اگر بدین امر مبادرت نورزند تکلیف چیست؟
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
در پاسخ باید گفت که در چنین صورتی حاکم که شخصی از واحد اجرای احکام دادگاه می باشد در صورت ممانعت وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث اقدام به امضای ذیل قرارداد تحت عنوان فروشنده می نماید
در ادامه نمونه رای اخذ شده توسط وکیل حاتمی فر وکیل ملکی تهران در این رابطه ارائه می گردد
نمونه رای الزام به تنظیم سند وکیل حاتمی فر
پرسش و پاسخ
2025-05-11
من در یک مرکز معاینه فنی کار میکردم و رئیس اونجا هم وکیله وقتی اونجا کار میکردم بهم گفت از مراجعه کننده میتونی پول بگیری برا خودت و مشکلی ندارد نیاز به ثبت در دفتر هم نیست دو سال پیش از اونجا اومدم بیرون و بعد دوسال ازم شکایت خیانت در امانت کرده با توجه به دفتر روزانه و رسید اصلی سامانه ادله اثبات دعوی استفاده کرده منم نه شاهدی دارم نه سندی برای اثبات حرفم با قاضی ها و دادستان هم دوست هستش چیکار باید کنم
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، می بایست جریان حساب ها و همچنین مستندات طرح دعوی برای این موضوع مشخص شود، در خصوص موضوعات کیفری اصل برائت حاکم می باشد و ایشان می بایست خیانت در امانت توسط شما را به اثبات برساند. در هرصورت موضوع نیاز به بررسی دارد
ملک سند قطعی از مادر خورده به اسم فرزند در دفترخانه به عنوان بیعه ولی پولی رد بدل نشده و قبلش هیچگونه قولنامه هبه نامه نوشته نشده فقط رفتن دردفترخونه انتقال دادن مخاستم بدونم بعد اگ دیگر فرزندان شاکی بشن شکایت کنن میتونن سند ابطال کنن؟ این نکته هم عرض کنم مادر بیسواد بوده و یکی از خواهران به عنوان شاهد در دفتر خونه امضا کردن
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، غالبا دلیلی بر ابطال این انتقال وجود ندارد. در هر صورت موضوع نیاز به بررسی بیشتر دارد
2025-05-07
سلام یه سوال داشتم درخواست طلاق دادم به دلیل مشکل جنسی ودر رحم ایا به زوجه مهریه تعلق میگیرد
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، در صورت عدم وقوع نزدیکی نصف مهریه به زن تعلق می گیرد در غیر اینصورت زوجه قادر به مطالبه تمام سکه های مندرج در سند نکاحیه خواهد بود
2025-05-07
سلام من یه ملک با سند عادی قولنامه سال ۹۷ خریدم بعد سال ۱۴۰۰ هنوز سندم ثبت محضری نشده بود توقیف اموال صاحب خونه شد سند بازداشت شد بعد تو محضر به ما یه وکالت نامه محضری داد بعد از توقیف اموال حالا من چطوری اثبات مالکیت کنم خونه ما تا مزایده ام رفت ولی با سند عادی یعنی قولنامه ازاد شده مزایده انجام نشد
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در این خصوص بهتر است بنا بر موضوع اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمایید. در هر صورت بهتر است پیش از طرح موضوع به دقت بررسی شود
2025-05-02
سلام وقت بخیر، من یه ملکبه یکنفر فروختم ولی تاریخ محضر سال ۹۷ بوده برای سند، خریدار مایل به گرفتن سند نبودن چون اصلا حاضر نبود و میگفتن اشکالی نداره چون ما پول سندرو دیر تر میدم و بهتره، و هم من و خریدار حاضر به دفتر خانه نشدیم ، الان خریدار رفته شکایت کرده که من خسارت از سال ۹۷ میخوام، در صورتی که در هیچ کدام از ما در دفترخانه حاضر نبودیم؟ خسارتم روزی ۲۰۰۰۰۰ هزار تومان است
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
