در شرایط این روزهای ایران که نا اطمینانی های سیاسی و اقتصادی و نگرانی از درگیری نظامی بر تصمیمهای اقتصادی سایه انداخته، طبیعی است که برخی مالکان برای تبدیل سریع دارایی به نقدینگی، املاک خود را قیمت نازل تر از عرف بازار عرضه کنند.
فهرست مطالب
این رفتار اگرچه از منظر اقتصادی قابل فهم است، اما از نگاه حقوقی می تواند در آینده به کانون دعاوی تبدیل شود، میخواهیم در این موضوع به این نکته بپردازیم که آیا ارزان فروشی ناشی از شرایط حاصل شده، می تواند مبنای فسخ به استناد خیار غبن که فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده نیز بوده، باشد؟
اگر فردی آگاهانه ملک خود را که پیشتر ارزشی به چندان بالاتر داشته است را زیر قیمت فروخته، آیا پس از فروش و در آینده می تواند ادعای مغبونیت کند؟ در توضیح ادعای مغبونیت می توان گفت که شخصی که از فروش و یا خرید مال با قیمت متفاوت تر از قیمت واقعی آن در حالت عادی متضرر شده است می تواند در برخی موارد عقد را فسخ و برهم بزند همچنین باید به نقش عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» در عقود اشاره کنیم، به عنوان وکیل ملکی، در ادامه به توضیح این امر می پردازیم.
خیار غبن در بیع ملک
پیش از توضیح می بایست به جایگاه قانونی خیار غبن که از جمله خیارات مصرح در قانون مدنی است بپردازیم. اما پیشتر بگذارید به صورت ساده به واژه خیار بپردازیم، خیار در عالم حقوق به معنی اختیار و توانایی برهم زدن عقد توسط شخصی که خیار به نفعش ایجاد می شود (ذوالخیار) گفته می شود
اما فلسفه خیار غبن چیست، فلسفه خیار غبن حمایت از طرفی است که به سبب تفاوت فاحش بین ثمن و ارزش عادله و روز در زمان معامله آن مال، در زمان انعقاد قرارداد دچار ضرر غیرقابل اغماض شده است، به شرط آنکه جاهل و ناآگاه به این تفاوت بوده باشد.
ارکان خیار غبن
ایجاد و اعمال خیار غبن دارای ارکانی می باشد که به آن می پردازیم:
- یکی از ارکان خیار غبن تفاوت فاحش بین ثمن و قیمت عادله معامله ای است که در زمان انعقاد عقد به ضرر طرف معامله می باشد در این خصوص معیار، عرف و ارزیابی کارشناسی است
- یکی دیگر از ارکان و شروط خیار غبن جهل طرف مغبون شده می باشد، بنابراین اگر نسبت به تفاوت قیمت در هنگام معامله آگاهی داشته باشد این شرط زائل بوده و امکان فسخ بدین دلیل فراهم نمی باشد
- به موجب قانون خیار غبن فوری است، فوریت اعمال خیار غبن پس از علم به غبن از ملزمات قانونی اعمال خیار غبن می باشد
حال سوالی که ممکن است مطرح شود این است که آیا شخصی که طرف مقابل را در خصوص معامله ای مغبون نموده است آیا می تواند با پرداخت مابه تفاوت مانع از فسخ قرارداد شود؟
به موجب قانون اگر شخص مغبون شده، با دریافت مابه تفاوت، رضایت به این امر داده که از حق فسخ بگذرد در اینصورت مانعی برای این امر وجود ندارد، در غیر اینصورت پرداخت آن نمی تواند جلوی فسخ نمودن توسط شخص مغبون را بگیرد
خیار غبن در جنگ
اما نکته ای که بنابر موضوع پرداخت شده می بایست به آن اشاره نمود این است که آیا شرایط نیز می تواند بر وضعیت حق فسخ تاثیر بگذارد، به اینصورت اگر شرایطی مانند جنگ و درگیری بر بازار ملک تاثیر گذاشته باشد می توان بدون در نظر گرفتن آن صرفا به غبن استناد نمود و عقد را فسخ کرد؟
مطابق قانون مدنی در تعیین میزان و تفاوت قیمت شرایط باید منظور شود، بنابراین بدیهی است که اگر شرایط فورس ماژور مانند جنگ وسیل و … پدید آید چون این امر می تواند بر شرایط بازار و معاملات تاثیر بگذارد بنابراین این امر می تواند به عنوان دفاع در نظر گرفته شود
در نظر داشته باشید که اضطرار ناشی از شرایط اقتصادی یا نگرانی از آینده، به تنهایی نمی تواند خیار فسخ ایجاد نماید. بنابراین فروشنده ای که با در نظر داشتن این اوصاف می دانسته قیمت بازار ملک بالاتر از آن چیزی بوده که آن شخص با آن شرایط معامله نموده است ولی آگاهانه به دلیل نیاز یا نگرانی یا تبدیل به ارز و طلا و … پایین تر از ارزش واقعی آن در شرایط دارای ثبات فروخته شده است در اینصورت عنصر جهل در معامله مفقود است
از وکیل سوالی دارید؟
در صورت ایجاد پرسش می توانید سوال خود را از وکیل حاتمی فر پرسیده در اینصورت اطمینان خاطر داشته باشید که پاسخ پرسش ها ظرف 24 ساعت توسط وکیل پایه یک دادگستری به شما داده خواهد شد، همچنین می توانید برای اخذ نوبت با وکیل، با ما در ارتباط باشید
به چه صورت می توان خیار غبن را اعمال نمود؟
برای اینکه امکان استناد به خیار غبن فراهم باشد می بایست قصد شخص ذوالخیار یا صاحب خیار مبنی بر فسخ به طرف مقابل اعلام شود، ارسال اظهارنامه بهترین طریق برای این موضوع در نظر گرفته می شود مشابه شرایطی که در تکلیف خریدار در معامله فضولی نیز مطرح می شود.
اعمال خیار غبن به موجب اظهارنامه، حق فسخ به استناد غبن را مبنی بر برهم زدن معامله را محفوظ می دارد و فرد پس از آن می تواند نسبت به طرح دعوای فسخ اقدام مقتضی نماید
تعیین فاحش بودن غبن
پیش از مطرح نمودن این موضوع می بایست به این نکته پرداخت که زمان در نظر گرفتن فاحش بودن غبن روز معامله می باشد، بنابراین می بایست بررسی نمود که آیا این تفاوت قیمت در آن زمان یعنی روز انعقاد قرارداد وجود داشته است یا خیر؟
برای اثبات این امر ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری و مقایسه معاملات مشابه هم دوره، هم موقعیت و هم مشخصات می توان اثبات خیار غبن را تسهیل نماید
آیا خیار غبن قابل اسقاط است؟
در پاسخ باید گفت بله، امکان اسقاط خیار غبن در زمان انعقاد قرارداد و حتی پس از آن وجود دارد
معمولا اشخاص در متن قرارداد با عبارتی چون اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش ولو افحش را ذکر نموده، که این امر موجب ساقط شدن چنین خیاری می شود
در این خصوص بهتر است مطلب اسقاط خیارات و نمونه متن اسقاط کافه خیارات را مطالعه نمایید
در فضای پرنوسان فعلی، هوشمندی در تنظیم قرارداد توسط وکیل پایه یک دادگستری تهران می تواند بهترین سپر در برابر دعاوی آتی و پر هزینه در آینده باشد
2026-02-18
اگر در معامله چک پاس نشود و فروشنده تقاضای واریز مبلغ بصورت سانتا باش و حق فسخ در میانه نام با فروشنده باشد با اینکه تقریبا بیشتر مبلغ گرفته باشد باز حق فسخ دارد ممنون از راهنمایی شما
وکیل محمد حاتمی فر
درود، در صورتی که در دادگاه این امر اثبات شود که فروشنده طلب مابقی ثمن را نموده است این به معنی اعراض و اسقاط حق فسخ تلقی شده و صرفا فروشنده می تواند مابقی ثمن را مطالبه نماید. موفق باشید
2026-02-17
سلام و عرض ادب وقت بخیر بنده ملک خودم را در تاریخ 1404/10/06 براساس مبایعه نامه به فردی فروخته و طبق تعهدات تائید شده قرار بود در تاریخ 7 بهمن ماه در محضر حاضر شویم لیکن به دلیل اینکه فرد می بایست وام مسکن می گرفت که تا کنون صورت نگرفته با چندین بار تذکر اعلام کردم از زمان تعیین شده ده روز بگذرد باید خسارت تاخیر پرداخت نمایند.ضمنا در زمان تعیین شده به جهت رعایت حال خریدار به محضر مراجعه ننمودم .ایا امکان فسخ وجود دارد یا جریمه تاخیر؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، مبایعه نامه نیاز به مطالعه دارد، تصویر آن را به پیام رسان های شماره موبایل درج شده در صفحه تماس با ما ارسال نمایید
2026-02-17
سلام وقتتون بخیر من رای فسخ قرارداد اجاره رو از دادگاه گرفتم میخام حکم تخلیه بعلاوه اجور معوقه که ۶۰ ملیونه و اجرت المثل ایام تصرف که بیشتر از ۱۰۰ م هست رو بگیرم ایا باید دو تا دادخواست بدم یکی دادگاه صلح و برای اجرت المثل دادگاه عمومی ؟ برای حکم تخلیه ایا مبلغ ودیعه باید تودیع بشه ؟ نیاز هست تامین خواسته بگیرم ؟ قراردادم برای برج ۲ امساله ، عدم ثبت در سامانه خودنویس مشمول جریمه میشه
وکیل محمد حاتمی فر
درود وقت بخیر، با توجه به اینکه منشا اجور معوقه قراردادی و منشا اجرت المثل ایام تصرف غیر قراردادی می باشد می بایست طی دو دعوی مجزا مطرح شود، اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبلغ ودیعه به حساب دادگستری می باشد و بهتر است پیش از واریز وجه بابت ترتیبات آن به شعبه صادرکننده رای بدوی مراجعه نمایید، امکان اخذ دستور تامین خواسته نیز وجود دارد و می توانید پیش از صدور حکم قطعی و اجرا اموال شخص را توقیف نمایید
2026-02-16
سلام یه خودرو از تهران خریداری نموده ام که در زمان مشاهده و کارشناس اولیه خودرو کاملا سالم و مشخصات ان مورد تایید بودو اما موقع تحویل خودروی دیگه با مشخصات متفاوت تحویل گرفتم الان هم درخواست فسخ معامله را دارم مدرکی هم دستم نیس قولنامه هم ندارم فروشنده هم ۵۰ ملیون ضرر زیان گذاشته چیکار کنم زودتر به پولم بریم
وکیل محمد حاتمی فر
درود، 50 میلیون تومان ضرر و زیان که می فرمایید به صورت شفاهی به شما اعلام شده است؟ با توجه به اینکه مستندی دال بر این امر وجود ندارد برای اثبات راه دشواری را پیش رو خواهید داشت، بهتر است برای شرح موضوع در ساعات کاری روزهای عادی با تلفن دفتر در تماس باشید
2026-02-16
سلام وقتتون بخیر بنده یک زمین که در ابتدا به صورت مشاع مسکونی با قابلیت ساخت داشت رو خریداری کردم و کل مبلغ رو در سه فقره چک صیادی پرداخت کردم ، فروشنده هنگام مراجعه به شهرداری برای پرداخت عوارض انتقال سند متوجه شده که زمین مسکونی میباشد و اقدام به زدن سند در موقع مقرر نکرده ، من هم عدم حضور ایشان رو گرفتم
و هردو طرف از مسکونی بودن ملک اطلاع نداشتیم آیا فروشنده میتواند معامله رو فسخ کند؟
وکیل محمد حاتمی فر
درود، بهتر است قرارداد را جهت اختیار داشتن طرفین مبنی بر فسخ معامله بررسی نمایم، تصویر قرارداد را به پیام رسان های شماره درج شده در صفحه تماس با ما ارسال نمایید و در ساعات کاری روزهای عادی با تلفن دفتر در تماس باشید
وکیل محمد حاتمی فر
سوال از وکیل
پرسش خود را از وکیل میتوانید از همین طریق مطرح کنید. نتیجه پاسخدهی از طریق پیامک اطلاع داده خواهد شد.
پیگیری سوال
پس از اطلاعرسانی از طریق پیامک میتوانید با وارد نمودن شماره موبایل خود پاسخ وکیل را مشاهده کنید.
